Sytuacja na rynku magazynowym w Polsce

Wraz z upływem kolejnych miesięcy 2023 roku pojawia się coraz więcej oznak poprawy sytuacji na rynku magazynowym w Polsce po widocznym spowolnieniu w pierwszej połowie tego roku. W III kwartale na rynku magazynowym wynajęto 1,5 mln m kw., co stanowi zdecydowanie najlepszy wynik aktywności najemców w tym roku. Wynik ten, wraz z wysokim popytem netto przekraczającym 1 mln mkw., to dobry prognostyk na najbliższą przyszłość, choć ogólny klimat na rynku pozostaje umiarkowanie optymistyczny z uwagi na wciąż niepewne otoczenie makroekonomiczne i geopolityczne. Obawy uczestników rynku dotyczące możliwego, zbyt głębokiego spadku podaży powierzchni magazynowej w świetle szybko rosnących kosztów budowy i finansowania inwestycji deweloperskich były uzasadnione, ale jak na razie się nie sprawdzają.

Duży wolumen inwestycji spekulacyjnych realizowanych pod koniec zeszłego roku przyczynił się do znaczącej poprawy dostępności powierzchni magazynowej w Polsce. Rok 2023 zakończy się wysoką podażą na poziomie prawie 4 milionów mkw. i dwucyfrowym tempem wzrostu całego rynku, który we wrześniu przekroczył 31 mln mkw. (+14% r/r). Szacujemy, że już w pierwszej połowie 2024 roku całkowite zasoby zbliżą się do poziomu 33,5 mln mkw., ale przyszłoroczna dynamika podaży delikatnie spowolni i pierwszy raz od dekady rynek magazynowy w Polsce może nie osiągnąć dwucyfrowego tempa wzrostu.

Z drugiej strony, większa dostępność powierzchni, w tym nowoczesnych inwestycji, to na pewno dobra wiadomość dla wielu firm, które mają więcej opcji ekspansji rynkowej i wyboru odpowiedniej lokalizacji bez konieczności czekania na nowe inwestycje. Udział dostępnych powierzchni wzrósł w ostatnim czasie najbardziej na rynkach, takich jak Łódź i Wrocław, gdzie możliwe będzie uzyskanie trochę szerszego zakresu zachęt finansowych odzwierciedlonych w efektywnej stawce czynszu. Zakres korekty nie będzie jednak znaczący i długotrwały ze względu na kilka czynników, do których zaliczyć należy wysoki poziom stop procentowych wpływający negatywnie na koszt finansowania inwestycji, a także trend spadkowy cen nieruchomości na rynku inwestycyjnym. Firmy deweloperskie i ich partnerzy biznesowi próbują powstrzymać spadek wartości nieruchomości, czemu służą, m.in. wyższe czynsze czy wysoka jakość dostarczanych projektów logistycznych w dobrych lokalizacjach. Najemcy, którzy chcą uzyskać najlepsze warunki, powinni się spieszyć, ponieważ rynek deweloperski jest elastyczny i w okresie kilkunastu miesięcy jest w stanie dostosować podaż spekulacyjną do poziomu równowagi celem ograniczenia ryzyka i stabilizacji stawek czynszów. Na wielu kluczowych rynkach dostępność jest nadal zbilansowana i tam nie spodziewamy się zmian. Są też rynki cały czas notujące niedobór podaży, jak Trójmiasto czy Kraków, gdzie presja na wzrost stawek może się utrzymać.