Nowoczesne powierzchnie magazynowe w Polsce - raport

Dział Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Cushman & Wakefield w roku 2007 reprezentował najemców i właścicieli powierzchni magazynowych w wynajmie powierzchni o metrażu blisko 235.000 mkw., to więcej o 71% w porównaniu do 2006 r. Do głównych transakcji należały m.in.: wynajem 25.000 mkw. powierzchni magazynowej oraz 1.000 mkw. powierzchni biurowej przez sieć sklepów „Piotr i Paweł” w Panattoni Park Poznań, wynajem 18.500 mkw. powierzchni magazynowej przez firmę Ordipol (właściciela marki Orsay) w Panattoni Park Wrocław oraz wynajem ok. 11.000 mkw. powierzchni w ProLogis Park Sochaczew przez firmę Procter & Gamble.

Tomasz Olszewski, Partner i szef Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Cushman & Wakefield, powiedział:
- Jeszcze kilka lat temu nowoczesne magazyny skupiały się wokół Warszawy. W 2005 r. na mapie inwestycji magazynowych pojawiły się nowe regiony: Górny Śląsk, Poznań, Wrocław oraz Łódź. Obecnie rynki te przeżywają okres prosperity, jeśli chodzi o nowoczesne powierzchnie. W 2006 r. nowe inwestycje magazynowe pojawiły się w Trójmieście oraz Krakowie. Obecnie nowoczesne magazyny powstają również w Szczecinie. W planach są inwestycje w Bydgoszczy. Przewiduje się, że w 2008 r. rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych będzie rozwijał się również w mniejszych miastach, szczególnie we wschodniej części kraju: w Lublinie oraz Rzeszowie. Planowane inwestycje drogowe zapewnią tym miastom dobry dostęp do reszty kraju oraz do granicy z Ukrainą. Prognozy rozwoju rynku nowoczesnych powierzchni na 2008 r. są nadal optymistyczne zarówno dla deweloperów, jak i klientów poszukujących magazynów. Zaostrzy się konkurencja o klienta w regionach, gdzie łatwiej o grunty pod inwestycje, natomiast w miastach ze słabą podażą terenów inwestycyjnych (Wrocław, Górny Śląsk) warunki będą dyktować deweloperzy.

W 2007 r. łączne zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce wyniosły 3.818.000 mkw. (w 4 kwartale 2006 r. było to 2.722.000 mkw.). Liczba nowych inwestycji rośnie dynamicznie, szczególnie w regionach. W 2007 r. zaledwie 16% nowo powstałych powierzchni magazynowych znajdowało się w rejonie Warszawy. Najwięcej wybudowano w Poznaniu (22,5%), na Górnym Śląsku (20%), w Polsce Centralnej (przeszło 19%) oraz we Wrocławiu (14%). W tej chwili w budowie jest kolejne 1.428.000 mkw., z czego tylko 31% znajduje się w rejonie Warszawy. Aktywność inwestorów w niektórych regionach jest ograniczona ze względu na brak odpowiednich terenów pod inwestycje. Na przykład w rejonie Górnego Śląska na wielu atrakcyjnie położonych działkach szkody górnicze oraz skażenia uniemożliwiają lokalizację obiektów magazynowych.

Ubiegły rok był rekordowy pod względem wielkości zawartych transakcji najmu. W 2007 r. wynajęto 1.410.000 mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych. Największy popyt generują niezmiennie od kilku lat operatorzy logistyczni, ponieważ coraz więcej firm decyduje się na outsourcing usług związanych z magazynowaniem oraz dystrybucją. W 2007 r. udział w rynku firm z branży logistycznej wyniósł 38%. Rośnie również zapotrzebowanie ze strony firm z sektora sprzedaży detalicznej. Aż 12% transakcji najmu zawarły sieci sklepów. W zależności od regionu popyt generowały również firmy z branży elektronicznej, spożywczej, kosmetycznej oraz produkcyjnej. Wszystkie regiony poza Wrocławiem zanotowały kilkudziesięcioprocentowy wzrost łącznej wynajętej powierzchni w porównaniu do 2006 r. Spadek wolumenu zawartych transakcji we Wrocławiu (133.000 mkw. w 2007 r., w porównaniu do 167.000 mkw. w 2006 r.) wynikał z ograniczonej podaży. Dzięki nowym inwestycjom przewiduje się, że w 2008 r. podaż w tym rejonie znacznie wzrośnie, a co za tym idzie, popyt na nowe powierzchnie znajdzie odzwierciedlenie w zawartych umowach najmu. W 2007 r. najwięcej powierzchni wynajęto w rejonie Warszawy - w sumie 426.000 mkw., w rejonie Górnego Śląska - 358.000 mkw., w Polsce Centralnej 222.000 mkw., a w Poznaniu 217.000 mkw.

