Centra danych - nowy sektor na rynku nieruchomości komercyjnych
- oprac. IW
- Kategoria: E-gospodarka
Powstają nowe technologie, pojawia się coraz więcej danych, a to zmienia rynek. Centra danych stają się właśnie ważnym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych. Eksperci AXI IMMO przyjrzeli się ich specyfice w polskich realiach.
Obecnie w Polsce istnieje 115 centrów danych - najwięcej w Warszawie, Katowicach i Krakowie. Będzie ich na pewno przybywać, zwłaszcza po decyzji gigantów IT Google i Microsoft o dodaniu Warszawy do listy globalnych regionów chmurowych i zainwestowaniu w tym celu odpowiednio 2 mld USD i 1 mld USD. Impulsem do dynamicznego rozwoju centrów danych jest także pandemia Covid-19.
Sektor nieruchomości obejmujący centra danych zdecydowanie różni się od tych tradycyjnych - ma inne wymagania. Kluczowym aspektem są dla niego: infrastruktura instalacji elektrycznej, koszt energii, dostęp do internetowej sieci szkieletowej i bliskość punktów wymiany ruchu internetowego, co nie jest istotne w przypadku powierzchni biurowych, handlowych czy magazynowych.
- Typowy magazyn, niezawierający chłodni ani mroźni, wymaga około 50 kW energii na 1000 m kw. powierzchni. Tymczasem centrum danych o identycznej powierzchni, ze średniej jakości infrastrukturą i typową gęstością serwerów, wymaga około 2 MW energii, czyli 40 razy więcej! Centrum danych musi być w stanie działać w trybie nieprzerwanym. Dlatego powinno być zabezpieczone przed przerwami w dostawach prądu, przepięciami w instalacji elektrycznej i awariami w sieci internetowej. Wymaga to dostępu do przynajmniej dwóch źródeł energii oraz instalacji zapasowego systemu zasilania. Ponadto, konieczny jest dostęp do przynajmniej dwóch źródeł Internetu światłowodowego oraz istnienie oddzielnej infrastruktury dla poszczególnych dostawców Internetu - wyjaśnia Janusz Gutowski, CEO AXI IMMO Services.
Najważniejszym rynkiem centrów danych w Polsce jest wciąż Warszawa. W stolicy, gdzie znajduje się większość instytucji rządowych i finansowych, zaczęły powstawać pierwsze takie obiekty. Firmy Google i Microsoft postanowiły w Warszawie ulokować swoją 
infrastrukturę chmurową, która ma obsługiwać region CEE oraz inne części Europy. Tutaj znajduje się aż 35 ze wszystkich 115 polskich centrów danych. Jednak stolica może niedługo nie być w stanie zapewnić wystarczająco dużo energii na potrzeby większych centrów danych. Ponadto koszt energii w stolicy jest droższy niż w innych lokalizacjach.
- Warszawa pozostanie ważnym hubem centrów kolokacyjnych, czyli takich, które są zajmowane przez wielu użytkowników o niskim zapotrzebowaniu na przestrzeń serwerową. Natomiast największe centra danych użytkowane przez duże firmy technologiczne i operatorów chmury, które wymagają wyjątkowo dużo prądu, będą w przyszłości częściej lokowane w miejscach, które są w stanie zapewnić niedrogą energię. Konieczność spełnienia unijnych standardów dotyczących zielonej energii powinno wypromować lokalizacje z dostępem do źródeł energii odnawialnej. Ulokowanie centrum danych na przykład w pobliżu farm wiatrowych w północnej Polsce może pomóc spełnić normy unijne, jak i wygenerować znaczne oszczędności. Dziesięcioletnia korporacyjna umowa na dostawę energii z farm wiatrowych do miejsca położonego blisko takiej farmy jest o około 30% tańsza w porównaniu do standardowej umowy podpisanej przez firmę z siedzibą w Warszawie z tradycyjnym dostarczycielem energii. Lokowanie centrów danych w dalszej odległości od miast w innych częściach świata już się rozpoczęło. W niektórych krajach, na przykład w Skandynawii, centra danych są oddalone od najbliższej konurbacji nawet o kilkaset kilometrów. Umożliwił to postęp technologiczny, a w szczególności fakt, że nowoczesne centrum danych może być zarządzane niemal w całości zdalnie - komentuje Roger Mroczek, Investment Sales & Capital Markets Director, AXI IMMO.
Zainteresowanie inwestorów nowym sektorem rynku nieruchomości jest coraz większe. Jego atrakcyjność wynika ze stabilności przychodu w związku z niskim stopniem relokacji najemców. Klienci są przywiązani do swoich centrów danych ze względu na wysokie początkowe koszty najmu, w tym dedykowaną infrastrukturę IT oraz zaawansowany system wentylacji, chłodzenia i klimatyzacji oraz ogromne ryzyko i koszt ewentualnych migracji danych.
Przewiduje się, że dalszy rozwój centrów danych będzie napędzany przez wzrost popularności mediów społecznościowych, Internetu rzeczy, big data, sztucznej inteligencji i technologii VR (virtual reality) i AR (augmented reality). Technologie te będą wymagać skrócenia czasu w przesyłaniu danych, co wiąże się z koniecznością stworzenia większej liczby lokalnych serwerowni. Duże znaczenie będą też miały nowe wymogi dotyczące ochrony danych osobowych, w tym unijne RODO oraz trend przenoszenia danych do chmury przez polskie firmy.
- Polska ma również szansę stać się europejskim hubem danych. Unijne prawo z 2019 r. ułatwiło przepływ danych nieosobowych między krajami członkowskimi. Drugie najniższe koszty energii w Unii Europejskiej oraz planowany gazociąg do Norwegii, który poprawi bezpieczeństwo energetyczne kraju, mogą przyciągnąć kolejne firmy oferujące rozwiązania chmurowe w całej Europie. Na korzyść rodzimego rynku przemawiają też atrakcyjne koszty budowy i relatywnie niskie ceny gruntów, połączone ze stale rozwijającą się infrastrukturą transportową i cyfrową oraz duże zasoby wykwalifikowanych pracowników, szczególnie w sektorze IT - podsumowuje Roger Mroczek.
Źródło: AXI IMMO