Rynki wschodzące coraz ważniejsze dla rynku magazynowego w Polsce

Na koniec II kwartału 2025 roku łączna powierzchnia magazynowa na rynkach wschodzących w Polsce wyniosła niemal 5,4 mln m kw., co stanowiło 15% całkowitych zasobów w kraju. Największą dynamikę rozwoju odnotowano w regionach takich jak Kujawy, Podkarpacie, Polska Wschodnia, a także w miastach regionalnych, m.in. w Kielcach, Zielonej Górze czy Legnicy. Popyt na powierzchnie magazynowe w tych lokalizacjach w pierwszej połowie 2025 roku wzrósł aż o 78% w porównaniu z rokiem poprzednim, a deweloperzy zwiększyli aktywność budowlaną do poziomu niemal 270 000 m kw.

Rynki wschodzące zyskują na znaczeniu dzięki rosnącemu zainteresowaniu najemców alternatywnymi lokalizacjami, które oferują dobrą dostępność komunikacyjną i wykwalifikowaną kadrę. Jednocześnie w największych hubach logistycznych firmy coraz częściej zmagają się z niedoborem pracowników, co dodatkowo skłania je do poszukiwania nowych miejsc pod inwestycje. 
– komentuje Przemysław Jankowski, dyrektor działu wynajmu powierzchni magazynowych w Knight Frank.

W pierwszej połowie 2025 roku na rynkach wschodzących oddano do użytku ponad 120 000 m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Choć wynik ten oznacza spadek o 32% względem analogicznego okresu 2024 roku, to aktywność deweloperska nie ustała. W budowie jest bowiem blisko 270 000 m kw., o 60% więcej niż kwartał wcześniej i o 64% więcej w porównaniu do roku poprzedniego. Największymi ukończonymi projektami były Fortress Logistic Park Bydgoszcz (10 600 m kw.), Panattoni BTS Valmet Automotive (8 800 m kw.) oraz P3 Bydgoszcz (8 000 m kw.).

Rosnąca liczba powierzchni w budowie jest odpowiedzią na wysoki popyt. W pierwszej połowie roku najemcy wynajęli łącznie 450 000 m kw. powierzchni magazynowej na rynkach wschodzących, co stanowi wzrost o 78% w ujęciu rok do roku. Jedną z największych transakcji była nowa umowa na 63 400 m kw. podpisana przez niemiecką firmę Schaeffler, która w Prologis Park Ujazd ulokuje swoje nowe wschodnioeuropejskie Regionalne Centrum Dystrybucji i Kompletacji.

Warto zaznaczyć, że 87% realizowanej powierzchni zostało już zabezpieczone umowami najmu, co dodatkowo potwierdza duże zainteresowanie najemców rynkami wschodzącymi oraz ograniczoną skłonność deweloperów do rozpoczynania inwestycji spekulacyjnych. Największym realizowanym obiektem jest hala Panattoni Park Rzeszów West (73 000 m kw.).

Ożywienie popytu oraz wysoki poziom przednajmów wskazują, że rynki wschodzące stają się istotnym uzupełnieniem dla dojrzałych lokalizacji magazynowych. Dalszy rozwój infrastruktury, w tym budowa trasy Via Carpatia, jeszcze bardziej zwiększy ich atrakcyjność. – dodaje Szymon Sobiecki, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.

Strukturę transakcji zdominowały nowe kontrakty, które odpowiadały za 52% wolumenu. Odnowienia stanowiły 47%, a ekspansje – 1%.

Wskaźnik pustostanów na rynkach wschodzących na koniec II kw. 2025 roku spadł do 10,6%, czyli o 2,5 pp. mniej niż rok wcześniej. Czynsze wywoławcze w regionie utrzymały się na stabilnym poziomie.

Źródło: Knight Frank LLP