Smart city, czyli sklepy bez klientów i ulice bez samochodów

W błyskawicznym tempie rozwija się zupełnie nowa infrastruktura dostarczania towarów w modelu B2C poprzez użycie aplikacji na smartfonach. W dużych miastach pojawia się wiele firm reklamujących się dostarczeniem zakupów z branży FMCG, głównie spożywczych, nawet w kwadrans lub szybciej. To tzw. dark stores, czyli sklepy ukryte w miejskich przestrzeniach, w których zakupy można zrobić tylko przez internet. W 2022 r. ich operatorzy nadal widocznie zachęcają klientów do szybkich dostaw, zwłaszcza w przypadku aplikacji, które weszły w drugiej lub trzeciej kolejności na rynek. Dają one dodatkowe większe benefity, aby zmotywować nowych użytkowników do rozpoczęcia korzystania z usług danego operatora. Niektóre z aplikacji, w przypadku przekroczenia zadeklarowanego maksymalnego czasu dostawy, zapewniają cashback lub pełny zwrot kosztów zakupu towarów.

Wiele firm, zwłaszcza dostarczających dania gotowe do spożycia lub będących platformami do zamawiania dostaw z restauracji, ma już ugruntowaną pozycję rynkową. Odbiorcy usługi są przyzwyczajeni do komfortowego odbierania posiłku wprost spod drzwi wejściowych do własnego mieszkania czy domu. Zmieniły się nasze nawyki robienia zakupów dzięki „podłączeniu” codziennych sprawunków do globalnej sieci poprzez smartfony. Zainteresowanie ze strony kapitału tą gałęzią handlu też jest duże – jeden z pionierów dark stores na polskim rynku, który dostarcza drobne zamówienia z małych sklepów z wąskim asortymentem, pozyskał w 2021 roku finansowanie od inwestorów na poziomie 170 mln USD. W Polsce na start ten międzynarodowy dostawca otworzył 7 placówek w Warszawie.

Z perspektywy szeroko rozumianej logistyki można przyjąć interpretację, że dark stores są przedłużeniem końca łańcucha dostaw towarów, gdzie są one dostarczane nie tylko do sklepu, ale jeszcze ze sklepu do odbiorcy. To nowe ogniwo w procesie logistycznym. Ponadto jest rozwiązaniem wpisującym się w pogląd o nowoczesnym mieście, gdzie im bliżej jego centrum, tym większe ograniczenia związane z ruchem drogowym, np. tonażowe lub klasy czystości spalania, dotyczące ciężarówek. Przy takich restrykcjach jedynym możliwym rozwiązaniem pozostaje właśnie dostarczanie mniejszych ilości produktów przez kurierów na rowerach lub przy użyciu pojazdów elektrycznych, w tym hulajnóg, które na stałe zagościły w krajobrazie miejskim. Gwarantują one błyskawiczne dostawy w danym rejonie, niezależnie od pory dnia czy godzin szczytu.

(R)ewolucja w sektorze nieruchomości komercyjnych

Mając na uwadze niską dostępność wakatów magazynowych w wielkopowierzchniowych parkach logistycznych oraz rosnące koszty ich najmu i niepewności w realizacji projektów w fazie planowania, można spodziewać się dalszego rozwoju dark stores. Jak podaje Savills, w 2021 r. w Polsce wynajęto rekordowe 7,35 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej, co oznacza wzrost o 41% rok do roku. Na koniec ubiegłego roku zasoby takiej przestrzeni w Polsce wyniosły 23,8 mln mkw., z czego 3,1 mkw. nowej powierzchni przybyło w 2021 roku. Procentowy udział pustostanów z końcem ubiegłego roku osiągnął rekordowo niski poziom, wynoszący zaledwie 3,7% i będzie nadal maleć.

Jednocześnie obserwujemy stale postępujący spadek zainteresowania klasycznym handlem, wiążący się z przeniesieniem zakupów do internetu, co może wzmocnić ekspansję dark stores. Coraz częściej puste lokale po zlikwidowanych w trakcie pandemii sklepach i punktach usługowych przekształcane są w zamknięte jednostki magazynowo-logistyczne lub kuchnie produkcyjne, dostarczające produkty bezpośrednio do klientów. Jest to zupełna przemiana samej idei sklepów, restauracji oraz różnych punktów usługowo-rozrywkowych.

