Rynek magazynowy czeka kolejny dobry rok

- Magazyny to nie są już zwykłe hale na obrzeżach miasta do przechowywania towaru. Ich wnętrza są bardzo zaawansowane technicznie - coraz częściej składowanie i kompletacja produktów odbywają się przy pomocy pełnej lub częściowej automatyzacji regałów, z równoczesnym użyciem robotów. I to się będzie bardzo szybko rozwijać, szczególnie w miejscach, gdzie brakuje ludzi do pracy - mówi Tom Listowski, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Cresa. - Doradzając najemcom, staramy się być na bieżąco ze wszystkimi planami deweloperów. Śledzimy też nowości i trendy na rynku - dodaje.

Inteligentne magazyny
W definiowaniu trendów w logistyce uczestniczy m.in. jeden z liderów rynku magazynowego - Prologis. Do optymalizacji prac architektonicznych i budowlanych oraz poprawy efektywności energetycznej obiektów używa on technologii BIM, opartej na modelach 3D.

- Wdrożyliśmy inteligentny system smart meteringu, który umożliwia zdalny odczyt i kontrolę mediów. Zaimplementowaliśmy też, umożliwiającą kompleksowe zarządzanie i obsługę techniczną nieruchomości, platformę Singu FM - wylicza Paweł Sapek, Senior Vice President, Country Manager Prologis w Polsce. - Opracowaliśmy system konsolidacji usług dotyczący zakupu i optymalizacji dystrybucji mediów dla klientów w całym kraju, oferując im ceny energii elektrycznej poniżej średniej rynkowej, dzięki czemu stają się beneficjentami efektu skali naszego portfolio - dodaje.

Wymagający najemcy = ciekawe projekty
W 2018 roku deweloperzy dostarczali na rynek budynki coraz bardziej zaawansowane technologicznie. Jedną z kluczowych inwestycji, zrealizowanych w tym czasie przez SEGRO, był obiekt produkcyjno-magazynowy dla Corning Optical Communications na terenie SEGRO Logistics Park Stryków.

- Zakład o powierzchni 39 200 m kw. wyznacza nowe standardy dla budynków produkcyjnych z częścią socjalną i biurową. Trzypoziomowe biura posiadają przeszkloną fasadę, w której zastosowano szkło z powłoką antyrefleksyjną, zapobiegającą przegrzewaniu, co jest w tego typu obiektach innowacją - mówi Magdalena Szulc, dyrektor SEGRO na Europę Centralną.

Najciekawszą inwestycją zrealizowaną w tym czasie przez MLP Group było centrum logistyczne dostosowane do indywidualnych potrzeb Żabka Polska, które powstało w ramach MLP Gliwice. W obiekcie liczącym 24,7 tys. m kw. powierzchni, blisko 23,8 tys. m kw. przeznaczone jest na cele magazynowe, z czego około 4 tys. m kw. stanowią chłodnie i mroźnie.

- Centrum obsługuje miesięcznie dostawy do tysiąca sklepów na terenie Polski południowej. Posiada 18,5 tys. miejsc paletowych w magazynie, gdzie pracuje 315 osób - opowiada Agnieszka Góźdź, dyrektor Działu Sprzedaży w MLP Group S.A.

W 2018 roku Panattoni Europe podpisał umowy najmu na blisko 1,5 mln m kw. nowoczesnej powierzchni przemysłowej.

- W 2018 roku oddaliśmy do użytku 1,2 mln m kw., a w nowy rok weszliśmy z ponad milionem nowej powierzchni w budowie na wszystkich największych rynkach kraju, jak również kontynuowaliśmy ekspansję w lokalizacjach wschodzących - w Białymstoku, Zielonej Górze, Szczecinie, Kielcach oraz Lublinie - mówi Marek Dobrzycki, Managing Director w Panattoni Europe.

Realizacja drugiej już inwestycji w Polsce dla giganta z rynku e-commerce to sukces firmy Goodman. Deweloper wybudował dla Zalando centrum dystrybucyjne o powierzchni niemal 130 tys. m kw. w Głuchowie pod Łodzią.

- Cieszymy się z tej inwestycji, szczególnie z uwagi na fakt, że jest to już drugi wspólny projekt Goodmana i Zalando na polskim rynku - mówi Jarosław Czechowicz, dyrektor ds. zarządzania portfelem nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej.

Deweloper Hillwood w ubiegłym roku wybudował łącznie ponad 364 tys. m kw.

- Realizujemy inwestycje zgodnie ze specjalistycznymi wymaganiami klientów. Przykładem na to jest chociażby hala magazynowa ze zwiększoną liczbą doków dla DPD w Pruszkowie (14,5 tys. m kw.), dostosowana do instalacji jednej z największych sortowni w Europie - mówi Hubert Michalak, prezes zarządu Hillwood Polska. - Nie boimy się również inwestycji w nowych, dotychczas pomijanych lokalizacjach, co potwierdza projekt dla firmy Dirks w Krośnie Odrzańskim (44,5 tys. m kw.) czy projekt dla Zalando w Olsztynku (120 tys. m kw.) - dodaje.

Plany, plany, plany
W tym roku deweloperzy nie zamierzają zwalniać tempa. Wręcz przeciwnie. Prologis planuje rozpocząć budowę obiektów o łącznej powierzchni ponad 200 tys. m kw.

- Dalej rozwijamy się w kluczowych lokalizacjach na polskim rynku logistycznym - przede wszystkim w Polsce Centralnej oraz w Poznaniu i Wrocławiu. W 2019 roku zamierzamy otworzyć inwestycje w czterech parkach: Prologis Park Poznań III, Prologis Park Łódź, Prologis Park Janki II oraz Prologis Park Wrocław V - mówi Paweł Sapek.

