Jak e-commerce wpływa na rynek magazynowy w regionie CEE?

E-commerce jest głównym trendem w handlu. Duże wzrosty sprzedaży w kanale online obserwuje się dla większości produktów we wszystkich regionach Europy. W sektorze handlowym zaszły spore zmiany mające trwałe konsekwencje dla sprzedaży internetowej. Prowadzenie sprzedaży w internecie nie jest już tylko opcją, lecz koniecznością dla graczy rynkowych, którzy chcieliby pozostać w grze i nadążać za zmieniającym się rynkiem.

Rynek e-commerce w Europie rozwijał się w imponującym tempie jeszcze przed wybuchem pandemii. Jednak dotychczas największy wzrost odnotowano w roku 2020 – dane pokazują, że przychody tej branży w Europie wzrosły w ubiegłym roku o ok. 11% w ujęciu rocznym do 326 mld euro. Według prognoz ten silny trend wzrostowy utrzyma się również w 2021 roku, w którym tempo wzrostu może przekroczyć 10% względem ubiegłego roku. Szacuje się, że do roku 2024 wartość europejskiego rynku e-commerce wzrośnie do blisko 423 mld euro, a udział handlu internetowego w całkowitej sprzedaży detalicznej może wynieść prawie 30%.

Pomimo wyzwań dla sektora handlowego związanych z Covid-19, udział e-handlu rośnie znacznie szybciej niż przed wybuchem pandemii. Obserwowany boom w sektorze e-commerce i logistyki 3PL, w tym centrów obsługi zamówień, firm kurierskich i zajmujących się obsługą dostaw w ramach "ostatniej mili", a także firm prowadzących działalność transgraniczną i logistyczną, wskazuje na znaczący wzrost popularności zakupów internetowych i stopniowe przestawianie się konsumentów na kupowanie większości produktów w kanale online.

Na przyspieszeniu wzrostu zyskują sieci handlowe prowadzące sprzedaż zarówno internetową, jak i wielokanałową oraz posiadające rozbudowane platformy e-commerce. To sprawia, że firmy są zainteresowane zwiększaniem zajmowanej powierzchni i poszukują obiektów bardziej zaawansowanych technologicznie, które zapewnią większą efektywność operacyjną umożliwiającą nadążanie za popytem konsumenckim w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Rewolucja łańcucha dostaw napędzana przez wielokanałowość
Nowym trendem w sektorze handlowym jest wielokanałowy łańcuch dostaw, który przewiduje koordynację szeregu procesów w ramach kanałów dostaw i zarządzania magazynem. Od czasu upowszechnienia się strategii wielokanałowej centra obsługi zamówień internetowych stały się znacznie bardziej zaawansowane technologicznie w odpowiedzi na zmieniające się warunki rynkowe oraz konieczność usprawnienia realizacji zamówień i skrócenia czasu dostaw. Wyzwaniem jest jednoczesne zarządzanie kilkoma kanałami sprzedaży, w których przewidziano różne rozwiązania w zakresie dostaw ostatniej mili, takie jak punkty PUDO (pick up, drop off), click & collect czy sieci paczkomatów. Dedykowane magazyny i obiekty magazynowe powinny być przystosowane do zwiększonego zapotrzebowania na usługi sortowania i przechowywania. Nie mniej istotne są także procesy logistyki zwrotnej i zarządzania zwrotami, do realizacji których dość często potrzebne są dodatkowe, a nawet dedykowane obiekty magazynowe. Analizy pokazują, że rozwój odnotowuje 52% sklepów prowadzących sprzedaż internetową w porównaniu z zaledwie 39% sklepów, które działają wyłącznie stacjonarnie.

Wzrost zainteresowania e-grocery
Od dawna przewidywany boom w internetowej sprzedaży artykułów spożywczych nastąpił nagle w roku 2020. Rynek e-grocery do 2024 roku może wzrosnąć do ok. 22% z ok. 4% w 2019 roku. Pandemia, która głównie w dużych miastach wymusiła nowe trendy wśród konsumentów, ma oczywiście bezpośredni wpływ na rozwój sektora obiektów magazynowych. Sieci spożywcze zdają sobie sprawę, że muszą albo budować nowe centra obsługi zamówień, albo przenosić działające już centra do dedykowanych obiektów w przypadku, gdy zajmowana przez nie powierzchnia handlowa jest nieefektywna w stosunku do zwiększonego popytu i wymagań w zakresie optymalizacji procesów i zapewnienia satysfakcjonujących doznań zakupowych.

Rozwój obiektów magazynowych na potrzeby logistyki miejskiej
Tradycyjne lokalizacje centrów logistycznych w pobliżu autostrad i na przedmieściach już nie spełniają wymagań branży e-commerce w zakresie dostaw ostatniej mili, logistyki zwrotnej i lokalnych hubów obsługi zamówień. Potrzebne są mniejsze obiekty magazynowe położone bliżej centrów miast. Dotychczas klienci internetowi otrzymywali przesyłki średnio w ciągu dwóch lub trzech dni od złożenia zamówienia. Ten trend ewoluuje w kierunku dostaw tego samego dnia, w przypadku których posiadanie hubu w lokalizacji miejskiej jest niezbędne i uzasadnione ze względów operacyjnych.

