Jak grzyby po deszczu - czyli o parkach logistycznych

Park logistyczny można zdefiniować jako samodzielny podmiot gospodarczy, dysponujący wydzielonym terenem powiązanym z otoczeniem komunikacyjnym, infrastrukturą (drogi, place, parkingi, budowle inżynierskie i budynki), wyposażeniem do przemieszczania i magazynowania oraz do zarządzania przepływem ładunków, personelem i organizacją. Park taki świadczy również usługi logistyczne (przewóz, przeładunki, magazynowanie, rozdział i kompletację), realizując w ten sposób funkcje zaopatrzeniowe i dystrybucyjne.

Milion metrów kwadratowych
Nowoczesne obiekty to głównie obiekty wybudowane na potrzeby własne inwestorów oraz centra magazynowo-przemysłowe. Nowe obiekty charakteryzują się niepalną, równą i wytrzymałą posadzką, dopuszczalną wysokością składowania 8-12 m, dużymi placami manewrowymi, dokami hydraulicznymi, nowoczesnymi rozwiązaniami ppoż, ogrzewania, ochrony, telekomunikacji itp. Pierwsze nowoczesne centra magazynowe, czyli Warsaw Distribution Center i Warsaw Industrial Center zaczęto budować w Warszawie w 1995 roku przy ul. Szyszkowej. Przy trasie poznańskiej powstało Centrum Biznesu Ożarów. W okolicach Puławskiej wzniesiono Platan Park. W Piasecznie znajduje się Diamond Business Park oraz Centrum Magazynowe Olmar. Przy trasie katowickiej powstał Europa Park, a przy trasie krakowskiej Centrum Biznesu Stolica. Na Pradze zostały wybudowane parki Żerań Park i Sanpro Center. Głównymi najemcami są zachodnie koncerny i firmy logistyczne. Ostatnio jednak zwiększa się także udział małych firm, które do tej pory wynajmowały głównie stare magazyny.
Biorąc pod uwagę metraż nowoczesnych powierzchni magazynowych, Warszawa zajmuje wiodącą pozycję w porównaniu do innych regionów Polski. Wystarczy choćby porównać 974 tys. mkw. w Warszawie i prawie 200 tys. mkw. w innych regionach Polski.
Wyróżnia się trzy podstawowe typy obiektów oferujących powierzchnię magazynową: projekty biurowo-magazynowe usytuowane przeważnie w granicach miasta (strefa I, tzw. miejska), których całkowita powierzchnia wynosi 270 000 mkw.; obiekty magazynowe zlokalizowane w promieniu 15 km od granic miasta (strefa II lub podmiejska), które zajmują około 405 tys. mkw. (wliczając obiekty wybudowane na potrzeby własne inwestorów); oraz parki logistyczne, znajdujące się w promieniu ponad 30 km od granic Warszawy (strefa III, zwana logistyczną), których całkowita powierzchnia szacowana jest na blisko 299 tys. mkw., wynika z opublikowanego raportu Jones Lang LaSalle. Projekty typu built-to-suit (budowane na potrzeby konkretnego klienta) zdominowały projekty spekulacyjne. W rezultacie projekty built-to-suite stanowiły 86 proc. nowej podaży pod koniec 2003 roku.

