Nowe magazyny wciąż potrzebne

doc. dr inż. Ireneusz Fechner, prof. Instytutu Logistyki i Magazynowania, kanclerz Wyższej Szkoły Logistyki: Optymizm analityków rynku magazynowego w Polsce jest uzasadniony. Jest to największy rynek w Europie Środkowo-Wschodniej, uważany także za jeden z największych rynków w Europie ogółem. Po krótkim zahamowaniu wzrostu w latach 2012-2013 dwa kolejne lata były okresem dużych inwestycji. Według różnych ocen w 2015 roku na rynek trafiło ok. 800-900 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej. Optymizm inwestorów przejawiał się między innymi w tym, że ok. 26% nowej powierzchni magazynowej nie było przed jej wybudowaniem zabezpieczonych wstępnymi umowami najmu. W poprzednich kilku latach deweloperzy nie budowali powierzchni spekulacyjnej w takim rozmiarze, ponieważ ich oceny popytu były bardzo ostrożne.
Nic nie wskazuje na nasycenie popytu. Ekonomiści zakładają utrzymanie tempa wzrostu PKB na poziomie ok. 3,5%. Na przełomie 2015 i 2016 roku w budowie było ponad 800 tys. mkw., z czego ok. 70% było zabezpieczonych umowami najmu. Wskaźnik pustostanów w 2015 roku, mimo wysokiej podaży, był najniższy od kilku lat i prognozy zakładają, że w 2016 roku będzie podobnie.
W 2016 roku coraz silniejszy wpływ na decyzje lokalizacyjne będzie wywierała sytuacja na rynku pracy. W regionach dysponujących największą powierzchnią magazynową pogłębia się niedobór pracowników, którzy są dowożeni z coraz większych odległości. Decyzje lokalizacyjne będą musiały brać ten czynnik pod uwagę. Rozwój infrastruktury transportu będzie sprzyjał mniej dotąd zauważanym rynkom regionalnym: kujawsko-pomorskiemu, lubelskiemu, czy podkarpackiemu, a w regionach dysponujących największą powierzchnią magazynową nowe inwestycje będą poszukiwały miejsc w podregionach dotąd mniej eksploatowanych. To szansa dla kolejnych powiatów i gmin.
Nowo budowane obiekty magazynowe będą musiały się dostosować do nowych oczekiwań użytkowników związanych z rozwojem handlu elektronicznego oraz logistyki kontraktowej i usług kurierskich. Dotyczą one nie tylko wyposażenia magazynów, ale również ich układów przestrzennych i funkcjonalnych. Z tej samej przyczyny istniejące obiekty będą się szybciej starzały funkcjonalnie niż pierwotnie zakładano, bo nie zapewniają wymaganej przepustowości związanej z nowymi funkcjami. Znalezienie dla nich kolejnych najemców będzie trudniejsze niż dotąd. Operatorzy logistyczni, którzy po handlu i dystrybucji są największymi najemcami nowoczesnych magazynów oczekują obiektów typu built to suit, dlatego deweloperom będzie trudno proponować im przedłużenia dotychczasowych umów najmu. Handel elektroniczny oprócz dużych magazynów będzie potrzebował powierzchni typu SBU - small business units przeznaczonej dla mniejszych najemców. Należy również oczekiwać wzrostu popytu na obiekty typu BTO - built to own, z których część będzie łączyła funkcje magazynowe i produkcyjne.