Stabilizacja z oznakami wzrostu na polskim rynku przemysłowo-logistycznym

marzec 6, 2025
Oprac. M.T.
Kategoria: Raporty i analizy

Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych, AXI IMMO, prezentuje raport „Rynek magazynowy w Polsce 2024”. Polski rynek przemysłowo-logistyczny utrzymuje stabilną pozycję i pozostaje jednym z kluczowych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych w kraju i w Europie. W 2024 r. wolumen transakcji inwestycyjnych z udziałem aktywów magazynowych wyniósł 1,26 mld EUR, a popyt utrzymał się na poziomie 5,8 mln mkw. (+4% r/r). Choć aktywność deweloperska spadła o 30%, nowa podaż (2,6 mln mkw.) wróciła do poziomu sprzed pandemii, w budowie pozostaje 1,8 mln mkw. Kondycja sektora wykazuje stabilizację pod względem pustostanów (7,5%), a także w zakresie utrzymania stawek czynszowych na poziomie sprzed roku.

Rynek inwestycyjny – odbicie i stabilizacja

W 2024 r. udział segmentu magazynowego na rynku inwestycyjnym wyniósł 1,26 mld EUR (+27% r/r),
a wynik ten odpowiadał za 25% wszystkich transakcji. Choć aktywa handlowe i biurowe odnotowały spektakularne wzrosty (odpowiednio +282% i 272%) to sektor przemysłowo-logistyczny nadal stabilnie przyciągał kapitał. Kluczowym trendem był powrót transakcji portfelowych, które stanowiły aż 58% całkowitego wolumenu transakcji w 2024 roku. Wśród największych zmian właścicielskich znalazły się m.in. zakup pięciu parków 7R przez czeską Investikę oraz nabycie trzech Diamond Business Parków przez amerykańskiego inwestora Greykite.

– Inwestorzy skupiają się na kluczowych hubach magazynowych, takich jak Warszawa, Górny Śląsk czy Poznań, gdzie fundamenty rynkowe pozostają silne. Popularnym sposobem na rozbudowę portfela pozostają transakcje miedzy deweloperami, które często są bardziej opłacalne niż nowe inwestycje ze względu na wysokie koszty budowy i finansowania. Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach aktywność na rynku inwestycyjnym będzie rosła. Na koniec 2024 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów big box ustabilizowały się na poziomie 6,5%, co dodatkowo zwiększa atrakcyjność inwestycji – mówi Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, AXI IMMO.

Popyt: stabilny rok z rosnącym udziałem przedłużeń umów najmu

Jak czytamy w raporcie „Rynek magazynowy w Polsce 2024”, rok 2024 zakończył się z 5,8 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej (wzrost o 4% r/r). Aż 48% wszystkich transakcji stanowiły przedłużenia umów najmu, co pokazuje, że firmy koncentrują się na stabilizacji i optymalizacji swoich operacji. W trójce najaktywniejszych województw znalazły się:

mazowieckie (1,37 mln mkw.),
łódzkie (1 mln mkw.)
dolnośląskie (891 tys. mkw.).

Z kolei popyt netto uwzględniający nowe umowy najmu i ekspansje powierzchni magazynowych i logistycznych w 2024 r. wyniósł 3,4 mln mkw. (wzrost o 1% r/r), czyli ustabilizował się na tym samym poziomie co przed rokiem.

W strukturze popytu dotychczasowego lidera logistykę wyprzedzili najemcy z sektora handlu detalicznego. Największe kontrakty podpisały firmy z sektorów e-commerce i handlu. Wśród największych znalazły się nowa umowa najmu przekraczająca 100 tys. mkw. dla najemcy z sektora handlowego, który zajął 103 800 mkw. w Bydgoszcz Białe Błota LC (woj. kujawsko-pomorskie). Na podium znalazły się także przedłużenie i ekspansja operatora logistycznego na 98 700 mkw. w Prime Logistics Wrocław Pietrzykowice. Na trzecim miejcu ulasowała się nowa umowa na 91 tys. mkw. w Panattoni Wrocław Logistics South Hub – obie transakcje przeprowadzono w woj. dolnośląskim.

