Raport: Polski Rynek Magazynowy – Rośnie wolumen wolnej powierzchni na polskim rynku magazynowym

Okres wyczekiwania na polskim rynku inwestycyjnym

Na zakończenie marca 2023 r. całkowity wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym wyniósł ok. 650 mln EUR. Sektor magazynowy z wynikiem 401 mln EUR i 62% udziałem ponownie wysunął się na pozycję lidera zestawienia. Niezmiennie najważniejszymi czynnikami mającymi wpływ na nastroje wśród inwestorów pozostają inflacja, wysokie koszty finansowania inwestycji oraz rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących. Największą transakcją kwartału była sprzedaż projektu Panattoni Wrocław Campus (ok. 185 tys. mkw.) do P3. Podium uzupełniły kolejno zakupy przez DWS Group parku należącego do 7R (7R Park Poznań East II, 51,5 tys. mkw.) oraz przejęcie Panattoni City Logistics Wrocław II (38 tys. mkw.) przez Trigea Nemovitostni.

– W odróżnieniu od poprzednich kwartałów, w pierwszych trzech miesiącach 2023 roku dominowały transakcje związane ze sprzedażą pojedynczych projektów, a nie portfeli magazynowo-logistycznych. Z kolei wśród najaktywniejszych graczy pozostają ci z regionu Europy Środkowo-Wschodniej i Stanów Zjednoczonych – wskazuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.

Stabilny popyt w czasie niesprzyjającego otoczenia makroekonomicznego

W I kw. 2023 r. popyt brutto na polskim rynku magazynowym osiągnął poziom 1,2 mln mkw. (-22% r/r), z czego w ramach nowych umów najmu podpisano ok. 661 tys. mkw. (-42% r/r). Na znaczeniu zyskują renegocjacje, które stanowiły ponad 45% całości wolumenu transakcji. W analizowanym okresie od stycznia do marca 2023 r. najwięcej powierzchni wynajęto w województwach: mazowieckim (202 tys. mkw.), łódzkim (195 tys. mkw.) i śląskim (191 tys. mkw.). Warte podkreślenia wyniki osiągnięto także w woj. pomorskim i małopolskim, gdzie wolumeny transakcji wyniosły odpowiednio 108 tys. mkw. i 105 tys. mkw. Wśród największych wybranych transakcji najmu znalazły się m.in.:

• przedłużenie umowy przez producenta komponentów elektronicznych Tyco Electronics Polska w Panattoni Park Szczecin I (56 000 mkw.);
• nowa umowa w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub zawarta przez globalnego detalistę internetowego Shein (55 000 mkw.);
• rekordowa transakcja z Małopolski, gdzie firma z sektora logistycznego MCG EastBridge (Maszoński Logistics Group) wynajęła 36 700 mkw. w GLP Kraków Logistics Centre III.

– W perspektywie kolejnych miesięcy możemy spodziewać się spowolnienia w popycie. Część transakcji z pierwszego kwartału 2023 roku to efekt przedłużających się negocjacji z ubiegłego roku. Wysoka inflacja, koszty mediów oraz wyższe koszty uzyskania finansowania powodują, że firmy decydują się raczej na oszczędności aniżeli na nowe inwestycje – przekonuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

– Po drugiej stronie znajdują się firmy, które swojej szansy upatrują w rozwoju trendów związanych z przenoszeniem linii produkcyjnych bliżej rynków zbytu. Obecnie nie jesteśmy świadkami dużej liczby transakcji w ramach tzw. nearshoringu, przy czym można wskazać wiele procesów będących w trakcie realizacji lub na etapie przygotowania – dodaje Anna Głowacz.

Wysoka nowa podaż, przy spadku projektów w budowie

W pierwszych trzech miesiącach 2023 r. deweloperzy dostarczyli blisko 1,9 mln mkw. (+55% r/r), co przyczyniło się do powiększenia całkowitych zasobów powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce do 29,9 mln mkw. (+21% r/r). Najwięcej nowej podaży przybyło w woj. mazowieckim (367 tys. mkw.), w woj. śląskim (256 tys. mkw.) i woj. dolnośląskim (242 tys. mkw.). Warto również zwrócić uwagę na woj. lubuskie, gdzie zasoby magazynowe wzrosły o 230 tys. mkw. W budowie na koniec marca 2023 r. pozostawało 2,1 mln mkw. (-55% r/r) nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego blisko 55% to projekty spekulacyjne. Na rynku spodziewane jest delikatne spowolnienie wynikające z wysokich kosztów finansowania i wymogu wysokiego udziału transakcji typu pre-let przed startem inwestycji. Niemniej w pierwszych miesiącach 2023 r. analitycy AXI IMMO zaobserwowali wzrost wskaźnika pustostanów do poziomu 6,4% (+3,1 p. proc. r/r), wynikający z oddania dużej liczby projektów rozpoczętych jeszcze w 2022 r. Najwięcej niewynajętej powierzchni pozostaje w woj. mazowieckim (399 tys. mkw.), woj. śląskim (333 tys. mkw.) oraz woj. dolnośląskim (304 tys. mkw.). W ujęciu procentowym najwyższym współczynnikiem pustostanów charakteryzują się woj. świętokrzyskie (12,9%) i woj. zachodniopomorskie (10,6%).

Powolna stabilizacja w czynszach

Nowa podaż, jak i wzrost współczynnika pustostanów nieznacznie wpłynęły na wysokość oczekiwanych stawek czynszów. Niemniej w tym samym czasie na polskim rynku magazynowym odnotowano pierwsze oznaki stabilizacji w tym zakresie. Obecne oczekiwania właścicieli za powierzchnię w projektach typu bigbox kształtują się na poziomie 4,0 – 4,5 EUR/mkw./miesiąc. Tradycyjnie najdroższa pozostaje Warszawa Miasto ze stawkami w nowych inwestycjach sięgającymi poziomu powyżej 6,5 – 7,0 EUR/mkw./miesiąc, przy czym w starszych projektach czynsze utrzymują się na poziomie ponad 5,0 EUR/mkw./miesiąc.

– W najbliższych miesiącach w sektorze magazynowym spodziewamy się delikatnego spowolnienia wynikającego ze słabszej koniunktury gospodarczej i momentu w cyklu całego rynku. Jednak fundamenty sektora, a więc popyt i podaż pozostają silne. Wszyscy oczekujemy rozwoju trendów związanych z nearshoringiem i friendshoringiem, w których upatrujemy dużych możliwości związanych z aktywnością najemców. Z kolei po stronie podaży kwestie związane z finansowaniem inwestycji mogą czasowo ograniczyć rozwój projektów budowanych spekulacyjnie, z wyłączeniem podmiotów, które mają własne środki – podsumowuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Raport dostepny jest pod linkiem.

Czytaj także:
- Spadki na rynku inwestycyjnym w Europie Środkowo-Wschodniej
- I kwartał 2023 z rekordową podażą w historii rynku magazynowego
- Ocena kondycji i wyzwań sektora TSL