Zmiany na największych rynkach magazynowych w Polsce

Anna Głowacz, dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO: Zmiany dotyczą głównie lokalizacji. Polska Centralna dogania pod względem całkowitej podaży Górny Śląsk, Dolny Śląsk wkrótce przebije Poznań. Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w kraju zbliżają się do 16,5 mln, a deweloperzy nie zwalniają tempa - na koniec marca w całym kraju budowano 2 mln m kw. powierzchni magazynowej. Stabilny, choć niższy w porównaniu do I kw. 2018 r., popyt w miesiącach styczeń - marzec br. na poziomie 878 tys. m kw., utrzymuje rynek w bardzo dobrej formie, a rozwój infrastruktury otwiera go na nowe lokalizacje.

Popyt: Polska Centralna obecnymi najemcami stoi, nowe umowy królują we Wrocławiu
W I kwartale 2019 r. podpisano umowy na najem 878 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Wynik ten jest o 24% niższy niż w rekordowym I kwartale 2018 r. Mimo to, za sprawą rozwoju e-commerce i nowych inwestycji, należy do najwyższych podsumowań kwartalnych w ostatniej dekadzie.  Nowe umowy najmu i ekspansje stanowiły 67% popytu w badanych miesiącach.
Najwięcej powierzchni magazynowej w okresie styczeń - marzec 2019 r. wynajęte zostało w regionie Warszawy - 232,2 tys. m kw. Doskonały rezultat - 222,5 tys. m kw. wynajętej powierzchni odnotował rynek Polski Centralnej. Jednak należy zaznaczyć, iż w 70% został on wygenerowany przez umowy przedłużające najem klientów obecnych w regionie. Za to warty podkreślenia jest wysoki wynik Dolnego Śląska - podpisano tam kontrakty na najem 181,4 tys. m kw. z bardzo wysokim, sięgającym 94% udziałem nowych umów i ekspansji.
W całym kraju, w strukturze popytu, dominują operatorzy logistyczni (46%), sieci handlowe (21%), e-commerce (19%) i klienci z sektora motoryzacyjnego (9,5%). Rynek niezmiennie pozostaje pod silnym wpływem e-handlu, który nie tylko generuje popyt, ale wpływa również na dywersyfikację formatów nieruchomości wybieranych przez najemców, w tym wzrost zainteresowania miejskimi magazynami obsługującymi logistykę ostatniej mili.

Podaż: Podaż stolicy przekroczyła 4 mln m kw., Polska Centralna dogania Górny Śląsk, a rozpędzony Wrocław wkrótce zdystansuje Poznań
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec I kw. 2019 r. wyniosła 16,5 mln m kw. Od stycznia do końca marca br. oddanych do użytkowania zostało 585,8 tys. m kw., co oznacza wzrost o 86% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (314 tys. m kw.). Największym rynkiem pozostaje region Warszawy (ponad 4 mln m kw.). W czołówce lokalizacji magazynowych w minionym kwartale zaobserwowano interesującą zmianę. Dzięki wysokiej aktywności deweloperów na rynku Polski Centralnej w minionych kwartałach całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Łodzi i okolicach przekroczyły 2,7 mln i tym samym bardzo zbliżyły się do podaży Górnego Śląska wynoszącej 2,75 mln. W minionych miesiącach sporo nowych inwestycji, bo 101,8 tys. m kw. oddano również na Dolnym Śląsku, a kolejne 275 tys. m kw. znajduje się w budowie. Przewidujemy, że w najbliższych kwartałach łączne zasoby tego rynku będą wyższe od podaży Poznania.
Pod względem nowej podaży w miesiącach styczeń - marzec 2019 prym wiodła Polska Centralna (26% podaży kraju). Szczególną uwagę w raporcie AXI IMMO przykuwają dane dotyczące wolumenu oddanej do użytkowania powierzchni na rynkach Polski Wschodniej, na które przypadło w okresie od stycznia do marca 20,1% nowej podaży (120,4 tys. m kw.) Analitycy AXI IMMO wyraźnie zaznaczają jednak w raporcie, że dotyczy on w całości ukończenia budowy centrum logistycznego Zalando Lounge pod Olsztynkiem. Znaczny udział w nowej podaży kraju, na poziomie 17,4% odnotował Dolny Śląsk.
Zgodnie za raportem AXI IMMO na koniec marca 2019 r. w całym kraju w budowie było 2 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej w budowie pozostaje na terenie Górnego Śląska (560 tys. m kw.) i Polski Centralnej (530 tys. m kw.).

