Raport AXI IMMO - polski rynek magazynowy w I połowie 2020

Pierwsza połowa roku na rynku magazynowym udowodniła, że światowy szok spowodowany pandemią COVID-19 nie miał aż tak dużego wpływu na ten sektor. Wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniósł rekordowe blisko 1,2 mld euro i stanowił prawie 40% ogólnego kapitału zainwestowanego nad Wisłą. Wśród wybranych największych transakcji zrealizowanych w II kw. 2020 r. znalazły się m.in. sprzedaż przez P3 Parku Mszczonów (158 000 m kw.) dla Elite Partners Capital, a także kupno przez Polish Logistics LLP, platformę inwestycyjną powołaną przez REINO Capital, IO AM i Grupę Grosvenor centrum logistycznego Logistic City Piotrków Trybunalski o wielkości 135 000 m kw. Obecnie najlepsze obiekty typu big box wyceniane są na 6,25%, a nieruchomości typu prime w strefie Warszawa - miasto na 5,5%. Utrzymanie stóp kapitalizacji na niezmienionym poziomie to efekt stabilności i bezpieczeństwa prowadzonych operacji biznesowych, a także silnego popytu, który dla wielu zagranicznych funduszy jest argumentem do inwestowania w tę klasę aktywów w Polsce.

- Pomimo spodziewanych trudności na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym w Polsce mogliśmy z optymizmem patrzeć na kolejne doniesienia o zawieranych transakcjach. W efekcie pierwsze półrocze 2020 roku udało się zamknąć z rekordowym wynikiem w granicach 1,2 mld euro. W kolejnych kwartałach będziemy obserwować dalsze przekierowanie zainteresowania inwestorów z sektora handlowego i biurowego na magazynowy. Nadal wyzwaniem będzie dostępność jakościowych produktów na rynku - dodaje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Niesłabnący popyt na rynku magazynowym
W pierwszej połowie 2020 roku zanotowano rekordową aktywność najemców. W analizowanym okresie popyt brutto wyniósł 2,38 mln m kw. powierzchni magazynowej (+25% r/r), a wśród najatrakcyjniejszych rynków znalazły się Warszawa (602,4 tys. m kw.), Górny Śląsk i Polska Centralna (po 396 tys. m kw.) oraz Poznań (257 tys. m kw.). Co więcej, tylko w drugim kwartale 2020 r. wynajęto 1,36 mln m kw., czyli o ponad 50% więcej, niż w analogicznym okresie sprzed roku. Natomiast w ramach umów krótkookresowych w pierwszej połowie roku wynajęto 326 tys. m kw. powierzchni. W całkowitym wolumenie transakcji najmu najwyższy udział przypadł nowym umowom i ekspansjom, które stanowiły 75% wszystkich podpisanych umów. Najaktywniejszymi sektorami w I połowie 2020 r. były: 25,5% logistyka, 18% elektronika/RTV i AGD, 14,5% sieci handlowe, 14,4% e-commerce i 7,5% produkcja.

Wśród największych transakcji zamkniętych w I połowie 2020 r. należy wymienić Panattoni BTS Świebodzin na ponad 200 000 m kw. dla poufnego najemcy z branży e-commerce, Euro Net w Prologis Park Janki na 73 400 m kw., Amazon w Hillwood Łódź Górna na 72 900 m kw. oraz dwóch poufnych najemców, z których pierwszy reprezentuje branżę odzieżową i zajmie 67 000 m kw. w Panattoni Park Czeladź IV, natomiast drugi wynajął 51 900 m kw. w ramach Exeter Park Stryków.

- Jedną z długotrwałych konsekwencji pandemii COVID-19, która definiuje na nowo rynek magazynowy, jest przeniesienie handlu do Internetu. Nie znamy jeszcze decyzji wszystkich najemców, jednak spodziewamy się, że te firmy, które postanowią zrezygnować z powierzchni handlowej, a będą chciały pozostać na polskim rynku, zdecydują się na wynajęcie powierzchni magazynowej. Dlatego nieobecność w centrum czy parku handlowym nie będzie oznaczać całkowitego wycofania się firmy z polskiego rynku. To z kolei będzie dodatkowy bodziec do rozwoju sektora magazynowego, w tym mniejszych formatów magazynowych, jak np. projekty w formule SBU, które poza powierzchnią magazynową mogą zaoferować przestrzeń w ramach showroomu - mówi Anna Głowacz, Dyrektor w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, AXI IMMO.

II połowa 2020 roku pod znakiem zmniejszonej aktywności deweloperskiej?
Na koniec czerwca 2020 r. deweloperzy oddali ok. 1,1 mln m kw. nowej powierzchni (+9,6% r/r), przez co całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły blisko 19,5 mln m kw. (+15,9% r/r). Najwięcej inwestycji oddano w regionie Warszawy (ponad 325 tys. m kw.), na Dolnym Śląsku (200 tys. m kw.) i na Górnym Śląsku (192 tys. m kw.). Wśród największych oddanych projektów w I połowie 2020 r. znalazły się Panattoni A2 Warsaw Park na 103 670 m kw., BTS P3 PepsiCo Mszczonów na 58 500 m kw. oraz Hillwood Wrocław Wschód II na 52 400 m kw. W kontekście nowej podaży obecnie w budowie znajduje się ok. 1,77 mln m kw. (-24% r/r), głównie w regionie Warszawy oraz na Dolnym i Górnym Śląsku. Ograniczenia w podaży spowodowane są większą ostrożnością związaną z niepewną sytuacją rynkową i wyższymi wymogami związanymi z finansowaniem projektów, którą można m.in. zaobserwować po spadku powierzchni budowanej spekulacyjnie. Na koniec czerwca jej odsetek wynosił 33,6%, w porównaniu do 45,3% pod koniec marca br. Sytuacja ta wpływa także na współczynnik pustostanów, który obecnie wynosi 6,8% (+0,8 pp. r/r). Najwięcej powierzchni dostępnej od zaraz oferuje rynek wrocławski (10,1%), Poznań (7,4%) i Polska Centralna (6,9%). W kontekście podaży na mniejszych rynkach magazynowych warto śledzić sytuację w Trójmieście i Polsce Zachodniej, gdzie odpowiednio całkowite zasoby tych rynków po ukończeniu budowanych projektów powinny wzrosnąć odpowiednio o 29% i 71%.

Czynsze bazowe stabilne
Na większości rynków czynsze w pierwszej połowie 2020 roku utrzymały się na stabilnym poziomie. Średnie stawki w obiektach typu big box wahają się w przedziale 3,20 - 3,60 euro/m kw., przy czym najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa - miasto (od 4,80 euro/m kw.). Natomiast w zakresie stawek efektywnych na koniec czerwca br. widoczny był delikatny trend spadkowy. Sytuacja ta dotyczy głównie regionów z wysokim poziomem pustostanów i lokalizacji o dużej konkurencyjności. Najniższe stawki efektywne możliwe są do uzyskania w okolicach Poznania oraz okolicach Warszawy (Błonie, Grodzisk Maz.).

Cały Raport jest dostępny poniżej w formacie PDF.

Raport pochodzi ze strony: https://www.axiimmo.com/raporty-i-publikacje/raport-rynek-magazynowy-1-polowa-2020-r