Deweloper Panattoni Europe jest w tej chwili zaangażowany w 30 inwestycji budowlanych na terenie całego kraju. Jedna z największych to Central European Logistics Hub w Łodzi o docelowej łącznej powierzchni 400 tys. m kw., gdzie aktualnie powstaje jedna z największych fabryk zmywarek dla BSH Sprzęt Gospodarstwa Domowego w Łodzi (58 000 m kw.).

MLP Group natomiast planuje otwarcie swojego pierwszego parku w Centralnej Polsce - MLP Stryków.

- Posiadamy też działki i umowy rezerwacyjne na zakup nowych gruntów pod planowane parki logistyczne. Powoduje to, że w skład aktualnego i potencjalnego portfela zarządzanych nieruchomości przez MLP Group wchodzi łącznie 16 operacyjnych parków logistycznych zlokalizowanych w Europie - zdradza Agnieszka Góźdź.

Ambitne plany na 2019 rok ma również SEGRO, które w tym roku planuje między innymi oddanie trzech inwestycji: obiektu produkcyjno-magazynowego w ramach SEGRO Logistic Park Łódź (12 250 m kw.), budynku w ramach SEGRO Industrial Park Wrocław (4 tys. m kw.) oraz w ramach SEGRO Logistic Park Stryków (3,3 tys. m kw., rozbudowa). Goodman wybuduje centrum logistyczne w Lędzinach na Śląsku (do 111,5 tys. m kw.), kolejny magazyn w Pomorskim Centrum Logistycznym (25 tys. m kw.) oraz rozbuduje inwestycje w Krakowie, Grodzisku i Poznaniu.

- Planujemy również zakończyć rozbudowę Wrocław IV Logistics Centre, docelowo do 60,4 tys. m kw. i rozpocząć budowę nowego centrum logistycznego w Jankach koło Warszawy - mówi Jarosław Czechowicz.

Natomiast największe inwestycje, nad którymi obecnie pracuje deweloper 7R, to: 7R Park Kielce (70 810 m kw.), 7R Park Rzeszów (52 500 m kw.), 7R Park Kraków VIII (41 485 m kw.) oraz 7R Park Tczew (46 370 m kw.)

Magazyny ostatniej mili
Analitycy i deweloperzy przewidują, że największym motorem napędowym rynku w 2019 roku nadal będzie branża e-commerce, która wyznacza nowe trendy, nie tylko jeśli chodzi o technologiczne zaawansowanie powierzchni składowania, ale również lokalizację magazynów. Oprócz głównych centrów dystrybucyjnych, sieci sprzedające za pośrednictwem internetu poszukują dodatkowo mniejszych powierzchni magazynowych, zlokalizowanych w pobliżu centrów dużych miast. Realizację nowego konceptu na rynku - wewnątrzmiejskich City Logistics Park - rozpoczęła m.in. firma Panattoni.

- To najnowsza oferta Panattoni na terenie Europy, która wpisuje się w etap "ostatniej mili", dedykowanej głównie procesom zamówień internetowych - mówi Marek Dobrzycki. - W Polsce uruchomiliśmy pięć projektów - City Logistics Warsaw I i II, City Logistics Warsaw Airport, City Logistics Wrocław I oraz City Logistics Łódź I, które są już wynajęte w 80 proc. W nowy koncept zainwestowaliśmy dotychczas 65 mln euro, a w przyszłości wartość ta wzrośnie do 1,2 miliarda euro i będzie dotyczyła również rynków w Niemczech, Wielkiej Brytanii oraz Czechach.

Budowę obiektów typu City Logistics - w Polsce i w Niemczech - rozpoczyna również deweloper MLP Group.

- To niewielkie moduły oferujące nowoczesną powierzchnię magazynową wraz z reprezentacyjnym biurem o wysokim standardzie wykończenia. Poszczególne moduły mają z reguły 1 - 2 tys. m kw. - wyjaśnia Agnieszka Góźdź. - W ramach naszych obiektów oferujemy czynsz w wysokości ok. 3,00-3,50 euro za m kw. powierzchni magazynowej. W Polsce rozwijamy obecnie dwa projekty - w parku MLP Poznań West oraz w MLP Pruszków II. Każdy z magazynów będzie miał łącznie po 10 tys. m kw. 

Nowy koncept, dedykowany firmom potrzebującym mniejszych magazynów, blisko centrów miast, wprowadził również deweloper 7R.

- W ramach sieci 7R City Flex Last Mile Logistics powstanie kilkanaście obiektów. Dzięki unikalnemu położeniu, a jednocześnie dogodnemu dojazdowi dla TIR-ów, umożliwią najemcom szybką dystrybucję ich towarów. To nasza odpowiedź na wyzwania logistyki ostatniej mili, z którymi boryka się coraz więcej firm - mówi Maciej Krawiecki, Leasing Director 7R SA.

2019 - to będzie dobry rok
Rozpędzony rynek, olbrzymie zainteresowanie najemców i ambitne plany deweloperów pozwalają prognozować, że czeka nas kolejny bardzo udany rok na rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej.

- Szacujemy, że w perspektywie dwóch-trzech najbliższych lat potencjał rynku magazynowego w Polsce może przekroczyć 20 mln m kw., głównie dzięki dalszemu wzrostowi udziału sektora e-commerce, który stanowi kluczową siłę i najszybciej rosnącą grupę klientów na rynku logistycznym - mówi Paweł Sapek.