Jak wybrać działkę pod budowę magazynu?

Aspekty prawne odpowiedniej działki

Budowa hali magazynowej to zazwyczaj spora inwestycja podzielona na kilka etapów. Na początku należy znaleźć odpowiednią działkę. By to zrobić, musimy wiedzieć, jak duży ma być magazyn, jaka będzie jego konstrukcja oraz przeznaczenie. Teren pod budowę powinien dokładnie odpowiadać naszym planom. Inwestorzy, którzy stoją przed takim wyzwaniem, mają inne priorytety niż ci, którzy stawiają na przykład zakład produkcyjny. W obu przypadkach kluczowa jest jednak lokalizacja zależna od łańcuchów dostaw czy przyszłego systemu spedycyjnego. Osoby, które nie mają w tej materii doświadczenia, mogą poprosić o pomoc agentów nieruchomości lub deweloperów. Część inwestorów decyduje się na poszukiwanie odpowiedniej działki samodzielnie. Do najczęściej wybieranych przez inwestorów należą działki inwestycyjne w Łodzi oraz w okolicach Warszawy.

Aby inwestycja przebiegała sprawnie i bezpiecznie wybrana przez nas parcela powinna mieć przejrzysty status prawny. Aby go sprawdzić, należy zajrzeć do księgi wieczystej, czyli podstawowego źródła informacji o nieruchomości. Sprawdzając ten dokument, zwróćmy uwagę, kto jest właścicielem działki lub jego użytkownikiem. Te ważne dane znajdziemy w rozdziale II księgi wieczystej. Dla potencjalnego kupca ważne jest też czy na danym gruncie nie została ustalona hipoteka. Kłopotem może być również prawo pierwokupu lub służebność. Wszystko to znajdziemy w dziale IV księgi wieczystej.

Kolejnym ważnym elementem analizy statusu prawnego inwestycji jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten znajdziemy w urzędzie miasta lub gminy. MPZP jest ustanawiany w formie uchwały i określa przeznaczenie terenów należących do danej gminy lub miasta.

Co ważne nie wszystkie tereny w Polsce są nim objęte. Gdy działka, która nas interesuje, nie ma planu zagospodarowania, niezbędne jest uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. Aby mieć na to szansę, potrzebne jest przygotowanie koncepcji architektonicznej opartej na analizie terenu i uzgodnieniach z Inwestorem. Już na tym etapie przyda się współpraca z wybranym biurem architektonicznym lub z działem projektowym generalnego wykonawcy, który w przyszłości będzie realizować całą inwestycję. Warto podkreślić, że urzędnicy mają 90 dni na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dokument ten dokładnie określa możliwości zagospodarowania danego terenu.

Sprawdź podłoże gruntowe

Bardzo ważnym etapem zakupu działki, na której ma stanąć magazyn, jest wizja lokalna. Dokładne obejrzenie terenu pozwala potencjalnemu inwestorowi ocenić wybraną lokalizację i otoczenie parceli. Jest to punkt wyjścia do dokładniejszej analizy warunków geotechnicznych. Mają one kluczowe znaczenie dla każdej inwestycji i nie można o nich zapomnieć, stawiając niewielki nawet magazyn.
Przeszkody, na które możemy trafić przy tej pracy, mają wpływ nie tylko na długość budowy, ale i jej koszty. Analiza geotechniczna pozwoli nam też wykryć wady parceli, których nie widać gołym okiem. Należą do nich grunty słabonośne czy nasypy, na których nie da się postawić ciężkich fundamentów. W przypadku wystąpienia takich problemów plany architektoniczne trzeba zmienić, a nowe mocowania mogą być nawet kilka razy droższe od tradycyjnych fundamentów.
Gołym okiem możemy ocenić ukształtowanie terenu. Jeśli jest sprzyjające, ułatwi to stworzenie projektu hali i jej budowę, jeśli nie, wymagać to będzie dodatkowych prac oraz może pochłonąć sporo pieniędzy. W niektórych przypadkach proces wyrównywania terenu musi być skonsultowany z geodetą i przebiegać pod jego nadzorem. Specjalista tworzy wtedy tak zwaną siatkę wysokościową terenu.
Przeszkodą może okazać się też zadrzewienie terenu, które wymaga przeprowadzenia inwentaryzacji zieleni. Jeśli przed rozpoczęciem budowy niezbędna będzie wycinaka drzew, nie dokonamy jej bez stosownego pozwolenia.