Wpływ pakietu VAT e-commerce w UE i brexitu na rynek magazynowy
Oprócz pandemii, do rozwoju rynku magazynowego w Europie Środkowo-Wschodniej przyczynia się również kilka innych czynników, w tym pakiet VAT e-commerce w UE oraz brexit. W związku z nowymi regulacjami dotyczącymi VAT, skutki zmian przepisów mogą odczuć wszystkie podmioty realizujące lub umożliwiające sprzedaż online lub dostawy towarów na rzecz konsumentów (w relacjach B2C), takie jak sklepy internetowe, platformy typu marketplace i operatorzy pocztowi czy firmy spedycyjne działające w UE. Z tego względu najwięksi operatorzy platform e-commerce oraz marketplace’y spoza UE poszukują nowych lokalizacji magazynowych, w których mogliby otworzyć swoje magazyny i centra obsługi zamówień na terenie Europy.

Z powodu związanych z brexitem ograniczeń dostaw i ryzyka celnego, szereg firm zdecydowało się na relokację z Wielkiej Brytanii do Europy kontynentalnej – głównie do regionu Europy Środkowo-Wschodniej, którego mocnymi stronami są: strategiczne położenie w centrum kontynentu, modernizacje infrastruktury transportowej i nowe inwestycje w tym zakresie oraz konkurencyjny rynek pracy. Najnowsze analizy pokazują, że dzięki rozwojowi e-commerce powstaje więcej nowych miejsc pracy w sektorze logistycznym niż w handlu, co dodatkowo podkreśla znaczenie zasobów ludzkich w Europie Środkowo-Wschodniej.

Rosnące znaczenie sektora powierzchni magazynowych i logistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej
Jednym z największych wyzwań dla rozwoju lokalizacji magazynowych są problemy związane z dostępnością pracowników w Europie Zachodniej i Środkowo-Wschodniej. Mniejsze rynki regionalne zyskują na znaczeniu i będą umacniały swoją pozycję w dłuższej perspektywie. Sprzyja temu rozwój rynków lokalnych, kolejne inwestycje w infrastrukturę transportową i konieczność dywersyfikacji lokalizacji w krajowych łańcuchach logistycznych sektora e-commerce. Nowe lokalizacje magazynowe powstają nieprzerwanie w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Rynek Europy Środkowo-Wschodniej rozwija się dynamicznie, o czym świadczy rekordowa aktywność najemców w roku 2020 oraz kontynuacja tego trendu w roku 2021. Region ten odnotował największy wzrost popytu na powierzchnie logistyczne w Europie, który jest napędzany przede wszystkim przez logistykę i e-commerce. Obserwujemy duże zainteresowanie obiektami logistycznymi wysokiej klasy wśród operatorów z branży e-commerce (w relacjach B2C/B2B) oraz innych prosperujących firm, co również wpływa na przyspieszenie rozwoju inwestycji magazynowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Wysoka dynamika rozwoju rynku powierzchni magazynowych w Polsce
Na koniec 2020 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni przemysłowo-magazynowej w Europie Środkowo-Wschodniej wynosiły ponad 39 mln m kw., z czego ponad połowa (51%) znajdowała się w Polsce. Rynek magazynowy w tym regionie rozwija się w szybkim tempie – w ostatnich trzech latach oddano do użytku ok. 11,5 mln m kw. nowej powierzchni. Najszybciej rosną rynki w Polsce, Czechach i Rumunii. W budowie znajduje się obecnie ponad 3 mln m kw. nowej powierzchni, a ok. jedna trzecia tego wolumenu powstaje na zasadzie spekulacyjnej. Świadczy to o dobrej kondycji tych rynków, które inwestorzy postrzegają jako mniej ryzykowne niż w minionej dekadzie.

W 2021 roku utrzymuje się stabilna sytuacja na rynku Europy Środkowo-Wschodniej – czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe wahają się w przedziale 3,80-4,90 €/m kw., a średni wskaźnik pustostanów wynosi ok. 6%. Firmy z różnych branż (a zwłaszcza sieci handlowe) intensywnie rozwijają strategie sprzedaży wielokanałowej. Odpowiadają także za wzrost popytu na usługi logistyczne i powierzchnie magazynowe różnego typu: centra logistyczne wykorzystywane na potrzeby dystrybucji krajowej i międzynarodowej oraz obiekty dedykowane logistyce ostatniej mili.

Podczas gdy wiele branż boryka się z pandemią, rynek powierzchni magazynowych prosperuje. Zawdzięcza to głównie rozwojowi długofalowemu, napędzanemu w olbrzymim stopniu przez wysoką dynamikę inwestycji w sektorze e-commerce, którego znaczenie rośnie jeszcze bardziej w obliczu lockdownów i kolejnych obostrzeń w handlu. Strategiczne położenie Europy Środkowo-Wschodniej na przecięciu głównych szlaków handlowych oraz kolejne inwestycje w infrastrukturę transportową w połączeniu z rozwojem logistyki miejskiej i transgranicznej pozwalają z optymizmem spoglądać na przyszłość tego rynku w roku 2021. Jednocześnie rynek powierzchni magazynowych i logistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej nadal ma znaczny potencjał stabilnego rozwoju.

Źródło: Cushman & Wakefield