Głównym motorem napędzającym popyt na rynku powierzchni magazynowych są firmy logistyczne oraz producenci i importerzy dóbr konsumpcyjnych. To on są głównie zainteresowani ofertą tzw. III strefy, w której powstają największe parki magazynowe, z których większość oddalona jest od centrum stolicy o ok. 50 km (Europa Park w Mszczonowie, Prologis Park w Teresinie). Projektowane one są głównie z myślą o operatorach logistycznych i wielkich koncernach o ponadnarodowym zasięgu działania, zainteresowanych powierzchniami nie mniejszymi niż ok. 10 tys. mkw.
Funkcjonują w nich ogólnopolskie i paneuropejskie centra dystrybucyjne obsługujące klientów m.in. z branży AGD, wyposażenia wnętrz i samochodowej. Transakcyjne stawki czynszu w tej strefie oscylują wokół 3,2 - 3,5 USD/mkw./miesiąc. Tanie są także biura usytuowane przy tego rodzaju parkach magazynowych, ponieważ koszt wynajęcia mkw. powierzchni o wysokim standardzie nie przekracza obecnie 7-8 euro miesięcznie.
Opłaty eksploatacyjne mieszczą się w przedziale 0,7-1 euro (w zależności od strefy i standardu obiektu). Pokrywają one koszty całodobowej ochrony parku magazynowego, sprzątania części wspólnej obiektu, zaopatrzenia w wodę i zewnętrznego oświetlenia.

Specyfika rynku magazynowego
Parki logistyczne mają cechy wyróżniające je od innych nieruchomości. Charakteryzują się tym, że powstanie takiej inwestycji związane jest z koniecznością nabycia nieruchomości gruntowej o bardzo dużej powierzchni położonej w dobrej lokalizacji, a lokalizacja taka ściśle związana jest z położeniem i jakością dróg, autostrad i szlaków tranzytowych, linii kolejowych i lotnisk. Mając na uwadze, że magazynowanie jest tylko częścią całego procesu logistycznego, wykorzystanie magazynu zależy od systemu dystrybucji towarów, bowiem magazyn jest pojęciem bardzo szerokim. Najczęściej utożsamiane jest z pojęciem hali. Pamiętać trzeba, że we wszystkich parkach logistycznych wykonuje się także lekką produkcję, konfekcjonowanie, a często także magazyny przystosowywane są do zadań typowo produkcyjnych. Wykorzystanie magazynu może być bardzo różnorodne - od zwykłego przechowywania towarów, poprzez chłodnictwo, przechowywanie artykułów chemicznych i niebezpiecznych, urządzeń precyzyjnych, towarów szybko psujących się, leków, części zamiennych czy towarów masowych. Każdy z przedstawionych wariantów wymaga zupełnie innego przystosowania hali i spełnienia różnych wymagań i norm technicznych. Natomiast magazynowanie i produkcja ściśle związane są z przestrzeganiem norm ochrony środowiska oraz powstającymi w trakcie działania dużymi zakłóceniami dla otoczenia.

Logistyka, drogi i transport
Coraz więcej firm świadczy usługi magazynowania, przepakowywania, kompletacji, konfekcjonowania i transportu. Najlepsze firmy logistyczne potrafią obniżyć koszty logistyczne nawet o 30 proc. Jednak przeszkodą do dalszej redukcji jest przede wszystkim zły i ciągle pogarszający się stan techniczny nawierzchni na drogach krajowych. Szacuje się, że tylko 0,5% dróg spełnia standardy unijne. Przystąpienie Polski do UE może spowodować dalsze pogorszenie stanu polskich dróg, gdyż nastąpi otwarcie dla największych unijnych ciężarówek (do 44 ton) głównych polskich tras międzynarodowych. Pozostałe drogi będą stopniowo udostępniane do roku 2011. Związany z tym koszt modernizacji polskich dróg o większym znaczeniu (22 tys. km) jest oceniany na 20 mld euro.

Wzrost wymagań i powierzchni
Przyjęcie norm ekologicznych - w związku z przystąpieniem Polski do UE - wymaga m.in. ograniczenia produkcji w zakładach najbardziej uciążliwych, wyposażenia istniejących zakładów w urządzenia chroniące środowisko, a to wszystko będzie wpływało również na popyt na odpowiednio przygotowaną i zabezpieczoną bazę magazynową.
Przygotowując się do nowych warunków, inwestorzy w 2002 i 2003 roku przypuścili szturm na rynek nieruchomości. Mimo gospodarczego zastoju w 2002 r. doprowadzili do prawdziwego boomu, co spowodowało, że w aktualnej sytuacji osiągnięto stan nasycenia. Na przykład w 2001 r. wybudowano 100 tys. mkw. powierzchni magazynowej, czyli 5 razy więcej niż w roku poprzednim.
Magazyny i parki logistyczne były budowane przede wszystkim na zamówienie dużych sieci handlowych, które będą korzystały z tej powierzchni przy zaopatrywaniu swoich hipermarketów. Nowoczesne parki logistyczne - nie należą do hipermarketów - też nie świecą pustkami, tak jest nie tylko w rejonie Warszawy, ale również w rejonie Łodzi, Poznania, Piotrkowa Trybunalskiego i na Śląsku. Wszędzie tam wolnych powierzchni praktycznie nie ma.

