Raport Cushman & Wakefield - Marketbeat Polska - II kwartał 2021 roku

- Podczas gdy wiele branż w ostatnich kilkunastu miesiącach przeżywało ogromne trudności w związku z pandemią, rynek magazynowy odnotował silne wzrosty. To głównie zasługa długofalowego rozwoju napędzanego w dużej mierze wysoką dynamiką rozwoju sektora e-commerce, który w warunkach ograniczeń handlu stacjonarnego dodatkowo zyskał na znaczeniu. Kondycja rynku jest stabilna, a w strukturze popytu największy udział posiada branża logistyczna/KEP oraz Retail napędzane przez stale rosnącą konsumpcję. Rynek e-commerce w 2020 r. zanotował wzrost o około 30%, a prognozy utrzymują dynamiczny wzrost w kolejnych latach dzięki trwałej zmianie zachowań konsumenckich - zgodnie z badaniami PWC 85% polskich konsumentów deklaruje utrzymanie częstotliwości zakupów online po pandemii Covid-19. Dodatkowo do 2025 r. udział handlu internetowego powinien stanowić ponad 30% całej sprzedaży konsumenckiej. Zwiększony popyt na rynku krajowym obserwujemy również od partnerów spoza Polski, którzy relokują centra dystrybucji do naszego regionu - strategiczna lokalizacja Polski na przecięciu głównych szlaków handlowych, a także dalsze inwestycje w infrastrukturę transportową w powiązaniu z rozwojem logistyki miejskiej i cross-border, pozwalają z optymizmem patrzeć na kondycję rynku w kolejnych latach, a rynek magazynowo-logistyczny w Polsce pozostaje ze znaczną przestrzenią do dalszego zrównoważonego rozwoju - mówi Michał Brzeziński, Associate eCommerce, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

W pierwszym półroczu 2021 roku wynajęto rekordowe 3,4 mln m kw. powierzchni magazynowej
Tak wysoki wynik oznacza skokowy wzrost popytu o ponad 50% w ujęciu rocznym. Podobną dynamikę wzrostu odnotowano po stronie popytu netto - w ramach nowych umów i ekspansji wynajętych zostało około 2,5 mln m kw. powierzchni magazynowej. Duży udział miały umowy typu pre-let, w tym kilkanaście największych transakcji w zakresie 40 000 - 109 000 m kw. zawartych m.in. przez firmę DHL Supply Chain w Żernikach koło Poznania (109 000 m kw., pod obsługę Zalando), firmę e-commerce w ramach projektu Panattoni BTS Gorzyczki (82 000 m kw., Górny Śląsk) czy ID Logistics, która na potrzeby e-commerce otworzy trzy nowe centra logistyki o łącznej powierzchni ok. 200 000 m kw., zlokalizowane w rejonie Wrocławia, Zgorzelca i Gorzowa Wielkopolskiego.

- W ujęciu geograficznym najwyższy popyt netto odnotowano na rynkach Poznania (507 000 m kw.), Górnego Śląska (448 000 m kw.), Warszawy (317 000 m kw.) i Wrocławia (290 000 m kw.). Wzrost aktywności najemców obserwuje się w zachodniej i północnej Polsce, na co wpływa dalszy rozwój logistyki transgranicznej, a także na rynkach takich jak Bydgoszcz - Toruń i Szczecin, gdzie rozpoczęto realizację nowych inwestycji deweloperskich - mówi Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.

Spadek poziomu pustostanów i wzrost aktywności deweloperskiej
W drugim kwartale 2021 r. ukończonych zostało 411 000 m kw. w ramach 26 projektów, a całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 21,9 mln m kw. Stan na koniec czerwca br. pokazuje, że na koniec czerwca br. na rynku magazynowym dostępne do wynajęcia było ok. 1,27 mln m kw. Liczba ta stanowiła 5,8% całkowitej podaży. Wskaźnik pustostanów uległ obniżeniu o 0,7 pp. w ujęciu kwartalnym i 1,2 pp. w ujęciu rocznym.
Wzrost aktywności deweloperskiej odzwierciedla rozpoczęcie realizacji aż 1,4 mln m kw. powierzchni magazynowej w ramach nowych projektów inwestycyjnych. Według stanu na koniec czerwca br. w budowie znajdowało się rekordowe 3,35 mln m kw., z czego 63% zostało zabezpieczone umowami typu pre-let. Wolumen inwestycji realizowanych spekulacyjnie wyniósł 1,24 miliona m kw., co oznacza poziom zbliżony do odnotowanego w okresie poprzedzającym pandemię i świadczy o potrzebie dostosowania skali podaży względem silnych trendów popytowych.
Do najbardziej aktywnych firm deweloperskich zaliczają się: Panattoni (51% wolumenu inwestycji), Hillwood (12%), 7R SA (10%), a także P3 Logistic Parks (4%), GLP (4%) i SEGRO (3%). Biorąc pod uwagę wysoki popyt, aktywność deweloperska powinna utrzymać się na wysokim poziomie w drugiej połowie roku, jednakże istnieją pewne czynniki ryzyka w postaci ograniczonej dostępności materiałów budowlanych oraz siły roboczej czy też wystąpienia kolejnych fal pandemii, które mogą opóźnić realizację planowanych projektów inwestycyjnych.

Czynsze: Stabilne z perspektywą nieznacznego wzrostu
W ubiegłym kwartale nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian w poziomie czynszów na większości rynków regionalnych w Polsce. Obecnie dla obiektów typu BIG-BOX stawki bazowe czynszów zawierają się w zakresie 2,80-3,80 EUR/m kw./miesiąc oraz 4,00-5,25 EUR/m kw./miesiąc w przypadku mniejszych modułów magazynowych typu SBU. Czynsze efektywne nadal wahają się w zakresie od 2,00 do 3,10 EUR/m kw./miesiąc w zależności od lokalizacji. Zachęty finansowe oferowane przez deweloperów sięgają zazwyczaj 10-30% czynszu bazowego w zależności od warunków najmu.

- W perspektywie kolejnych kwartałów spodziewamy się nieznacznego wzrostu czynszów i mniejszej skłonności deweloperów do negocjacji ze względu na wpływ takich czynników jak wysoki popyt, niski wskaźnik powierzchni niewynajętej, a także wyraźny wzrost kosztów budowy i rosnące ceny gruntów inwestycyjnych w najlepszych lokalizacjach logistycznych - dodaje Adrian Semaan.

Cały Raport jest dostępny poniżej w formacie PDF.

Raport pochodzi ze strony: https://media.pl.cushmanwakefield.com.pl