Raport Cushman & Wakefield - Marketbeat Polska - III kwartał 2019 roku

Od stycznia do końca września br. odnotowano rekordowy poziom podaży wynoszący 1,96 mln m kw. (+38% r/r), dzięki czemu całkowite zasoby rynku magazynowego wzrosły do 17,76 mln m kw. W trzecim kwartale 2019 roku deweloperzy ukończyli 30 projektów o całkowitej powierzchni 868 tys. m kw. Najwięcej powierzchni dostarczono w regionie Górnego Śląska (360 tys. m kw.), gdzie ukończono m.in. rekordowy pod względem powierzchni użytkowej projekt BTS zrealizowany przez firmę Panattoni (210 tys. m kw.). Na podium znalazły się także Polska Centralna (152 tys. m kw.) oraz rynek Wrocławia (98 tys. m kw.). Na koniec września 2019 roku w trakcie realizacji znajdowało się 64 projektów o łącznej powierzchni 1,82 mln m kw. Prawie 81% wolumenu inwestycji w budowie zlokalizowano na pięciu głównych rynkach magazynowych - najwięcej w regionie Warszawy (23% tj. 423 tys. m kw.), Wrocławia (19% tj. 337 tys. m kw.) i Górnego Śląska (18% tj. 330 tys. m kw.). Dużym zainteresowaniem deweloperów cieszą się również mniejsze rynki regionalne m.in. Trójmiasto, Bydgoszcz-Toruń i region Polski Wschodniej, gdzie w budowie pozostaje ok. 80-100 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.
W strukturze inwestycji niezmiennie dominują parki logistyczne oferujące duże moduły magazynowe typu BIG-BOX oraz inwestycje typu Build-To-Suit realizowane w oparciu o indywidualne zapotrzebowanie najemców. Widoczne jest także rosnące zaangażowanie deweloperów w realizację projektów wspomagających logistykę miejską. Projekty te oferują mniejsze jednostki magazynowe typu Small Business Units (o powierzchni 500 - 1 500 m kw.) z przynależną powierzchnią biurową o podwyższonym standardzie wykończenia. Są to projekty zlokalizowane na obszarach miejskich lub w ich bezpośrednim otoczeniu, a ich rozwój uwarunkowany jest rosnącą dynamiką branży e-commerce i potrzebą skrócenia czasu dostaw w obrębie największych aglomeracji. Proces ten jest dodatkowo wspomagany rozwojem infrastruktury drogowej spajającej główne szlaki transportowe z obwodnicami i centrami miast.

Aktywność najemców
Tylko w trzecim kwartale 2019 roku zawarto transakcje najmu na 973 tys. m kw., a popyt netto wyniósł 650 tys. m kw. (+9% r/r). W ujęciu geograficznym, około 60-procentowy udział w całkowitym popycie miały dwa rynki: Warszawa-okolice (391 tys. m kw.), oraz Górny Śląsk (219 tys. m kw.). W strukturze branżowej popytu, podobnie jak w analogicznym okresie poprzedniego roku, najbardziej aktywne były firmy logistyczne z 35-procentowym udziałem w wolumenie transakcji najmu. Spory udział zanotowały również sieci sklepów (16%), branża motoryzacyjna (10%), firmy z sektora lekkiej produkcji (6%) oraz branża kurierska (6%).

Wskaźnik pustostanów
Wysoka podaż przyczyniła się do wzrostu dostępności powierzchni magazynowej w Polsce. Na koniec września 2019 roku około 1,17 mln m kw. powierzchni magazynowej pozostało niewynajęte. Tym samym wskaźnik pustostanów, wynoszący 6,6%, wzrósł o 2,1 pp. w ujęciu rocznym oraz o 1 pp. w porównaniu do stanu na koniec czerwca 2019 roku. Najwyższy poziom wskaźnika odnotowano na rynku Warszawa-miasto (12,6%), w Trójmieście (10,3%), a także w Krakowie (9,6%) i w Polsce Centralnej (8,7%), gdzie odnotowano największy wzrost (o 7,2 pp.) w ujęciu rocznym. Na pozostałych rynkach wskaźnik ten wahał się w zakresie od 4,1% w okolicach Warszawy do 8,3% w regionie Poznania. Podobnie jak rok wcześniej, nie odnotowano dostępnej powierzchni magazynowej na rynku Polski Zachodniej, gdzie nowe projekty powstają wyłącznie w oparciu o umowy typu pre-let.

Czynsze
Czynsze bazowe na większości rynków magazynowych w Polsce w trzecim kwartale 2019 roku pozostały na stabilnym poziomie. Najwyższe stawki niezmiennie obowiązują w strefie Warszawa-miasto (4,80 - 5,25 EUR/m kw./miesiąc za niewielki moduł magazynowy typu Small Business Unit zlokalizowany w strefie Warszawa-Okęcie i Warszawa-Żerań) oraz w Krakowie (max. 4,20 EUR/m kw./miesiąc). Na pozostałych rynkach, w przypadku większych modułów magazynowych typu BIG-BOX (powyżej 2 000 m kw.), stawki czynszu bazowego są znacznie niższe (2,50 - 3,80 EUR/m kw./miesiąc). Najwyższy czynsz efektywny utrzymuje się w strefie Warszawa-miasto (max. 4,50 EUR/m kw./miesiąc), natomiast najniższe stawki możliwe są do uzyskania w Poznaniu, w regionie Polski Centralnej oraz w poszczególnych lokalizacjach w regionie okolic Warszawy - tam mieszczą się one w przedziale 2,10 do 3,20 EUR/m kw./miesiąc. Nadpodaż, która naszym zdaniem ma charakter przejściowy, wstrzymała trend wzrostowy czynszów obserwowany od początku 2018 roku. Nadchodzące miesiące to dobra okazja dla najemców, aby wynegocjować korzystne warunki najmu.

Cały Raport jest dostępny poniżej w formacie PDF.

Raport pochodzi ze strony: https://media.pl.cushmanwakefield.com.pl/pr/471431/raport-cushman-wakefield-polski-rynek-magazynowy-na-kursie-dalszego-wz