Rynek powierzchni elastycznych może skorzystać na pandemii

Renata Hartle, manager ds. strategii flex office i rozwiązań technologicznych w Colliers International

Znajdujemy się obecnie w bardzo szczególnej sytuacji, która dla nas wszystkich jest trudna do zrozumienia. Wielu ekspertów na całym świecie próbuje przewidzieć skutki pandemii, skupiając się przede wszystkim na nadchodzącym kryzysie gospodarczym. Trudno więc nie wracać myślami do 2008 r., kiedy mieliśmy do czynienia z poprzednim kryzysem. To właśnie wtedy rynek powierzchni elastycznych zaczął się dynamicznie rozwijać, wykorzystując rosnący wskaźnik pustostanów. W opuszczonych biurowcach zaczęły się otwierać kreatywne przestrzenie zaprojektowane z myślą o Millenialsach wchodzących na rynek pracy.
Fakt, że COVID-19 odciśnie piętno na poszczególnych sektorach rynku nieruchomości komercyjnych, nie pozostawia wątpliwości. Nadal nie jest jasne, jak duże i długotrwałe będzie to oddziaływanie. Obecna atmosfera niepewności i blokady gospodarki wpłynie również na rynek biur elastycznych. Patrząc jednak na ten sektor z perspektywy poprzedniego kryzysu, który pozwolił na jego znaczący rozwój, powinniśmy rozważyć nie tylko ryzyka, ale i szanse.
Oczywiście w krótkiej perspektywie czasowej powierzchnie flex mogą ucierpieć z powodu utraty niektórych najemców. Bądźmy jednak świadomi, że to właśnie na elastycznym modelu najmu budowany jest ich model biznesowy. Największa zaleta tego produktu, czyli możliwość stosunkowo szybkiego wejścia i wyjścia z powierzchni, w obecnej sytuacji spowoduje redukcję przychodów w portfelach operatorów. W zależności od długości okresu, w jakim będziemy zmuszeni do pracy zdalnej, możemy spodziewać się po mniejszych najemcach, którzy są bardziej narażeni na sytuacje kryzysowe i zawirowania gospodarcze (np. freelancerzy i MŚP), że będą rezygnować z przedłużenia umów lub je wypowiadać. Widzimy jednak, że większość operatorów, aby zminimalizować ryzyko, buduje swój model biznesowy na zasadzie: 50% najemców wśród małych firm oraz 50% wśród korporacji. Ale również niektóre z korporacji, które wynajmują elastyczne powierzchnie specjalnie pod dedykowane projekty, mogą wycofać się lub przynajmniej zawiesić nowe umowy najmu.

Zmiana modelu
W dłuższej perspektywie czasowej operatorzy powierzchni elastycznych mogą jednak zyskać. Do tej pory większość firm w ramach zabezpieczenia kontynuacji biznesu pod kątem nieruchomości ograniczała się tylko do swoich tradycyjnych biur. Ale to, co się teraz dzieje, otwiera nam oczy na wiele różnych potencjalnych przypadków - co gdy nie będziemy mieli do naszego biura dostępu lub zostanie odcięte od prądu czy sieci? Albo w sytuacji, gdy w krótkim czasie będziemy musieli ograniczyć zasoby ludzkie? W takich chwilach potrzebujemy alternatywnego miejsca pracy. Elastyczne powierzchnie zapewniają nam szybki dostęp do nich, nawet jeśli biuro firmy jest już zamknięte lub nawet zablokowane.
Epidemia COVID-19 przyśpieszy procesy, które zaczęliśmy obserwować już wcześniej, czyli przejście od tradycyjnego modelu biura do bardziej elastycznego. Coraz więcej najemców będzie myśleć o włączeniu powierzchni flex do swojej strategii utrzymania biznesu w celu właściwego zarządzania ryzykiem i kosztami, np. planując tylko 70% powierzchni w tradycyjnym układzie, a pozostałe 30% w elastycznych biurach, które dostosują do aktualnych potrzeb. Z takiego modelu korzystają między innymi takie globalnie korporacje, jak: Microsoft, Samsung, JTI, Facebook czy SAP. Jest to kierunek, który rynki zachodnie obierają od dłuższego czasu, co oznacza, że rynek powierzchni elastycznej rozwija się tam znacznie szybciej niż w Polsce. Obecnie w Londynie flexy stanowią ponad 5% całej powierzchni biurowej, na Manhattanie aż 15%, a w Warszawie niecałe 2,8%.
Rynek powierzchni elastycznych w Polsce jest dopiero na początku drogi rozwoju, ale w ostatnich latach obserwujemy gwałtowny wzrost inwestycji w tego typu biura. Obecnie najwięcej flexów znajduje się w Warszawie (blisko 156 tys. m kw.) oraz w Krakowie (ponad 36 tys. m kw.). Miasta regionalne to wciąż niemal wyłącznie biura tradycyjne, ponieważ procent coworków w stosunku do całkowitej podaży powierzchni oscyluje tam między 0,37% a 1,2%.

Elastyczność w kryzysie
Powierzchnie elastyczne mogą też skorzystać na ewentualnych zawirowaniach na rynku biurowym. Niektóre firmy w obecnej niepewnej sytuacji gospodarczej mogą odłożyć w czasie plany relokacji lub rozbudowy swoich biur i zdecydować się na mniej wiążące rozwiązania. Tu z pomocą przyjdą im operatorzy przestrzeni flex, którzy zaoferują większą elastyczność i bezpieczeństwo, gdy zaistnieje potrzeba szybkiego zwiększenia lub zmniejszenia powierzchni. Jest to zaleta, którą najemcy szczególnie doceniają w sytuacjach kryzysowych, gdy długoterminowe planowanie jest utrudnione.
W krótkiej perspektywie czasowej sprzymierzeńcem powierzchni elastycznych może stać się również sytuacja na placach budowy. Ewentualne opóźnienia w budowie, wykończeniu i odbiorze budynków biurowych, wynikające z przerwania łańcucha dostaw i ograniczeń związanych z kwarantanną pracowników, mogą tymczasowo zwiększyć zapotrzebowanie na flexy, wypełniając tym samym lukę podażową.

Home office we flexie
Nie należy zapominać o wyjątkowej wartości flexów, jaką jest zróżnicowana społeczność, która może wymieniać się pomysłami i inicjatywami, być rynkiem talentów i inspiracji. Będzie to w dalszym ciągu główny atut powierzchni coworkingowych i serwisowanych, które choć na początku mogą stracić trochę zaufania, w dłuższej perspektywie nadal będą przyciągać.
Wśród licznych zalet powierzchni elastycznych warto również zwrócić uwagę na obserwację, z której wynika, że ich użytkownicy łatwiej i szybciej byli w stanie przestawić się na pracę zdalną, której na masową skalę doświadczamy w Polsce od marca. To nowe doświadczenie pozwala nam przypuszczać, że po epidemii nastąpi zmiana przyzwyczajeń w naszej pracy - zarówno po stronie pracowników, jak i pracodawców. Więcej osób i firm przekona się do home office’ów, co będzie sprzyjać rozwojowi rynku powierzchni elastycznych.