Nadal na rynku dominuje rejon Warszawy, jednak jego udział w łącznych zasobach podaży w Polsce wynosi już tylko 46% (w 2006 r. – 59%, w 2005 r. – 67%, w 2004 r. – 76%). Dotychczas w tym rejonie mogliśmy wyróżnić trzy strefy. W zależności od odległości od centrum różniły się one stawkami czynszu, wielkością średnich transakcji oraz branżą najemców. W 2007 r. zatarła się różnica między drugą i trzecią strefą. Obecnie warszawski rynek magazynowy dzieli się na dwie strefy - na część zlokalizowaną w granicach administracyjnych Warszawy (tzw. Inner City) oraz część położoną w promieniu od 12 do 50 km od centrum miasta (tzw. Suburbs). Parki w strefie Suburbs zlokalizowane są w gminach położonych na południe i zachód od Warszawy (Piaseczno, Błonie, Ożarów Mazowiecki, Nadarzyn, Pruszków, Mszczonów, Sochaczew oraz Teresin).

Decentralizacja zasobów powierzchni magazynowych wynika między innymi z poprawy infrastruktury drogowej. Dogodne połączenia z paneuropejską siecią drogową przyczyniły się do rozwoju regionu Górnego Śląska. Od grudnia 2006 r. na Górnym Śląsku powstało ponad 200.000 mkw. powierzchni magazynowej, a obecna podaż wynosi 564.000 mkw. Również rejon Polski Centralnej, a w szczególności miasta: Stryków, Łódź oraz Piotrków Trybunalski czerpią korzyści z przebiegu istniejących bądź planowanych autostrad. W tym rejonie podaż na koniec 2007 r. wyniosła 477.000 mkw. Popyt na magazyny kreują głównie dostawcy firm produkcyjnych z branży elektronicznej. W rejonie Poznania podaż wzrosła o 67% w porównaniu do 2006 r. i na koniec 2007 r. wynosiła 619.000 mkw. Powierzchnie w tym rejonie wynajmują najchętniej operatorzy logistyczni oraz sieci sklepów. Rynki Polski Północnej oraz Krakowa rozwijają się, a zapotrzebowanie na nowoczesne magazyny w tych rejonach stale rośnie.

Nowoczesne obiekty magazynowe są podobne pod względem oferowanego standardu, dlatego deweloperzy konkurują pod względem dostępności oraz lokalizacji. Największymi graczami na rynku są deweloperzy: ProLogis, Panattoni oraz SEGRO. Skupiają oni razem 48% istniejących zasobów powierzchni magazynowych (ProLogis – 36%, Panattoni – 7% oraz SEGRO – 5%). W 2008 r. przewiduje się dalsze wzmocnienie pozycji tych firm, gdyż 80% właśnie budowanych magazynów powstaje w ich inwestycjach. W 2007 r. najwięcej powierzchni wynajęła firma ProLogis, łącznie 31% wszystkich transakcji, z wyłączeniem renegocjacji i wcześniejszych umów. Deweloper Panattoni, działający na polskim rynku od 2005 r. ma 29% udział w rynku, biorąc pod uwagę zawarte transakcje. Na trzecim miejscu jest SEGRO z 8% udziałem.

W ubiegłym roku rosły ceny gruntów oraz koszty budowy, co znalazło odzwierciedlenie we wzroście czynszów najmu. W grudniu 2007 r. za wynajem metra kwadratowego nowoczesnej powierzchni magazynowej płacono średnio o 10-15% więcej niż na początku roku, najwięcej w warszawskiej strefie Inner City - nominalnie nawet 5,5 EURO/mkw.

Podsumowanie raportu w formacie PDF.