Biorąc pod uwagę wzrosty cen surowców i materiałów budowlanych oraz rosnące koszty pracy, transportu czy inflację, można spodziewać się wstrzymania wielu projektów logistycznych w fazie planowania. Przy tak szybko rosnących kosztach budowy nie można ustalić stawek bazowych na poziomie gwarantującym zysk za rok czy półtora roku, ponieważ nie da się ocenić, na jakich poziomach ustabilizują się koszty, np. materiałów budowlanych. Co za tym idzie podpisanie umów prelet i otrzymanie finansowania bankowego może być oceniane przez bank jako dużo bardziej ryzykowne przedsięwzięcie przy szybko drożejących kosztach budowy.

Dostawy i transport na nowym poziomie

Wspomniane wcześniej hulajnogi, a także inne pojazdy na prąd elektryczny, przy założeniu wykorzystania odnawialnych źródeł energii do ich ładowania, są traktowane jako ekologiczny środek transportu. Jeden z wiodących w Polsce dostawców usługi najmu hulajnóg na minuty przy ich obsłudze korzysta ze zdecentralizowanej sieci routerów przesyłających dane, opartej o własną kryptowalutę. Co ciekawe użytkowników instytucjonalnych tej sieci jest o wiele więcej niż prywatnych – można więc spodziewać się wzrostu zainteresowania takimi rozwiązaniami ze strony dużego biznesu. To wciąż rozwijający się rynek, na którym pojawiają się nowe miejsca na zastosowanie usług i technologii opartych na blockchainie lub korzystających w inny sposób z tego rozwiązania.

Innym przykładem wkraczania nowoczesnych technologii do życia codziennego są zdecentralizowane usługi chmurowe, które również operują na własnej kryptowalucie. Zamiast budowy dużego data center, operatorzy usługi udostępniają możliwość wykupienia dysku o różnych możliwościach pojemności danych za opłatą. Użytkownik, będąc jednocześnie inwestorem, po podłączeniu dysku do sieci otrzymuje wypłaty w kryptowalucie operatora. Przy dużym popycie na usługi chmurowe, transport miejski, dostawy produktów i usług gastronomicznych, możliwa do przewidzenia jest postępująca automatyzacja tych procesów oraz decentralizowanie się źródeł dostaw, a także obsługi chmurowej tych operacji.

Czy czeka nas życie bez wychodzenia z domu?

Dark stores nie powstają w tradycyjnych przestrzeniach magazynowych, tylko adaptują obiekty komercyjne, służące do tej pory sklepom lub dostawcom usług w centrach miast. Dodatkowo muszą znajdować się w wielu lokalizacjach blisko klientów, zajmując przestrzenie na parterze, więc do dyspozycji operatorów pozostają jedynie lokale retailowe. Dark stores nie są zatem obszarem zainteresowania dla zarządzających centrami dystrybucji – towar musi być przygotowany i dowieziony do takiego obiektu. Są za to przełomowe dla firm mających w swoim portfolio budynki usługowo-biurowe lub mieszkalno-usługowe, jako nowy rodzaj najemcy ze specyficznymi potrzebami.

Wiele nowoczesnych centrów dystrybucyjnych już teraz w dużym stopniu wykorzystuje ideę zautomatyzowanego zarządzania transportem towarów wewnątrz magazynu. Przy poszerzaniu łańcucha dostaw o transport bezpośrednio do klienta docelowego, prędzej czy później wpuścimy autonomiczne pojazdy dostawcze aż pod progi drzwi naszych domów.

W mojej ocenie rosnąca automatyzacja spowoduje, że być może już za kilkanaście lat w smart city w ogóle nie będzie przechodniów, a proces dostaw zostanie w pełni zautomatyzowany i obsługiwany przez sieci routerów. Możliwe, że czas spędzany na osobistym załatwianiu codziennych spraw przeznaczymy na rozrywkę, rekreację lub rozwój, przede wszystkim online. Może to również oznaczać jeszcze więcej czasu spędzonego biernie, w samotności, przed ekranem smartfona, telewizora lub komputera, ponieważ postępująca automatyzacja zmniejszy w konsekwencji liczbę przypadkowych interakcji z ludźmi w świecie rzeczywistym. Z drugiej jednak strony cichsze i spokojniejsze miasta bez samochodów mogą bardziej zachęcać mieszkańców do wychodzenia z domów.