Raport Cushman & Wakefield - Marketbeat Polska - II kwartał 2020 roku

- Pomimo dobrych wyników ostrożnie podchodzimy do stwierdzenia, że ten rok będzie rekordowy dla rynku magazynowego. Sektory takie jak motoryzacja czy produkcja, które odgrywają ważną rolę dla polskiej gospodarki, mocno ucierpiały z powodu pandemii. Ostatnie miesiące pokazały jednak pozytywne tendencje do stopniowego powrotu firm do normalnej działalności gospodarczej wraz z dalszym łagodzeniem obostrzeń. Niektóre firmy negocjują lub finalizują już nowe projekty i spodziewamy się, że cały sektor będzie lepiej przygotowany na potencjalne ryzyko wystąpienia drugiej fali epidemii - mówi Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Popyt
W drugim kwartale 2020 roku wynajęto 1,3 mln m kw. powierzchni magazynowej, a od początku 2020 roku blisko 2,3 mln m kw. Bardzo dobry wynik odnotowano po stronie popytu netto obejmującego nowe umowy i ekspansje. W pierwszym półroczu wyniósł on prawie 1,7 mln m kw., co stanowiło 74% całkowitego popytu, natomiast na przedłużenia umów przypadło pozostałe 26% (tj. 582 tys. m kw.) wolumenu transakcji najmu. W ujęciu regionalnym największa aktywność najemców obserwowana była na trzech największych rynkach: Warszawa - okolice, Górny Śląsk i Polska Centralna. Na tych rynkach zawarto transakcje najmu na łączną powierzchnię 1,2 mln m kw., co stanowiło ponad 50% całkowitego popytu odnotowanego w okresie styczeń - czerwiec 2020 roku.

- Statystyki te wskazywałyby na rekordowy poziom aktywności najemców w warunkach rynkowych innych niż pandemiczne, jednak należy zwrócić szczególną uwagę na fakt, że część popytu została wygenerowana przez transakcje najmu lub przedłużenia, które obejmowały preferencyjne warunki oferowane najemcom w związku z COVID 19. Moglibyśmy oczekiwać, że niektóre transakcje zostaną sfinalizowane w późniejszych latach, jednakże ze względu na wyjątkową sytuację, zaistniały przesłanki do wcześniejszej renegocjacji warunków najmu. Firmy, które najbardziej odczuły negatywne konsekwencje pandemii, zwróciły się do wynajmujących o wsparcie polegające najczęściej na odroczeniu lub tymczasowym obniżeniu kosztów w zamian za przedłużenie umowy najmu - dodaje Joanna Sinkiewicz.

W strukturze branżowej popytu dominowały firmy logistyczne (28% całkowitego wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2020 roku), sieci sklepów (16%), e-commerce (14%) oraz lekkiej produkcji (12%). Aktywne były również firmy z branż takich jak budowlana (6%), kurierska (4%) i spożywcza (4%).

Podaż
Od początku roku deweloperzy oddali do użytku ponad 1 mln m kw. powierzchni magazynowej, z czego 600 tys. m kw. w drugim kwartale. Około 70% nowej podaży zostało dostarczone na trzy rynki regionalne: Warszawa - okolice, Wrocław i Górny Śląsk.
Łączne zasoby magazynowe w Polsce wkrótce przekroczą 20 mln m kw. W czerwcu w budowie znajdowało się 1,9 mln m kw. powierzchni przemysłowej, co świadczy o wysokiej aktywności deweloperskiej, choć jest to wynik nieco słabszy w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku (2,2 mln m kw.). Deweloperzy są najbardziej aktywni na rynkach regionalnych: Górny Śląsk (435 000 m kw.), Warszawa - okolice (324 000 m kw.), Polska Zachodnia (256 000 m kw. z czego 80% w ramach projektu typu BTS (Build-to-Suit) zlokalizowanego w Świebodzinie w pobliżu granicy polsko-niemieckiej) oraz Trójmiasto (237 000 m kw.) i Wrocław (158 000 m kw.).
W związku z wyższym ryzykiem rynkowym spowodowanym pandemią COVID-19 deweloperzy będą bardziej wstrzemięźliwi w uruchomianiu kolejnych projektów o charakterze spekulacyjnym. Będzie to szczególnie widoczne w wybranych lokalizacjach charakteryzujących się obecnie relatywnie wysokim odsetkiem dostępnej powierzchni magazynowej w istniejących i realizowanych projektach m.in. na rynkach takich jak Wrocław czy Górny Śląsk.

Czynsze
Czynsze bazowe utrzymują się na stabilnym poziomie w 2020 roku i wynoszą od 2,50-3,80 EUR/m kw./miesiąc w przypadku większych modułów magazynowych typu BIG-BOX do około 4,00-5,25 EUR/m kw./miesiąc w przypadku miejskich projektów tzw. Small Business Units (SBU) zlokalizowanych w największych aglomeracjach.
Stawki czynszów efektywnych wahają się obecnie w przedziale 2,00-3,20 EUR/m kw./miesiąc dla jednostek typu BIG-BOX oraz 3,00-4,50 EUR/m kw./miesiąc za moduły typu SBU.

Powierzchnie niewynajęte
Na koniec czerwca 2020 roku prawie 1,4 mln m kw. powierzchni stanowiły pustostany, co odpowiada 7% całkowitych zasobów magazynów w Polsce. Stopa pustostanów spadła o 0,4 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału, ale nadal jest wyraźnie wyższa niż rok temu. Największy spadek dostępności powierzchni magazynowej odnotowano w Polsce Centralnej (z 10,1% do 6,8%) i Krakowie (z 7,5% do 5,2%), natomiast niewielki wzrost odnotowano na rynku Warszawa - okolice (z 5,3% do 6,8%). W przypadku pozostałych rynków regionalnych wskaźnik pustostanów utrzymywał się w ciągu ostatnich trzech miesięcy na stabilnym poziomie.

Prognozy
- Sektor e-commerce pozostaje głównym motorem dynamicznego rozwoju rynku magazynowego w Polsce. W okresie pandemii obserwowaliśmy jego przyspieszony wzrost, o czym świadczy dwucyfrowy udział sprzedaży internetowej w całkowitych obrotach detalicznych. Obecnie jednak wskaźnik ten stopniowo powraca do poziomów sprzed pandemii, choć jego organiczny, długofalowy wzrost będzie korzystny dla sektora logistycznego, a docelowo dla całego sektora magazynowego w Polsce, który z powodzeniem funkcjonuje zarówno w dystrybucji krajowej, jak i transgranicznej - mówi Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Cały Raport jest dostępny poniżej w formacie PDF.

Raport pochodzi ze strony: https://media.pl.cushmanwakefield.com.pl/pr/551568/dobre-wyniki-sektora-magazynowego-w-polsce-w-pierwszej-polowie-roku