Raport AXI IMMO - Polski rynek magazynowy w III kw. 2021 r.

Magazyny z blisko 50% udziałem na rynku inwestycyjnym po pierwszych trzech kwartałach 2021 r.
Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce po zsumowaniu pierwszych trzech kwartałów 2021 r. wyniósł 3,53 mld EUR. Segment nieruchomości magazynowych odpowiada za blisko połowę (ok. 1,7 mld EUR) wypracowanego w tym czasie kapitału, przy czym w samym III kw. przeprowadzono transakcje na poziomie 800 mln EUR.
Wśród największych wybranych transakcji w III kw. 2021 r. na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym znalazły się sprzedaż portfela Tristar (160 000 m kw.) z nieruchomościami znajdującymi się w Poznaniu, Wrocławiu, Warszawie, Czeladzi i Gdańsku do funduszu Exeter. Z kolei fundusz Savills IM - ELF3 Fund zdecydował się kupić Panattoni A2 Warsaw Park (103 700 m kw.) znajdujący się w Grodzisku Mazowieckim od Invesco Real Estate. W III kw. aktywna była również firma 7R, która sprzedała swoje trzy parki magazynowe, tj. 7R Park Kowale II (52 000 m kw.) nabyło Generali Real Estate, a nowym właścicielem 7R Park Poznań East i 7R Park Sosnowiec (łącznie ponad 44 800 m kw.) zostało CBRE IM. Obserwowany w III kw. 2021 r. silny apetyt inwestorów spowodował dalszą kompresję stóp kapitalizacji, w której obiekty big box wycenia się na 4,5 - 5,0%, z kolei magazyny miejskie na ok. 4,25% - 4,50%.

- Sektor nieruchomości magazynowych w pełni korzysta na swojej szansie i po latach dominacji nieruchomości biurowych i handlowych teraz on jest na czele zainteresowania zagranicznych podmiotów. Największa uwaga inwestorów skupia się wokół dużych hubów magazynowych typu multi-tenant, które w br. stanowią ponad połowę przeprowadzonych transakcji. Szybki rozwój segmentu logistyki miejskiej, a także zwiększona liczba projektów typu BTS sprawia, że również te klasy aktywów są coraz częściej rozpatrywane jako dobra okazja do spieniężenia kapitału - mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Pięć głównych rynków magazynowych odpowiadało za ponad 73% całości popytu w III kw. 2021 r.
Od początku lipca do końca września br. popyt brutto na polskim rynku magazynowym wyniósł 1,44 mln m kw. (+16% r/r). W analizowanym okresie najemcy byli najaktywniejsi w Warszawie (365 000 m kw.), na Górnym Śląsku (266 000 m kw.), w regionie kujawsko-pomorskim (171 000 m kw.), Dolnym Śląsku (148 000 m kw.) i Poznaniu (147 000 m kw.). W strukturze popytu w III kw. dominowały transakcje dla operatorów logistycznych i e-commerce, które łącznie odpowiadały za ponad 50% najmów. Wśród pięciu największych transakcji w III kw. 2021 r. znalazły się wynajęcie (nowa umowa) ponad 104 000 m kw. przez międzynarodową firmę z branży e-commerce w Hillwood Bydgoszcz, następnie trzech operatorów logistycznych zdecydowało się podpisać nowe umowy kolejno na ponad 53 000 m kw. w 7R Park Goleniów II, 34 000 m kw. w Panattoni Park Głogów i 29 700 m kw. w Segro LP Poznań Komorniki. Z kolei firma z branży narzędzi podpisała umowę na 26 000 m kw. w Segro Business Park Gliwice.

Całkowity wolumen najmu w okresie od stycznia do września 2021 r. na polskim rynku magazynowym wyniósł 4,38 mln m kw., wynik ten przekłada się na wzrost o 25% w ujęciu rok do roku. Największą aktywność najemców w pierwszych trzech kwartałach 2021 r. zarejestrowano w Warszawie (944 000 m kw.), na Górny Śląsku (816 000 m kw.), Poznaniu (797 000 m kw.), Dolnym Śląsku (585 000 m kw.) i w Polsce Centralnej (487 000 m kw.). Przy czym w strukturze popytu za aż 75% odpowiadały nowe umowy najmu i ekspansje.

- Znajdujemy się na najlepszej drodze do wyrównania bądź pobicia ubiegłorocznego wyniku w popycie na polskim rynku magazynowym. Przebicie granicy 5,2 mln m kw. jest bardzo realne, odzwierciedlają to świetne wyniki za pierwsze trzy kwartały br. i 25% wzrost w aktywności najemców względem ubiegłorocznych wskaźników wynajmu. Rozwój e-commerce i branż obsługujących ten sektor napędza rynek. Z uwagą należy również śledzić aktywność firm kurierskich, które zapowiedziały, że w wybranych miastach do końca 2021 r. wprowadzą usługę same-day-delivery. Niemniej, spodziewamy się, że większa regionalizacja łańcuchów dostaw zintensyfikuje w następnych miesiącach takie trendy jak nearshoring czy cross-border - mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, AXI IMMO.