Wskaźnik pustostanów: Projekty spekulacyjne i relokacje dużych klientów szczególnie zauważalne w Poznaniu i Polsce Centralnej
W I kwartale 2019 roku średni współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 4,7%, co oznacza zmianę o 0,5 proc. w porównaniu do pustostanu na koniec 2018 r. Największe wzrosty wskaźników pustostanów w przeciągu minionego kwartału odnotowano w Polsce Centralnej (z 5,3% do 7,2%). Z kolei najwięcej wolnej powierzchni dostępnej od zaraz znajduje się w Poznaniu - stanowi ona 8,7% zasobów regionu.
Wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej w Poznaniu jest konsekwencją relokacji dużych klientów oraz oddania w ciągu ostatnich kilku kwartałów kolejnych powierzchni spekulacyjnych. W najbliższych kwartałach podobnego zjawiska spodziewamy się również w Polsce Centralnej.

Stawki czynszów: Dalsze wzrosty. Koszty budowy i rynek inwestycyjny zmniejszą możliwości negocjacyjne najemców
Większość lokalizacji magazynowych w minionym kwartale wpisała się w delikatny trend wzrostowy w zakresie stawek czynszów. Największe wzrosty czynszów w porównaniu do analogicznego okresu 2018 roku odnotowano na rynkach Wrocławia i Trójmiasta, jednak stawki w tych regionach wciąż nie odstają od średniej rynkowej (odpowiednio 2.7 - 2.9 euro/m kw. oraz 2.6 - 2.9 euro/m kw.). W I kw. 2019 r. najatrakcyjniejsze stawki efektywne najemcy mogli uzyskać w okolicach Warszawy i Poznania (2,1 - 2,5 euro/m kw.).
Najemcy, którym kończą się umowy najmu podpisane 3-5 lat temu, muszą mieć na uwadze, że w aktualnych warunkach rynkowych stawki czynszu porównywalne do tych z bieżącej umowy, zwłaszcza w nowych projektach, będą trudne do uzyskania. Ze względu na wzrost kosztów budowy oraz zainteresowanie produktami magazynowymi wśród uczestników rynku inwestycyjnego zmniejszyła się elastyczność w zakresie ustalania stawek bazowych za wynajem powierzchni magazynowych.

Prognozy: Stabilizacja i bezpieczny optymizm
Przewidujemy, że rok 2019 będzie okresem spowolnienia gospodarczego dla krajów europejskich, co w pewnym stopniu może odbić się na kondycji rynku nieruchomości magazynowych. Zauważamy jednak, iż prognozy co do wzrostu PKB Polski w 2019 i 2020 r. są pozytywne (na poziomie odpowiednio 4,2% i 3,6%), a to w połączeniu z wysokim udziałem inwestycji związanych z rozwojem sektora e-commerce w kraju daje stabilną perspektywę dla sektora.
Ze względu na niską dostępność pracowników w głównych hubach logistycznych kraju zarówno deweloperzy, jak i najemcy będą poszukiwać nowych, atrakcyjnych pod względem infrastruktury drogowej oraz rynku pracy lokalizacji. Przykładem są planowane projekty w takich miejscowościach, jak: Olsztyn, Rzeszów czy Świebodzin.
W zakresie dostępności powierzchni magazynowej duże zmiany zauważalne będą zwłaszcza w Centralnej Polsce, gdzie powstaje wiele wielkometrażowych inwestycji i planowane są relokacje dużych najemców. W większości lokalizacji w kraju wiodący będzie trend stabilizacji lub dalszego wzrostu stawek czynszowych w nadchodzących kwartałach.

W najbliższych miesiącach na rynku inwestycyjnym zainteresowanie produktami magazynowymi będzie się utrzymywało na dotychczasowym, relatywnie wysokim poziomie. Lokując swój kapitał, inwestorzy wciąż koncentrować się będą na obiektach typu prime i dobrze wynajętych inwestycjach w miastach.