„Na zapas” się nie buduje
Duże parki logistyczne w innych rejonach Polski są budowane dlatego, że rozwijają się sieci handlowe, a zaopatrywanie hipermarketów ze znacznie oddalonych magazynów powoduje wzrost kosztów, do czego handlowcy nie chcą dopuścić. Wobec zrównoważonej podaży nowych inwestycji praktycznie nie rozpoczyna się, bo żaden inwestor nie chce narazić się na to, że obiekt będzie stał niewykorzystany. Poza tym powstanie nowych obiektów magazynowych spowodowałoby po raz kolejny obniżenie cen najmu, do czego właściciele obiektów nie chcieliby dopuścić. Jest jeszcze jedna przyczyna nie zaczynania nowych inwestycji - hale magazynowe buduje się bardzo szybko i na dodatek bez problemu można wyposażyć je w takie urządzenia, jakie będą klientowi potrzebne. Jeżeli można szybko budować „na zamówienie” - tak powstaje 78 proc. realizowanych projektów - to budowanie „na zapas” mija się z celem.

Powierzchnię wykorzystuje się racjonalnie
Centra logistyczne oddalone nie więcej niż 100 km od Warszawy dysponują powierzchnią ok. 300 tys. mkw. i ich właściciele na brak najemców również nie mogą narzekać. Wolna powierzchnia w parkach logistycznych wynosi łącznie niewiele ponad 10 tys. mkw. O tym, że popyt zrównoważył podaż, zadecydowały również ceny najmu. Po znacznej obniżce ustabilizowały się na poziomie niższym niż 4 USD za 1 mkw. W innych rejonach Polski nowoczesne parki logistyczne zajmują nie więcej niż 200 tys. mkw., a ich wykorzystanie jest podobne jak w rejonie Warszawy (ok. 5 proc. wolnej powierzchni). Ceny najmu również nie różnią się od tych, jakie trzeba płacić w okolicach stolicy.

Magazynowe serce Polski
Obecnie rozpoczęła się komercjalizacja dwóch wielkich projektów logistycznych, które będą realizowane w centralnej Polsce, w promieniu 150 kilometrów od Warszawy. Logistic City-Piotrków Distribution Center w przyszłości będzie miał 370 tys. metrów kwadratowych powierzchni całkowitej i powstanie przy trasie E 67 koło Piotrkowa Trybunalskiego. Piotrków Trybunalski i jego okolice - to obok Warszawy - drugie magazynowe serce Polski, co nie powinno dziwić. Miasto leży bowiem w sąsiedztwie geograficznego środka kraju. Piotrków ma też doskonałą lokalizację względem siatki komunikacyjnej - na przecięciu najważniejszych szlaków komunikacyjnych w Polsce. To tu zbiega się trasa E 67, łącząca Warszawę i Wrocław, z autostradą A-1, która w przyszłości połączy Trójmiasto z Górnym Śląskiem. Niedaleko przebiega Centralna Magistrala Kolejowa.
Zalety lokalizacji Piotrkowa, jako jeden z pierwszych, zauważył szwedzki koncern meblarski IKEA, który wybudował tu swój główny magazyn. Hala użytkowana przez Ikeę ma ponad 100 tys. mkw. i jest największym tego typu obiektem w Polsce.
W Piotrkowie swój drugi po Mszczonowie park logistyczny ma firma FM Logistics, w sąsiedztwie znajduje się również Regionalne Centrum Logistyczne wybudowane przez ProLogis, którego największym najemcą jest gigant spożywczo-chemiczny Unilever. W okolicach Piotrkowa ulokowane są też projekty w trakcie realizacji - największy z nich, który powstanie w bezpośrednim sąsiedztwie Logistic City-Piotrków Distribution Center, to Poland Central. Planowane centrum logistyczne, którego inwestorem są osoby prywatne z Polski i Wielkiej Brytanii, powstanie na 122 ha i będzie miał około 500 tys. mkw. powierzchni całkowitej.
Budowa Logistic City-Piotrków Distribution Center będzie przebiegała w 6 fazach. Pierwsza hala o powierzchni 20 tys. mkw., budowana spekulacyjnie, ma być gotowa już na przełomie pierwszego i drugiego kwartału 2005 roku. Kolejne będą budowane na zamówienie (build-to-suit). Inwestorem LC-PDC jest Adam Banaszczyk, prywatny przedsiębiorca z Piotrkowa. Autorem koncepcji architektonicznej kompleksu jest międzynarodowe biuro Denton Corker Marshall.

