Topowe magazyny, czyli co dla kogo
- Jakub Kurek
- Kategoria: Komentarz tygodnia
Jakie kierunki rozwoju obiektów magazynowych można zauważyć obecnie na rynku powierzchni logistycznych w świetle zmieniających się potrzeb najemców?
Jakub Kurek, Associate Director w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych firmy Cresa Polska:
Najpopularniejszym obecnie produktem na rynku są parki logistyczne typu multi-tenant, czyli parki z wieloma najemcami. Przy obecnym popycie i podaży praktycznie w każdym regionie można znaleźć dobrej jakości powierzchnię magazynowo-przemysłową klasy A z minimalnymi modułami nawet poniżej 2 000 m kw. Naturalnie deweloperzy, na skutek coraz większej konkurencji na polskim rynku, również wśród nowych właścicieli/funduszy inwestycyjnych, oferują zdecydowanie bardziej dopasowany produkt dla swoich klientów. Podejście wynajmujących jest bardzo elastyczne i już na etapie budowy przewiduje się potrzeby najemców, gdzie nawet nieduży najemca będzie mógł otrzymać to, czego potrzebuje. Zgłaszając swoje zapotrzebowanie z odpowiednim wyprzedzeniem czasowym, może uzyskać np. odpowiednią liczbę i rodzaj bram wjazdowych, dodatkowe doświetlenie światłem dziennym, wyższy budynek czy podwyższoną odporność ogniową. To samo dotyczy powierzchni biurowo-socjalnej, gdzie deweloper od samego początku jest zaangażowany w projektowanie, przygotowanie i późniejszą realizację zgodnie z przyjętym standardem. Stworzenie przy magazynie biura o podwyższonej jakości również nie stanowi dzisiaj żadnego problemu.
Dużym zainteresowaniem nadal cieszą się obiekty dedykowane, czyli tzw. BTS (ang. built-to-suit), skierowane do klientów, którzy chcą mieć budynek indywidualny, w 100% dostosowany do ich wymagań i z wyraźnie sprecyzowaną lokalizacją bardzo ściśle powiązaną z transportem, dostawami etc. Najczęściej są to inwestycje dla firm produkcyjnych, wymagających dużej liczby usprawnień technicznych, jak i rezerwy gruntu pod dalszą rozbudowę. Przykładem obiektu dedykowanego może być również budynek typu cross-dock, posiadający ponadprzeciętną liczbę bram w porównaniu z normalnym obiektem znajdującym się w parku logistycznym. Takim produktem zainteresowane są m.in. firmy kurierskie czy operatorzy logistyczni.
Ciekawym produktem są również małe magazyny typu SBU (ang. Small Business Unit). Ich oferta skierowana jest do przedsiębiorców, którzy potrzebują nowoczesnej powierzchni magazynowej wysokiego składowania, ale nie mają jeszcze potrzeby wynajmować kilku tysięcy metrów kwadratowych. SBU są głównie zlokalizowane w strefach miejskich, co spowodowane jest m.in. potrzebą usprawnienia tzw. logistyki "ostatniej mili" i tym samym skrócenia łańcucha dostaw.
Obserwujemy również trend tzw. brownfield, w myśl którego inwestorzy znajdują bardzo ciekawe działki, na których istnieje budynek, ale nie spełnia już swojej funkcji. W takim przypadku można rozważyć zburzenie dotychczasowych konstrukcji i budowę magazynu klasy A, na który będzie większy popyt. Jest to rozwiązanie wiążące się z dodatkowymi kosztami, ale w sytuacji coraz mniejszej dostępności gruntów inwestycyjnych inwestorzy uważają je za bardzo atrakcyjne.
Patrząc w przyszłość, widzimy trend powierzchni magazynowych przyjaznych pracownikom, gdzie na terenie obiektu można wydzielić strefę wypoczynku, siłownię, czy kantynę dla pracowników. Zauważamy także, że najemcy, szukając powierzchni magazynowej, sprawdzają czasem takie parametry, jak dostępność parkingu dla rowerów czy miejsca do ładowania samochodów elektrycznych. Spodziewamy się więc, że wynajmujący wkrótce będą podążać także za takimi potrzebami swoich klientów.