Ceny wynajmu powierzchni magazynowych w Polsce

Kształtowanie się ceny wynajmu powierzchni magazynowych w Polsce
Ceny za wynajem powierzchni magazynowych/magazynów w Polsce w dużej mierze są uzależnione od położenia geograficznego, regionu, w którym znajduje się magazyn. Wahają się dosyć znacznie. Z tego względu dokonano zestawienia cen brutto za wynajem 1 m² powierzchni magazynowych w okresie miesiąca, łącznie z opłatami eksploatacyjnymi. W listopadzie 2008 roku zostały zebrane dane o cenach wynajmu powierzchni magazynowych w każdym z województw; obejmują one 30 różnych magazynów dla każdego z województw (ogółem ponad 400 przeanalizowanych ofert wynajmu powierzchni magazynowych). W przypadku województw mniej rozwiniętych przemysłowo liczba magazynów została ograniczona do około 20 (województwa: Lubelskie, Lubuskie, Opolskie) lub 10 (Podlaskie i Świętokrzyskie), ze względu na trudności z pozyskaniem odpowiednio dużej liczby danych. Ze względu na trudności z rozdzieleniem ofert zostały wzięte pod uwagę magazyny klasy A i B. Po zestawieniu wartości liczbowych otrzymano ceny średnie za wynajem 1 m² (z VAT) we wszystkich województwach. Wyniki przedstawiono w tabeli 1.
Średnia cena wynajmu 1 m² powierzchni wynosi 14,21 zł na miesiąc, maksymalna 25,18 zł (177,2% ceny średniej) w Województwie Mazowieckim, zaś minimalna 9,30 zł w Województwie Warmińsko-Mazurskim (65,4% ceny średniej). Należy pamiętać, iż są to ceny średnie; w praktyce spotkać można ceny wyższe od podanych, ale także niższe. Jednostkowe ceny wynajmu odbiegają nieraz znacznie od cen średnich, jak na przykład ceny za wynajem 1 m² powierzchni magazynowych w okolicach Warszawy, które wahają się od 15 do 50 zł za 1 m². Dla uwiarygodnienia obliczeń skrajne wartości cen zostały odrzucone. Należy także przyjąć, że magazyny w rejonie Warszawy, Poznania, Wrocławia, Łodzi oraz w aglomeracji śląskiej posiadają wyższy standard, niż pozostałe, ze względu na szybszy rozwój gospodarki magazynowej w tych regionach. Graficzną prezentację powyższych danych stanowi wykres na rysunku nr 1. Ceny wynajmu powierzchni magazynowych w poszczególnych województwach podzielono na cztery przedziały w celu zobrazowania, w których regionach kraju są one najwyższe, w których najniższe, a w których porównywalne z poziomem średnim. Efekt tego działania przedstawiono na rysunku nr 2.

Można zauważyć, że ceny za wynajem powierzchni magazynowych/magazynów wiążą się z rozwojem przemysłu w danym regionie. Im dany obszar jest bardziej rozwinięty, tym cena jest wyższa, czego dowodem są skrajnie wysokie ceny w Województwie Mazowieckim (o 77,2% wyższe od ceny średniej na rynku polskim), a szczególnie w Warszawie. Region ten charakteryzuje się najwyższymi czynszami, małą ilością wolnych powierzchni magazynowych oraz specyficzną strukturą branż po stronie popytu. Głównymi najemcami są tu firmy logistyczne, sieci handlowe, firmy kurierskie, hurtownie spożywcze, dystrybutorzy AGD, RTV. Szukając wolnej powierzchni magazynowej do wynajęcia można zaobserwować, że wyższe ceny występują w rejonie większych miast, takich jak wspomniana już Warszawa, czy też Poznań, Gdańsk, Wrocław oraz Kraków. Są to miejsca, gdzie jest ulokowana większość centrów logistycznych i magazynowych klasy A w Polsce.
Istnienie dużych miast powoduje zawyżenie średniej ceny wynajmu powierzchni magazynowych, wyznaczonej dla województwa. Jest to związane z uprzemysłowieniem skoncentrowanym w miastach. Jeśli uprzemysłowienie danego województwa jest niskie, to ceny wynajmu powierzchni magazynowych są również stosunkowo niskie (w Województwie Warmińsko-Mazurskim o 34,6%, w Opolskim o 28,6%, a w Podlaskim o 25,4% niższe od średniej ceny wynajmu powierzchni magazynowych w Polsce). Obecnie (w ostatnich kilku - 4 - 5 latach) wyraźnie zaznacza się intensyfikacja inwestycji magazynowych w naszym kraju. Powiększa się liczba lokalizacji, w których firmy mogą budować nowe magazyny.

Ceny za wynajem powierzchni zależą również od cech charakteryzujących dany magazyn. Wyższe są ceny w przypadku magazynów nowoczesnych, klasy A, wyposażonych w ogrzewanie, posadzkę niepylącą, stosunkowo dużą nośność stropu, rampy, doki przeładunkowe, windy towarowe, parkingi, monitoring itp. Magazyny klasy B cieszą się mniejszym zainteresowaniem, bo wymagają inwestycji od potencjalnych najemców, którzy muszą liczyć się z wysokimi kosztami dostosowania ich do własnych potrzeb. Magazyny o wyższym standardzie cechują się wyższą ceną przy tej samej lokalizacji; oddalenie magazynu od głównych ośrodków gospodarczych kraju, przy tym samym jego standardzie, powoduje obniżenie ceny za wynajem. Można się spodziewać, że zwiększy się także zainteresowanie terenami znajdującymi się poza wielkimi aglomeracjami, kiedy nastąpi polepszenie stanu dróg i ich ogólna rozbudowa, zwiększenie liczby tras szybkiego ruchu. W związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej i Strefy Schengen zwiększa się liczba magazynów ulokowanych w południowo - zachodniej części kraju.

Cena wynajmu powierzchni magazynowych zależy również od wielkości magazynu, który ma zostać wynajęty. Choć, teoretycznie, jednostkowo tańszy powinien być wynajem magazynu większego ze względu na fakt, że wszystkie koszty rozkładają się na większą powierzchnię, to obserwujemy tendencję odwrotną. Przeważnie koszt wynajmu powierzchni magazynowych przeliczony na jednostkę paletową jest wyższy w większych magazynach. Może to wynikać z faktu, że magazyny o dużej powierzchni często są magazynami nowymi i mają wyższy standard, co przyczynia się do podniesienia ceny.
Dodatkowo, cena za wynajem powierzchni magazynowych zależy od okresu, na jaki jest sporządzany kontrakt. Z reguły umowy zawierane są na okres od 3 do 5 lat. Im dłuższy czas trwania kontraktu, tym niższa cena wynajmu. W roku 2008, 32% umów najmu zostało podpisanych na 5 lat, 30% na 3 lata, a tylko 2% na 10 lat. Pozostała część umów została zawarta na okres krótszy lub na czas nieoznaczony. W przypadku umów dotyczących dłuższego okresu i większej powierzchni magazynowej możliwe są negocjacje cenowe. Głównymi najemcami powierzchni magazynowej są sieci handlowe oraz firmy logistyczne.

Artykuł pochodzi z czasopisma "Logistyka" 2/2010.