– Firmy coraz częściej decydują się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach, aby unikać kosztów relokacji i zachować stabilność operacyjną. Koszty czynszów i brak dostępnej kadry to dwa główne czynniki ograniczające decyzje o przeprowadzkach. Widzimy również rosnące zainteresowanie obiektami z certyfikacją ekologiczną, które wskazuje na dalszy rozwój strategii ESG w sektorze nieruchomości magazynowych i logistycznych – wyjaśnia Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

Podaż: powrót do aktywności sprzed pandemii

Jak wynika z raportu, w 2024 roku całkowita aktywność deweloperów magazynowych wyniosła 2,6 mln mkw. (-30% r/r). Pomimo tego wolumen nowej podaży był zbliżony do średniej sprzed pandemii. To sugeruje powrót do bardziej zrównoważonego tempa rozwoju sektora magazynowego. Najwięcej powierzchni oddano w województwie dolnośląskim (675 tys. mkw.), przed województwami mazowieckim (468 tys. mkw.) i łódzkim (343 tys. mkw.). Wśród największych oddanych w 2024 r. parków magazynowych znalazły się m.in.

P3 Wrocław (172 800 mkw.) w woj. dolnośląskim,
CTPark Gdańsk Port (119 400 mkw.) w woj. pomorskim
CTPark Warsaw West (Wiskitki) o powierzchni 110 400 mkw. zlokalizowany w woj. mazowieckim.

Największym parkami poniżej 100 000 mkw. były:

Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub 90 000 mkw. w woj. dolnośląskim
GLP Wrocław V Logistics Centre (86 200 mkw.) w woj. dolnośląskim.

W budowie pozostaje 1,8 mln mkw. (-38% r/r), z czego 383 tys. mkw. znajduje się w woj. śląskim, 344 tys. mkw. w woj. dolnośląskim, a podium domyka woj. łódzkie (232 tys. mkw.).

Inwestycje spekulacyjne stanowią obecnie 47% całkowitej powierzchni w budowie, czyli nieco mniej niż w poprzednich latach.

Poziom pustostanów: stabilny na przestrzeni całego 2024 roku

Na koniec 2024 r. współczynnik pustostanów wyniósł 7,5%, (+0,1 p.p. r/r i -0,5 p.p. kw./kw.) utrzymując się na stabilnym poziomie.

Analizując rynek magazynowy w Polsce najwyższą dostępność powierzchni odnotowano w województwach lubuskim (19%) i świętokrzyskim (16,9%), podczas gdy rynki wschodzące, takie jak Podlasie czy Warmińsko-Mazurskie, charakteryzowały się niemal pełnym wynajmem.

Z kolei najwięcej powierzchni do wynajęcia od zaraz na największych rynkach odnotowano w woj. łódzkim (9,7%), dolnośląskim (9,6%) i wielkopolskim (7%). Umiarkowana aktywność nowych najemców oraz wysoki odsetek przedłużanych umów wpłynęły na utrzymanie równowagi między podażą a popytem.

Stawki czynszów: na horyzoncie bez zmian

W 2024 roku stawki czynszów bazowych w sektorze magazynowym w większości regionów pozostały stabilne. W niektórych przypadkach odnotowano jedynie niewielkie wzrosty na poziomie do 5%.

Średnie czynsze dla obiektów typu big-box wynosiły od 3,6 do 4,3 EUR/mkw./miesiąc w starszych budynkach oraz od 4,0 do 5,5 EUR/mkw./miesiąc w nowych inwestycjach.

Najniższe stawki oferowane były w województwach łódzkim, śląskim i wielkopolskim, gdzie można było wynająć powierzchnię już w zakresie 3,6 –3,8 EUR/mkw./miesiąc. Z kolei najwyższe czynsze obowiązywały w Warszawie, gdzie stawki dla nowych projektów sięgały 7,25 EUR/mkw./miesiąc.

Prognozy na 2025 rok – ostrożność, ale z optymizmem

– Spodziewamy się, że w 2025 r. polski sektor magazynowy pozostanie jednym z najsilniejszych w Europie, a przewidywany wzrost gospodarczy daje podstawy dla optymistycznych prognoz po stronie popytu i podaży. Aktywność firm powinna nadal skoncentrować się na optymalizacji procesów oraz realizacji strategii ESG. Relokacje będą przemyślane, a rosnące koszty i niedobór kadr wpłyną na większą liczbę renegocjacji umów. Po stronie podaży deweloperzy skupią się na rynkach z ograniczoną powierzchnią, stawiając na projekty z wysokim poziomem przednajmu. Z kolei na rynku inwestycyjnym stabilizacja stóp kapitalizacji powinna pobudzić aktywność inwestorów, m.in. poprzez przejęcia gotowych obiektów – podsumowuje Renata Osiecka, Partnerka Zarządzająca, AXI IMMO.

Źródło: AXI IMMO