Ostatnia mila w Warszawie

W ciągu ostatniej dekady warszawski rynek magazynowy bardzo się zmienił. Głównym trendem było wypieranie obiektów magazynowych i produkcyjnych poza centrum miasta, a nawet poza jego granice. Postindustrialne tereny Woli czy Pragi Południe zamieniane były na budynki biurowe i osiedla mieszkaniowe, zmieniając całkowicie charakter tych dzielnic. Mimo to, na koniec I połowy roku, całkowite zasoby magazynowe w Warszawie wyniosły blisko 665 000 m kw., co stanowi wzrost o 7% rok do roku. Zadecydowała o tym lokalizacja.

- Warszawa posiada największe zaplecze komunikacyjne spośród wszystkich rynków magazynowych w Polsce. Miasto od lat korzysta z doskonałej sieci dróg i autostrad, połączeń kolejowych czy terminalu cargo na Lotnisku Chopina. Na korzyść lokalizacji wpływa również fakt bardzo rozbudowanych logistycznie przedmieść, które z powodzeniem przejmują część silnego popytu na powierzchnie magazynowe, a także bardzo dużej kadry wykwalifikowanych pracowników - twierdzi Anna Peczela, Senior Industrial & Logistc Consultant w AXI IMMO.

Firmy poszukujące powierzchni do wynajęcia najczęściej decydują się na obiekty lub hale magazynowe położone blisko dróg wyjazdowych z miasta, głównie na terenie Okęcia, Żerania oraz Targówka Przemysłowego. Nieco mniejsza baza logistyczna znajduje się w Ursusie i na Ursynowie w pobliżu lotniska. Wysokie koszty zakupu gruntów w Warszawie wpłynęły na niższą podaż w pierwszych sześciu miesiącach 2020 roku, która wyniosła zaledwie 9 000 m kw. W tym okresie w budowie było 71 000 m kw. Ponad 1/3 z nich to inwestycje spekulacyjne. Najwięcej tych powierzchni powstaje w rejonie Okęcia, Ursynowa, Annopola i Targówka.

Inwestycja w logistykę ostatniej mili
Warszawa, jako najstarszy i najbardziej dojrzały rynek, pierwsza zaczęła inwestować w budowę magazynów dedykowanych obsłudze logistycznej tzw. ostatniej mili.

- Warszawski rynek magazynowy skoncentrowany w mieście musiał zmierzyć się ze zmieniającymi się trendami. Z jednej strony z relokacją obszarów magazynowych poza strefy centralne miasta, z drugiej ze zwiększonym zapotrzebowaniem wykazywanym przez firmy obsługujące branżę e-commerce i takie, które potrzebują lokalizacji w mieście, blisko konsumenta. Dostosowanie się do nowych warunków wymusiło na deweloperach zmianę dotychczasowej polityki w zakresie dostarczanej powierzchni i coraz częściej poszukiwanie inwestycji typu "brownfiled", czyli już zabudowanych. Zmiany w trendach zakupowych spowodowały, że miejskimi magazynami zaczęły się interesować nie tylko mniejsze podmioty, ale duże firmy logistyczne i dystrybucyjne - mówi Anna Peczela.

Struktura rynku magazynowego w Warszawie
- W pierwszych sześciu miesiącach 2020 roku na miejskim rynku magazynowym w Warszawie popyt brutto wyniósł 87 000 m kw., a jedną z większych transakcji było podpisanie umowy najmu 21 000 m kw. powierzchni przez firmę z sektora Data Center. To pokazuje, że w halach mogą być przechowywane nie tylko towary, ale również dane zamieszczane na serwerach, które potrzebują specjalistycznej powierzchni magazynowej - podkreśla Anna Peczela.

Zainteresowani rynkiem warszawskim to także aktywni najemcy logistyczni, firmy kurierskie, sklepy internetowe i branża FMCG. Silny popyt generowany ze strony najemców wraz z ograniczoną nową podażą powodują, że współczynnik pustostanów spadł z 8,6% na koniec I kwartału 2020 roku do 6% na koniec czerwca 2020 roku. Stawki czynszów w tym okresie utrzymywały się na poziomie 4,80-5,25 EUR/m kw., czyli podobnie jak w poprzednich kwartałach 2019 r. Ostatnie lata przyniosły dynamiczny rozwój dużych centrów logistycznych położonych około 30-40 km od centrum Warszawy, przeznaczonych do obsługi sektora e-commerce. Widoczne było również większe zapotrzebowanie na mniejsze magazyny, znajdujące się w odległości 10-15 km od centrum i obiekty typu Small Business Unit położone w obrębie miasta.

- To właśnie dzięki obiektom typu SBU Warszawa z powodzeniem realizuje strategię modelu tzw. logistyki ostatniej mili, w której wykorzystywane są hale położone w granicach administracyjnych miasta, pozwalające na zorganizowanie w jednym miejscu dystrybucji, części wystawienniczej i reprezentacyjnej siedziby firmy - podsumowuje ekspert AXI IMMO.

 Źródło: AXI IMMO

O rynku powierzchni magazynowych czytaj także:
- Rośnie popyt na powierzchnie magazynowe
- Raport Cushman & Wakefield - Marketbeat Polska - II kwartał 2020 roku
- Rynek nieruchomości magazynowych i przemysłowych znów zaskakuje

O logistyce ostatniej mili piszemy więcej w czasopiśmie Logistyka 5/2020.
E-wydanie czasopisma jest dostępne w naszej ofercie!