Podsumowanie rynku magazynowego w Polsce po III kw. 2025 roku

Popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce pozostaje bardzo dynamiczny. W trzech pierwszych kwartałach 2025 roku wynajęto 4,5 mln m kw., co jest wynikiem o 20% większym niż rok wcześniej. Jednocześnie rynek inwestycyjny utrzymuje wysoką aktywność,  a wartość transakcji magazynowych wzrosła o 18%, osiągając 873 mln euro. Silna obecność globalnych inwestorów potwierdza stabilność i atrakcyjność Polski jako kluczowego rynku logistycznego w regionie.

Podaż – umiarkowany wzrost i ostrożny optymizm deweloperów

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 36,4 mln m kw.. Mimo że tempo wzrostu osłabło względem rekordowych lat 2021–2023, deweloperzy stopniowo zwiększają aktywność. W okresie I–III kw. 2025 roku na rynek trafiło 1,55 mln m kw. nowej powierzchni, czyli o 26% mniej niż rok temu.

Od drugiego kwartału widoczne jest jednak lekkie ożywienie. Wolumen powierzchni w budowie wzrósł o 6% kwartał do kwartału i wynosi obecnie 1,5 mln m kw. (wartość ta jest wciąż o 20% mniejsza niż rok wcześniej). Najwięcej nowych projektów realizowanych jest w regionie Warszawy (527 000 m kw.), Trójmiasta (221 000 m kw.) i Górnego Śląska (190 000 m kw.).

Deweloperzy coraz chętniej rozpoczynają budowy spekulacyjne, choć udział takich projektów nadal pozostaje niższy niż w latach boomu 2021–2023. Na koniec III kwartału 55% powierzchni w budowie było zabezpieczone umowami przednajmu, w porównaniu do 59% na początku roku (po I kwartale). Na najbardziej dojrzałych rynkach, takich jak Warszawa i Górny Śląsk, odsetek ten wynosi ok. 30%.

Popyt – kolejny rok wzrostów, dominacja renegocjacji

W trzech pierwszych kwartałach 2025 r. całkowita aktywność najemców osiągnęła 4,5 mln m kw., co oznacza 20% wzrost r/r. Sam III kwartał przyniósł 1,6 mln m kw. wynajętej powierzchni, o 42% więcej niż rok temu.

Renegocjacje dominowały w strukturze rynku, odpowiadając za 47% całkowitego wolumenu, podczas gdy nowe umowy stanowiły 44%. Największy popyt generują regiony Warszawy, Polski Centralnej  i Wrocławia - łącznie ponad 60% wolumenu najmu.

Strukturę popytu tradycyjnie kształtują branża logistyczna i handel, których aktywność rośnie wraz z umacniającą się sprzedażą detaliczną. Jednocześnie rośnie udział najemców z sektora lekkiej produkcji. W trzech kwartałach 2025 roku odpowiadali oni za 16% całkowitego wolumenu, głównie w zachodniej i południowo-zachodniej Polsce.

Przedsiębiorstwa coraz śmielej wracają do strategii rozwoju i zabezpieczania łańcuchów dostaw. Oczekiwane ożywienie produkcji przemysłowej oraz silna konsumpcja będą w kolejnych kwartałach dodatkowo stymulować popyt na powierzchnie magazynowe.
– podkreśla Przemysław Piętak, Head of Industrial and Logistics Agency w Knight Frank.

Pustostany – stabilizacja z perspektywą dalszych spadków

Wskaźnik pustostanów na koniec III kwartału wyniósł 8,21%, pozostając praktycznie bez zmian wobec poprzedniego kwartału (8,19%). Wzrost popytu w kolejnych miesiącach powinien przełożyć się na dalsze ograniczenie dostępności wolnej powierzchni.

Czynsze – stabilny poziom w kluczowych lokalizacjach

Stawki czynszów wywoławczych pozostają stabilne i kształtują się w zależności od formatu dla obiektów big box: 3,8–5 EUR/m kw., a dla magazynów miejskich w przedziale 5–7,5 EUR/m kw. Najwyższe stawki utrzymują się w granicach administracyjnych Warszawy i Krakowa.

Rynek inwestycyjny – przewaga globalnych graczy

Wolumen inwestycji w nieruchomości magazynowe w I–III kw. 2025 wyniósł 873 mln euro (wzrost o 18% r/r). Sektor magazynowy odpowiada za 34% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w Polsce. Transakcje zdominowali globalni inwestorzy o długoterminowej strategii i preferencjach wobec stabilnych aktywów o niskim profilu ryzyka.

Źródło: Knight Frank LLP