Rekordowy poziom powierzchni w budowie wraz z rosnącym udziałem projektów spekulacyjnych
Aktywność deweloperów na polskim rynku magazynowym w III kw. 2021 r. wyniosła ponad 660 000 m kw. (+5,6% r/r), co przełożyło się na wzrost w liczbie całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej do poziomu 22,4 mln m kw. W analizowanym okresie najwięcej nowej podaży dostarczono w regionie Polski Zachodniej (316 000 m kw.), Poznaniu (88 000 m kw.) oraz na Dolnym Śląsku (66 000 m kw.) i Górnym Śląsku (61 000 m kw.). W przypadku Polski Zachodniej znacząca kumulacja była efektem oddania do użytku projektu Panattoni BTS w Świebodzinie (ponad 200 000 m kw. powierzchni użytkowej) dla firmy Amazon. W pierwszych trzech kwartałach 2021 r. na rynek magazynowy dostarczono 1,77 mln m kw. nowej powierzchni, co jest rezultatem podobnym do referencyjnego okresu sprzed roku. W analizowanym czasie najwięcej nowej podaży dostarczono w Polsce Zachodniej (337 000 m kw.), na Górnym Śląsku (310 000 m kw.) oraz Warszawie (259 000 m kw.).

Dobre prognozy dla rozwoju rynku magazynowego, a także wysoki popyt wpływają na zdecydowane ruchy deweloperów. Na koniec września 2021 r. w budowie znajdowało się 3,46 mln m kw., z czego 35% to powierzchnia budowana w modelu spekulacyjnym. Wolumen inwestycji bez zabezpieczonych umów najmu wynosi 1,22 mln m kw. i jest to wzrost o ponad 120% względem ubiegłego roku. Wśród największych w budowie parków magazynowych znajdują się GLP Lędziny (111 500 m kw.), Hillwood Bydgoszcz (104 300 m kw.), Panattoni Park Głogów (73 000 m kw.) oraz dwa projekty od 7R, tj. 7R Mysłowice (50 770 m kw.) i 7R City Flex Katowice II (41 100 m kw.).

- Spodziewamy się, że w najbliższych kilku miesiącach rynek deweloperski będzie stał przed pewnego rodzaju wyzwaniem związanym po pierwsze z zabezpieczeniem i dostępnością gruntów inwestycyjnych, po drugie z rosnącymi kosztami pracy i wydłużeniem o ok. 2-3 miesiące realizacji projektów. Ograniczone alternatywy inwestycyjne utrudniają negocjacje z właścicielami terenów inwestycyjnych, którzy oczekują wyższych stawek wyjściowych - dodaje Anna Głowacz.

Wysoki poziom aktywności deweloperskiej wraz z niesłabnącym popytem wpływa na obniżenie poziomu pustostanów. Na zakończenie III kw. 2021 r. w całej Polsce znajdowało się ok. 1 129 000 m kw. dostępnej od ręki powierzchni, tj. ok. 5,04% (-2,66 pp. r/r) całkowitych zasobów rynku magazynowego. Najwyższy współczynnik pustostanów wśród analizowanych rynków pozostaje na Górnym Śląsku (7,6%), Polsce Centralnej (6,6%) i Warszawie (5,2%). W zasadzie brak powierzchni do wynajęcia od zaraz występuje w Szczecinie i Polsce Wschodniej. Relacja popytu do podaży nie wpłynęła znacząco na zmiany stawek czynszów ofertowych w ostatnim kwartale, które utrzymały się na dotychczasowym poziomie.

- Spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach wyniki nowej podaży na polskim rynku magazynowym nie będą znacząco odbiegać od dotychczasowej średniej. Niemniej na uwadze należy mieć coraz większe wyzwania związane z dostępnością terenów inwestycyjnych wraz z brakami pracowników. Duży wolumen realizowanych inwestycji w modelu spekulacyjnym powinien w najbliższym czasie wpłynąć na wyregulowanie średnich stawek czynszów, a także zaspokoić skokowe zapotrzebowanie na powierzchnię dwóch najaktywniejszych grup najemców, czyli e-commerce oraz operatorów logistycznych. Z kolei u progu działań związanych z ograniczaniem wpływu sektora na zmiany klimatyczne prognozujemy pogłębianie się trendu związanego z wprowadzaniem zielonych rozwiązań do magazynów, w którym to certyfikacja będzie jednym ze standardów - podsumowuje Renata Osiecka.

Źródło: AXI IMMO