Czynsze magazynowe

Paweł Sapek, Country Manager Prologis w Polsce: Mimo sprzyjających warunków rynkowych oraz rozwijającej się gospodarki, Polska odnotowuje najniższy poziom czynszów efektywnych wśród wszystkich rozwiniętych gospodarek na świecie. Czynsze w naszym kraju są znacznie niższe niż w krajach Europy Zachodniej. Eksperci wskazują na dwie główne przyczyny tej sytuacji. Jedną z nich jest kryzys gospodarczy z 2009 roku, który mocno wstrząsnął branżą magazynową i od tamtej pory koniunktura na tym rynku nie wróciła do dawnej kondycji. Drugą istotną kwestią jest niska transparentność transakcji zawieranych na rynku nieruchomości magazynowych, która zależy od możliwości łatwego zdefiniowania zarówno realnych kosztów, które z tytułu wynajmu poniesie klient, jak i realnych przychodów, które nieruchomość będzie generować dla dewelopera. Zatem szczególnie istotne jest rozróżnienie wartości czynszów, czyli miesięcznych opłat ponoszonych przez klienta z tytułu wynajmu danej nieruchomości. Czynsz nominalny to wyjściowa stawka oferowana przez właściciela nieruchomości, a czynsz efektywny uwzględnia wszelkie okresy zwolnienia od opłat oraz inne rabaty i gratisy proponowane przez dewelopera na początku umowy najmu. W Polsce występują duże dysproporcje między wysokością czynszu nominalnego a stawką czynszu efektywnego, czyli tego, który najemca faktycznie płaci. Brak przejrzystości w zakresie efektywnych stawek czynszów jest głównie spowodowany strukturami umów najmu i tym, że zarówno niektórzy wynajmujący jak i najemcy godzą się na dodatkowe zachęty finansowe, które są udzielane poza główną umową najmu. To przekłamuje obraz rynku i sprawia, że jest on mało przejrzysty. W konsekwencji najemcom trudno jest porównywać dostępne na rynku oferty, a inwestorom realnie oceniać wartość i rentowność danej inwestycji.
Powoli jednak rynek nieruchomości magazynowych staje się bardziej transparentny, dlatego można spodziewać się wzrostu zainteresowania inwestorów projektami inwestycyjnymi w Polsce. Najważniejszymi czynnikami napędzającymi wzrost czynszów w 2018 roku będą: pozytywne bodźce ekonomiczne, jak choćby prognozowany przez Bank Światowy wzrost PKB naszego kraju o 4% oraz wskaźnik pustostanów, który spadł na rynku do rekordowo niskich wartości, a także rosnące koszty budowy i zakupu gruntów. Już w 2017 roku można było zaobserwować pierwsze wzrosty w zakresie stawek czynszowych - największe w okolicach Łodzi oraz Poznania (wzrost ok. 5%), a na Górnym Śląsku stawki wzrosły o 2,5-5%.  
Prognozy dla całej Europy są optymistyczne. Według raportu "Indeks czynszów w nieruchomościach logistycznych", opublikowanego w 2018 roku przez Dział Badań i Rozwoju Prologis, w ciągu ostatnich trzech lat stopa wzrostu czynszów efektywnych na rynkach europejskich systematycznie rosła. Rok 2018 będzie najlepszym od dekady, ze wzrostem na poziomie 2,5%. Polska również będzie podążać za tym trendem, ale w wolniejszym tempie i startując z najniższego poziomu czynszów na starym kontynencie.