Raport LOGISTYKA W POLSCE - Rozdział 6 - Rynek magazynowy

listopad 8, 2018
Praca zbiorowa
Kategoria: Raporty i analizy

^Polecamy!

Raport LOGISTYKA W POLSCE - Rozdział 6 - Rynek magazynowy

Przedstawiamy Państwu szósty rozdział najnowszej edycji raportu "Logistyka w Polsce", poświęcony aktualnym trendom i zastanej sytuacji na rynku magazynowym.

W latach 2016 - 2017 rynek powierzchni magazynowych odnotował duży wzrost. Analitycy byli zgodni w swoich ocenach wskazując, że wyniki były rekordowe. Publikowane dane różnią się jednak ze względu na przyjętą metodę i zakres badań oraz źródła danych. W ocenie Głównego Urzędu Statystycznego w 2016. r całkowity przyrost nowej powierzchni magazynowej wyniósł 2,97 mln m kw. Według tego samego źródła w okresie dziesięciu lat (2007 - 2016) całkowita podaż nowej powierzchni magazynowej wyniosła prawie 27 mln m kw. Agencje nieruchomości, których przedmiotem zainteresowania są transakcje na rynku komercyjnej powierzchni magazynowej, oceniły jej wzrost w 2016 roku na 1,2 mln m kw., a w 2017 na 2,3 mln kw. Podobne wzrosty zostały odnotowane w badaniach Instytutu Logistyki i Magazynowania.

W porównaniu z danymi GUS w dziesięcioleciu 2007-2016 przyrost komercyjnej powierzchni magazynowej wyniósł ok. 7,5 mln m kw. Podobnie jak w latach 2013 - 2014 objętych poprzednim badaniem, źródłem dużej dynamiki wzrostu były przede wszystkim dobre wyniki gospodarki i towarzyszący im spadek bezrobocia, których efektem był wzrost konsumpcji wewnętrznej wzmacniany przez prorodzinną politykę rządu. Grunt pod wzrost inwestycji na rynku powierzchni magazynowych został przygotowany w latach 2013 - 2014, w których PKB wyniósł odpowiednio 3,4 i 3,6%, a prognozy na kolejny rok zapowiadały dalszy wzrost. Dlatego 2015 r. zakończył się nie tylko wzrostem komercyjnej powierzchni magazynowej o ponad 800 tys. m kw., ale także podobną wielkością powierzchni magazynowej pozostającej w budowie i w ok. 70% zabezpieczonej wstępnymi umowami najmu. Wprawdzie wskaźnik PKB w 2016 r. okazał się niższy od roku poprzedniego o ok. 0,9%, ale wielkość nowej powierzchni magazynowej oddanej do użytku była i tak większa niż w rok wcześniej.

Ponowny wzrost PKB, który na koniec 2017 r. osiągnął wartość 4,6% i był jednym z najwyższych w Europie przełożył się na rekordowe wyniki na rynku magazynowym nie tylko pod względem wielkości nowych inwestycji, ale również wielkości powierzchni wynajętej i liczby transakcji oraz spadku wielkości pustostanów.

Komercyjna powierzchnia magazynowa

Według badań Instytutu Logistyki i Magazynowania komercyjna powierzchnia magazynowa w Polsce na koniec 2017 r. wynosiła prawie 15 mln m kw., na co złożyły się nie tylko nowe wielkopowierzchniowe magazyny będące obiektem zainteresowania firm analizujących transakcje na rynku nieruchomości magazynowych i pośredniczących w ich wynajmie, ale również mniejsze obiekty magazynowe nie będące w polu ich zainteresowania. W 2016 r. wielkość nowej powierzchni oddanej do użytku wyniosła ponad 1,1 mln m kw., podczas gdy rok wcześniej było to ok. 0,8 mln m kw. W 2017 r. wzrost był jeszcze wyższy i wyniósł prawie 2,8 mln m kw.

Jednym z efektów tego wzrostu była ożywiona aktywność deweloperów przemysłowych na rynkach regionalnych, traktowanych marginalnie w poprzednich latach. Ponadto rozwój handlu elektronicznego przyniósł klika spektakularnych pod względem wielkości inwestycji typu BTS (Amazon, Zalando) oraz spowodował, że część dotychczas użytkowanych obiektów magazynowych, wykorzystywanych do obsługi tego kanału dystrybucji, okazało się niewydajnych, co skłoniło ich użytkowników do rozszerzenia umów najmu. Rok 2017 przyniósł nie tylko prawie 2,8 mln m kw. ukończonej nowej komercyjnej powierzchni magazynowej, lecz również ok. 1,3 mln m kw. powierzchni w budowie, co zapowiada kolejny dobry rok. Porównywalną wielkość powierzchni magazynowej pozostającej w budowie odnotowano również w 2016 r. Podobnie jak w poprzednich latach, wśród właścicieli nowoczesnej powierzchni magazynowej dominują deweloperzy przemysłowi. W stosunku do poprzedniego badania niewiele zmienił się też udział poszczególnych rodzajów inwestorów w powierzchni magazynowej ogółem. Natomiast obserwowano liczne przejęcia wcześniej wybudowanych obiektów nie tylko przez fundusze inwestycyjne, co było charakterystyczne dla lat 2014 - 2015, ale także pomiędzy deweloperami przemysłowymi. Ich skala była większa niż wcześniej. W 2017 r. inwestorzy nie tylko dokończyli inwestycje rozpoczęte rok wcześniej, ale wykorzystując dobrą koniunkturę wybudowali dodatkowo ponad 1,4 mln m kw., co dało ogólny wzrost w wysokości ok. 2,8 mln m kw. W odróżnieniu od lat poprzednich dominowały inwestycje zabezpieczone wstępnymi umowami najmu i typu BTS, których łączny udział w nowej powierzchni wyniósł ok. 70%, w konsekwencji czego średnia wielkość pustostanów nie tylko nie wzrosła, ale w stosunku do 2016 r. zmalała o 0,9%, przy czym na poszczególnych rynkach regionalnych była zróżnicowana.

(Pełna treść Rozdziału 6 w załączniku).