Pewny grunt nieruchomości magazynowych w Polsce
- Oprac. M.T.
- Kategoria: Raporty i analizy
Wyniki rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych w Polsce w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. (2,6 miliarda euro) odzwierciedlają stabilną sytuację rynkową, z wolumenem zbliżonym do ubiegłorocznego wyniku w tym samym okresie (2,8 miliarda euro). Zrealizowano 105 transakcji, co wskazuje na wzrost płynności w stosunku do roku ubiegłego (87 transakcji w tym samym okresie). Polski kapitał coraz wyraźniej zaznacza swoją obecność, korzystając z atrakcyjnych cen nieruchomości. Natomiast kapitał typu „core” pozostaje ostrożny - tylko dwie transakcje przekroczyły próg 100 mln euro.
Pod względem wolumenu dominowały sektory biurowy i magazynowy. Transakcje biurowe charakteryzowały się ponad 50-procentowym udziałem polskich inwestorów, co wskazuje na rosnący udział krajowego kapitału w tym segmencie. Chociaż sektor magazynowy odnotował niższą płynność, zrealizowano w nim kilka istotnych transakcji, co podkreśla jego strategiczne znaczenie. Inwestycje w nieruchomości handlowe pozostały na stabilnym kursie, koncentrując się na parkach handlowych i kilku projektach do przebudowy. W segmentach nieruchomości mieszkaniowych i akademików zawarto już kilka transakcji na rynku wtórnym, a rynek oczekuje rekordowego przejęcia 18 aktywów Resi4Rent przez Vantage Development.
Wspierany silnymi fundamentami gospodarczymi i ogólną stabilnością, polski rynek inwestycyjny utrzymuje równomierne tempo rozwoju. Sektor oczekuje obecnie powrotu kapitału typu „core” i dużych transakcji portfelowych, które powinny dodatkowo pobudzić aktywność inwestycyjną w nadchodzących kwartałach.
Rynek w liczbach:
- 2.6 miliarda euro (828 milionów euro w samym Q3) – całkowity wolumen inwestycyjny w okresie I-III kw. 2025
- 105 transakcji w okresie I-III kw. 2025 vs 87 transakcji w okresie I-III kw. 2024
- Wolumen inwestycyjny porównywalny do wyników ubiegłorocznych\
- 23% udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie inwestycyjnym w okresie I-III kw. 2025 vs 10% w okresie I-III kw. 2024
Sektor magazynowy – umiarkowana płynność, duże wolumeny
Sytuacja na rynku nieruchomości magazynowych w I-III kw. 2025 r. pozostaje stabilna, a wyniki są porównywalne z poprzednim rokiem. Transakcje nieruchomościami magazynowymi osiągnęły wartość 873 mln euro, co stanowi jedną trzecią całkowitego wolumenu inwestycji w analizowanym okresie. Utrzymująca się umiarkowana płynność wynika z nadal ograniczonej liczby transakcji portfelowych (tylko 3 od początku roku) oraz trwającego procesu poszukiwania złotego środka między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących.
Większość wolumenu inwestycyjnego została zrealizowana poza głównymi rynkami. 17% całkowitego wolumenu odnotowano w regionach rozwijających się, takich jak Bydgoszcz i Rzeszów, a 16% w mniejszych ośrodkach, w tym w regionach Olsztyna i Opola. Transakcje typu „sale and leaseback”, obejmujące obiekty magazynowe zlokalizowane zarówno na pięciu największych rynkach, jak i w mniejszych ośrodkach, stanowiły ponad 40% całkowitej wartości inwestycji w tym sektorze.
Sektor w liczbach:
- 873 milionów – całkowity wolumen sektora w okresie I-III kw. 2025
- 5 transakcji „sale and leaseback” z 18 zrealizowanych w sektorze
- 54% wolumenu poza największymi ośrodkami („Big Five”)
„Transakcje typu „sale and leaseback” stanowiły 44% całkowitego wolumenu sektora w tym roku, głównie dzięki przełomowej transakcji sprzedaży dwóch nieruchomości Eko-Okna na rzecz Realty Income. Transakcja ta jest nie tylko największą transakcją „sale and leaseback” odnotowaną w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. w Polsce, ale także największą tego typu jaką kiedykolwiek zrealizowano w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
Z punktu widzenia inwestora struktura „sale and leaseback” zapewnia stabilny, długoterminowy dochód wspierany przez wiarygodnego najemcę. Pozwala ona dywersyfikować portfel i zapewnia korzyści wynikające z posiadania nieruchomości bez bezpośredniej ekspozycji na ryzyko operacyjne najemcy. Inwestorzy muszą jednak pamiętać o potencjalnych wyzwaniach, takich jak niewypłacalność najemcy, ryzyko ponownego wynajęcia, problemy związane ze stanem nieruchomości i zobowiązania środowiskowe. W związku z tym, dokładna analiza due diligence ma kluczowe znaczenie dla zapewnienia bezpieczeństwa i rentowności inwestycji.
– komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young
Prognozy rynkowe
Polska pozostaje atrakcyjna dla inwestorów dzięki silnemu wzrostowi gospodarczemu i solidnym fundamentom rynkowym. Jako kraj z grupy G20, Polska cieszyła się dużym zainteresowaniem podczas EXPO, zwłaszcza ze strony inwestorów amerykańskich.
Przewidujemy, że tendencja do obniżania stóp procentowych będzie się utrzymywać, czemu towarzyszyć będzie złagodzenie polityki kredytowej banków i wzrost zainteresowania funduszami nieruchomościowymi. Teraz jest ostatni moment, aby skorzystać z atrakcyjnych cen nieruchomości – wraz z obniżkami stóp procentowych obniżą się stopy kapitalizacji, a to sprawia, że obecne warunki są szczególnie korzystne dla kupujących.
Przewidujemy dalszą aktywność inwestorów „mid-cap” we wszystkich klasach aktywów nieruchomości komercyjnych. Wraz ze stabilizacją gospodarczą oczekuje się powrotu na rynek kapitału typu „core”, obecnie tylko umiarkowanie aktywnego, co ponownie spowoduje wzrost liczby transakcji najlepszymi nieruchomościami na dużą skalę. Mniejsze formaty nieruchomości z długimi okresami WAULT zapewne pozostaną atrakcyjnymi produktami inwestycyjnymi.
Utrzymywać się będzie zwiększona aktywność kapitału krajowego.
Źródło: Avison Young / Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young