Intensywny rok dla polskiego rynku magazynowego

- 2014 r. był bardzo intensywnym czasem zarówno dla najemców, jak i deweloperów powierzchni magazynowo - przemysłowych. Pomimo braku spektakularnych wejść nowych graczy do Polski i umów najmu takich jak Amazon w 2013 r., rynek magazynowy już drugi rok z rzędu zarejestrował bardzo wysoki poziom popytu. W 2014 r. podpisano umowy najmu na łącznie 2,06 mln mkw., co jest najlepszym wynikiem w historii polskiego rynku magazynowego i o 6% wyższym niż bardzo dobry rezultat w 2013 r. Co istotne, popyt netto wyniósł aż 1,4 mln mkw. – 7,5% więcej w porównaniu do 2013 r. O tak dobrym rezultacie zadecydowała kombinacja takich czynników jak dobra koniunktura gospodarcza, rozwój infrastruktury drogowej oraz ekspansja sektora e-commerce, sieci handlowych czy firm produkcyjnych - powiedział Tomasz Olszewski, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL.

   Co ciekawe, zmieniła się trochę mapa popytu w porównaniu do 2013 r. W 2014 r. największy udział w wolumenie umów miały Okolice Warszawy. Największe nowe umowy najmu w 2014 r. w Polsce podpisały takie firmy jak Czerwona Torebka (54 000 mkw. w MLP Poznań Zachód), ID Logistics (46 000 mkw. w Point Park Mszczonów) czy GE (45 000 mkw. w projekcie typu BTS, realizowanym przez Panattoni w Bielsku-Białej). Największe odnowione umowy zawarł Carrefour (46 000 mkw. w Distribution Park Będzin) oraz P&G (38 000 mkw. w Prologis Park Sochaczew).
   Największe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe pochodzi tradycyjnie od operatorów logistycznych, którzy w ramach nowych umów zabezpieczyli prawie 607 000 mkw. (43% popytu netto). Udział operatorów logistycznych w popycie brutto wyniósł z kolei 37%.

Współczynnik powierzchni niewynajętej w dół
   Jak podaje portal magazyny.pl, na koniec 2014 r. bez najemcy pozostawało 834 000 mkw. magazynów - czyli 9,8% krajowych zasobów. To spadek o 1,6 pp względem analogicznego okresu roku poprzedzającego. Spośród pięciu głównych rynków, najwięcej niewynajętej powierzchni (15,8%) przypada na rynek Polski Centralnej, następnie Warszawy (11,2%) oraz Górnego Śląska (11,1%). Patrząc szerzej na mapę rynku magazynowego - 14,3% wynosi współczynnik powierzchni niewynajętej w Trójmieście, ale biorąc pod uwagę mniejszą skalę rynku jest to tylko 35 000 mkw.
Spośród głównych lokalizacji, najniższa dostępność powierzchni charakteryzuje nadal rynki na zachodzie kraju - w Poznaniu na najemców czekają 32 000 mkw., czyli jedynie 2,5% łącznej podaży, we Wrocławiu 66 700 mkw. (5,7%).
   Największy spadek poziomu pustostanów zarejestrowano w strefie Warszawa Miasto (z 22,3% w IV kw. 2013 r. do 14,6% na koniec 2014 r.)

Podaż - milion mkw. nowych magazynów w 2014 r.
   Na koniec roku podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgnęła 8,54 mln mkw. Kraj pozostaje największym rynkiem w regionie Europy Środkowo – Wschodniej. 92% zasobów magazynowych koncentruje się na pięciu głównych rynkach – Warszawie, Górnym Śląsku, Poznaniu, Polsce Centralnej i Wrocławiu.

- W 2014 r. do użytku oddano 1,02 mln mkw. nowych powierzchni, co jest trzecim wynikiem w historii polskiego rynku magazynowego i zdecydowanym wzrostem względem 305 000 mkw. ukończonych w roku 2013. Najwięcej - 355 000 mkw. - nowej podaży trafiło na rynek wrocławski, którego łączne zasoby magazynowe przekroczyły w ubiegłym roku milion mkw. - informuje Tomasz Olszewski.

   W 2014 r. Wrocław wzbogacił się o 355 000 mkw. nowej podaży, Poznań o 268 000 mkw., a region Polski Centralnej o 138 000 mkw. Mało nowej powierzchni trafiło na rynek warszawski, co nie zmienia faktu, że pozostaje on największym rynkiem w kraju pod względem zasobów (ponad 2,67 mln mkw. w dwóch subregionach - Okolicach Warszawy i Warszawie Miasto).
   Największe projekty magazynowe oddane do użytku w roku ubiegłym to trzy obiekty dla firmy Amazon o łącznej powierzchni ok. 370 000 mkw., wybudowane przez firmy Panattoni i Goodman we Wrocławiu i Poznaniu. W ubiegłym roku największą aktywnością budowlaną wykazała się firma Panattoni, która zrealizowała ponad 462 000 mkw. Na kolejnych miejscach znalazł się Goodman (215 000 mkw.) i Prologis (85 000 mkw.).