Na skrzyżowaniu autostrad - Tulipan
50 kilometrów na północny-zachód od Piotrkowa, w Strykowie, gdzie przetną się w przyszłości autostrady A-1 i A-2 powstanie z kolei Tulipan Park-Stryków. Kompleks będzie usytuowany w odległości 50 metrów od A-2 i zaledwie 3 kilometry od przyszłego węzła komunikacyjnego. Do centrum Łodzi jest stąd zaledwie 15 kilometrów.
Tulipan Park, który docelowo będzie miał 275 tys. mkw. na wynajem, powstanie na 60 ha działce. W tej chwili trwają tu prace infrastrukturalne i intensywne rozmowy z potencjalnymi najemcami. Z jakimi firmami są prowadzone rozmowy, inwestor nie ujawnia.
Deweloperem kompleksu jest holenderski Grontmij Real Estate, firma od niedawna obecna na rynku polskim. Oprócz projektu logistycznego w Strykowie firma planuje podobne przedsięwzięcia w Gliwicach i Poznaniu. Grontmij Real Estate jest też właścicielem działek w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku.

Powierzchnie magazynowo-logistyczne w Polsce
Obok aglomeracji warszawskiej największa koncentracja istniejącej powierzchni magazynowo-logistycznej to okolice Poznania, Katowic, Łodzi, Krakowa i Wrocławia, a nowo powstałe lub będące w trakcie realizacji znaczące inwestycje są zlokalizowane głównie w południowo-zachodniej Polsce.
Z raportu firmy doradczej CB Richard Eblis wynika, że w pierwszym półroczu 2004 r. całkowita nowoczesna powierzchnia magazynowa i logistyczna w Polsce wzrosła o 80 000 mkw. i wynosiła 1,2 mln mkw. Planowany do końca 2004 r. wzrost powierzchni to ok. 81 tys. mkw. W tym samym okresie zauważalny był także wzrost popytu na powierzchnie magazynowo-logistyczne - wynajęto bowiem 89 000 mkw. Stanowi to wzrost o 52,6 proc. w stosunku do II półrocza 2003 r. Wyjściowe stawki najmu nie zmieniły się w porównaniu z 2003 rokiem.
CB Richard Ellis przewiduje, że w przyszłości najszybciej będą się rozwijały parki logistyczne. Na koniec I półrocza 2004 r. w sektorze parków magazynowo-biurowych było ogółem 538 300 mkw. powierzchni magazynowej. Powierzchnia o najwyższym standardzie, klasy A, stanowiła 68 proc. i wynosiła 365 781 mkw.
W pierwszych dwóch kwartałach 2004 r. wynajęto ogółem 31 650 mkw powierzchni, co stanowi wzrost o 47 proc. w porównaniu z II półroczem 2003 r. Na koniec II kwartału całkowita rozmiar wynajętej powierzchni wyniósł ponad 505 tys. mkw. Na koniec I półrocza 2004 r. wskaźnik powierzchni nie wynajętej wyniósł 6,53 proc. W porównaniu z końcem 2003 r. zanotowano spadek o ponad 40 proc., który był spowodowany brakiem podaży nowej powierzchni magazynowej i wzrostem rozmiaru powierzchni wynajętej w ciągu I półrocza 2004 r. Analitycy przewidują jednak wzrost wskaźnika pustostanów, ponieważ w trakcie realizacji znajduje się obecnie 25 tys. mkw. powierzchni.