Uzbrojenie działki pod magazyn

Uzbrojenie działki to zapewnienie jej dostępu do podstawowych mediów. Jest to niezbędne nie tylko przy zabudowie mieszkalnej, ale i nieruchomościach o charakterze usługowym czy magazynowym. Właśnie dlatego jeszcze przed zakupem konkretnie parceli warto zweryfikować czy ma ona dostęp do drogi, sieci elektrycznej, wodnej czy kanalizacyjnej. Aby to zrobić, zazwyczaj wystarczy uzyskanie z wydziału geodezji miejscowego urzędu kopii mapy zasadniczej. To ona zawiera między innymi informację dotyczącą uzbrojenia terenu.

Inwestor może też złożyć wnioski do poszczególnych gestorów z pytaniem, czy uzyskamy dostęp do energii elektrycznej, gazu, kanalizacji sanitarnej i deszczowej czy wody. Te ostatnie są szczególnie ważne w przypadku magazynu dla produktów łatwopalnych. Tego typu obiekty potrzebują odpowiednio wydajnego wodociągu oraz dostępu do hydrantów zewnętrznych. Jeśli na terenie gdzie ma powstać magazyn, nie ma miejskiej sieci wodociągowej na terenie działki, musi znajdować się odpowiedni zbiornik z wodą. To właśnie nią ugasimy ewentualny pożar.

Wielkość działki pod magazyn

Określając jak dużej parceli potrzebuje nasza hala magazynowa powinniśmy brać pod uwagę kilka czynników. Pierwszy wynika bezpośrednio z przepisów budowlanych i reguluje odległość obiektu od granicy działki. W przypadku elewacji bez okien są to 3 metry, jeśli nasz magazyn ma mieć otwory okienne, trzeba go postawić przynajmniej 4 metry od granicy gruntu. Prócz tego odległość między budynkami na różnych działkach regulują przepisy przeciwpożarowe. Jeśli w hali magazynowej znajdują się materiały łatwopalne, zabudowa musi być bardziej rozproszona.

Na powierzchni parceli powinny też wpływać względy praktyczne. Potrzeba na niej miejsca na parking czy punkty rozładunku. W przypadku większych obiektów niezbędne są też drogi dojazdowe i przeciwpożarowe o odpowiedniej nośności. Jeśli trasami tymi będą poruszać się samochody ciężarowe, szlaki muszą zostać odpowiednio wzmocnione.
Popyt na powierzchnie magazynowe w ostatnich latach dynamicznie wzrasta. To sprawia, że coraz trudniej o odpowiednie grunty pod budowę tego typu budynków. Przy wyborze odpowiedniej parceli nie warto jednak iść na kompromisy. Jest to szczególnie ważne w przypadku kwestii, które wpływają bezpośrednio na bezpieczeństwo przyszłej konstrukcji.

Proces wyboru wymaga od przyszłych inwestorów znalezienia takiej działki, która będzie spełniała podstawowe kryteria. Należą do nich lokalizacja ułatwiająca spedycję, dogodne warunki zabudowy czy odpowiednie cechy gruntu. Ważny jest też dostęp do odpowiedniej infrastruktury drogowej czy siły roboczej. Z żadnej z tych rzeczy nie warto rezygnować, nawet jeśli oznacza to wyższą cenę działki. Tylko w ten sposób zyskamy pewność, że kłopoty związane z nieodpowiednią parcelą nie pochłoną w przyszłości dodatkowych pieniędzy i czasu potrzebnego na postawienie bezpiecznego i funkcjonalnego budynku magazynowego.