- Deweloperzy nie zwalniają tempa. W budowie znajduje się 687 000 mkw. w ramach 30 projektów. Co istotne, utrzymuje się trend wzrostowy w obszarze budów spekulacyjnych. Ponad 184 000 mkw. magazynów powstaje obecnie bez umów najmu. To jasna odpowiedź deweloperów na spadający poziom dostępnej od ręki powierzchni oraz wysoki poziom popytu - dodaje Tomasz Olszewski.

   Najwięcej powierzchni powstaje w Poznaniu. Najbardziej aktywnym deweloperem pod względem nowej podaży pozostaje Panattoni realizujący projekty o łącznej powierzchni 252 000 mkw., a następnie Goodman (212 000 mkw.). Na te dwie firmy przypada również największy wolumen powierzchni realizowanej na zasadach spekulacyjnych.

Czynsze
   Czynsze bazowe w mniejszych obiektach typu SBU (zlokalizowanych często w obrębie miast i charakteryzujących się zwykle wyższymi stawkami najmu niż parki magazynowe), pozostały stabilne w Warszawie i Łodzi i nieznaczne spadły we Wrocławiu (do 3,5 - 4 euro za mkw. miesięcznie).
   W przypadku dużych parków magazynowych czynsze bazowe pozostały stabilne w Okolicach Warszawy (2,7 - 3,6 euro za mkw. miesięcznie), na Górnym Śląsku (3,0 - 3,7 euro za mkw. miesięcznie) i Polsce Centralnej (2,6 - 3,3 euro za mkw. miesięcznie). Niewielką presję zniżkową zarejestrowano we Wrocławiu (do poziomu 3,0 - 3,6 euro za mkw. miesięcznie), bardziej znaczący spadek odnotowano w Poznaniu (z 3,3 - 3,8 euro do 2,9 - 3,5 euro za mkw. miesięcznie).
   Z kolei czynsze efektywne (uwzględniające ulgi i zachęty od właścicieli) w parkach magazynowych pozostawały stabilne w Okolicach Warszawy (2,1-2,8 euro za mkw. miesięcznie), na Górnym Śląsku (2,4 - 3,3 euro za mkw. miesięcznie) i Polsce Centralnej (2,1 - 2,8 za mkw. miesięcznie), a obniżyły się w Poznaniu do poziomu 2,15 -3 euro za mkw. miesięcznie i Wrocławiu (2,5 - 3,1 euro za mkw. miesięcznie).

Grunty przemysłowe - powrót zakupów spekulacyjnych
- W 2014 r. można było zauważyć znaczącą zmianę w strategiach deweloperów, którzy zachęceni mocnym popytem i pozytywnymi perspektywami rozwoju rynku powrócili do zakupów gruntów na zasadach spekulacyjnych. Takiej aktywności nie rejestrowaliśmy od roku 2007. Co ciekawe, firmy wykazywały zainteresowanie zakupami nie tylko w wiodących lokalizacjach, ale również na mniej rozwiniętych rynkach magazynowych – w Lublinie, Rzeszowie, Bydgoszczy, Toruniu czy Białymstoku. Kolejnym czynnikiem generującym zapotrzebowanie na grunty inwestycyjne, szczególnie te objęte działalnością Specjalnych Stref Ekonomicznych, była zmiana z dniem 1 lipca 2014 r. zasad przyznawania pomocy regionalnej. Przyczyniła się ona do zwiększonego zainteresowania działkami w I półroczu. W 2014 r. inwestorzy najczęściej pytali o dostępne grunty w Poznaniu oraz na Dolnym i Górnym Śląsku. Z kolei w 2015 r. spodziewamy się zwiększonego zainteresowania terenami w regionie Okolic Warszawy - twierdzi Agata Zając, koordynator ds. gruntów inwestycyjnych, JLL.

Rynek inwestycyjny
   Wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych na rynku magazynowym w 2014 r. sięgnęła historycznie rekordowych 744 mln euro. Największą transakcją było kupno parków logistycznych przez PZU Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Sektora Nieruchomości 2 za ok. 140 mln euro. Pod względem struktury właścicielskiej rynku polskiego, 54% istniejącej powierzchni skupiona jest w rękach takich firm jak: Prologis (26%), SEGRO (11%), Blackstone/Logicor (11%) oraz Goodman (6%).

Prognozy na 2015
- Z naszych analiz wynika, że - biorąc pod uwagę dobre prognozy gospodarcze - popyt na powierzchnie magazynowo – przemysłowe utrzyma się na podobnym poziomie jak w ostatnich dwóch latach, chociaż nie oczekujemy kolejnych spektakularnych rekordów. Aktywność deweloperów pozostanie na wysokim poziomie – spodziewamy się, że na rynek w tym roku może trafić nawet milion mkw. nowej podaży. Można oczekiwać wzrostu zainteresowania zarówno deweloperów, jak i najemców rynkami w Polsce Wschodniej - Lublinem i Rzeszowem oraz innymi mniej oczywistymi lokalizacjami takimi jak Szczecin czy Toruń. Czynsze pozostaną stabilne w większości przypadków, z ewentualną presją zwyżkową w regionach o niskiej dostępności wolnej powierzchni - podsumowuje Tomasz Olszewski.