W przypadku parków logistycznych, na koniec II kw. 2004 r. ilość powierzchni w tym sektorze wynosiła 456 400 mkw. Zasoby wzrosły o 57 400 mkw., tj. o 15 proc. w stosunku do końca 2003 r. W tym okresie wybudowano nowe obiekty: w Mszczonowie, Błoniu i Teresinie. Wskaźnik powierzchni nie wynajętej wyniósł 15,6 proc. i był wyższy niż na koniec 2003 r.
Liczba nowoczesnych spekulacyjnych budynków atrakcyjnych dla firm logistycznych, dystrybucyjnych i produkcyjnych jest ograniczona, co powoduje stabilizację stawek czynszu. Tendencje kupowania i zabezpieczania działek są obserwowane w pobliżu ważnych połączeń drogowych. Deweloperzy preferują projekty typu built-to-suite, ze względu na mniejsze ryzyko inwestycyjne.
Najbardziej popularnymi regionami wśród inwestorów są obrzeża miast takich jak Łódź (Stryków), Katowice, Wrocław, Poznań oraz działki położone wzdłuż trasy A-4. W 2003 roku, największa transakcja w Europie Centralnej była podpisana przez firmę Unilever, która wynajęła 41 077 mkw. powierzchni magazynowej i 1000 mkw. powierzchni biurowej w ProLogis Park Piotrków.

A może tak nad morze
Potencjalnie interesującym regionem dla inwestycji magazynowych jest Trójmiasto, gdzie duży wpływ na rynek będzie miał nowy port morski. Producenci z Europy Zachodniej biorą pod uwagę zmianę lokalizacji i przeniesienie ich fabryk do Polski ze względu na koszty operacyjne w Europie Centralnej, które są tańsze niż na Zachodzie. Polska jest atrakcyjnym miejscem na inwestycje z powodu znaczącej stopy bezrobocia i wysoko wykwalifikowanej kadry. Jak podaje EUROSTAT, koszt godziny pracy jednej osoby w sektorze usług w Unii Europejskiej wynosi około 22 euro w porównaniu do 4,5 euro w Polsce.

Czesi już niegroźni?
Polska, w porównaniu do innych znaczących rynków Europy Wschodniej i Centralnej jest krajem konkurencyjnym dla firm, które mają zamiar przenieść swoje produkcję i centra logistyczne na Wschód. Naszą przewagą jest stosunkowo wysoki poziom bezrobocia i wysoko wykwalifikowane zasoby ludzkie, i co ważne, tańsze niż w innych krajach Europy Wschodniej. Największym konkurentem dla Polski w regionie są Czechy. Jednakże liczba nowych inwestycji w Czechach prawdopodobnie spadnie ze względu na istniejące tam liczne inwestycje zagraniczne, niską stopę bezrobocia oraz brak wysoko wykwalifikowanej kadry. W Polsce popyt na nowe powierzchnie magazynowe będą generowali głównie producenci (np. sektor motoryzacyjny) i firmy handlowe. Jednak nasz kraj wciąż potrzebuje rozwoju infrastruktury i stabilnej sytuacji ekonomicznej, aby zmniejszyć niepewność deweloperów.

Powrót