Rynek magazynowy nie traci tempa

Tom Listowski, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Cresa: Siłą napędową rynku w 2018 roku był segment e-commerce, który nie tylko dużo wynajmował, ale i stawiał nowe wyzwania w zakresie lokalizacji oraz specyfikacji technicznej nowoczesnej powierzchni magazynowej. Podaż wciąż rośnie, dzięki czemu zasoby powierzchni magazynowo-produkcyjnej w całym kraju przekroczyły już 15 mln m kw. W pierwszych trzech kwartałach 2018 roku zawarto umowy na łączną powierzchnię 3,03 mln m kw., a w budowie pozostawało kolejne ponad 2 mln m kw.

Rekordowo niskie pustostany
Mimo tak dużej podaży, po trzecim kwartale 2018 roku odsetek pustostanów spadł do rekordowo niskiego poziomu 4,3 proc. Dzieje się tak z powodu bardzo wysokiego popytu, niewielkiej liczby inwestycji spekulacyjnych oraz faktu, że deweloperzy budują coraz więcej obiektów typu build-to-suit (BTS) - na zamówienie i według potrzeb konkretnego najemcy. Chcąc jednak przyspieszyć proces inwestycyjny, deweloperzy odpowiednio wcześniej przygotowują i zabezpieczają zasoby gruntów inwestycyjnych wraz z odpowiednimi pozwoleniami, dzięki czemu mogą zacząć budować w każdej chwili, gdy tylko pojawi się klient, a nowy magazyn powstaje w ciągu sześciu - dziewięciu miesięcy, zależnie od wielkości i poziomu zaawansowania projektu. W ten sposób oferta dla finalnego odbiorcy jest bogatsza. Natomiast na projekty spekulacyjne deweloperzy decydują się przede wszystkim w lokalizacjach o najniższych pustostanach, jak i również w nowych lokalizacjach (z dostępem do nowej infrastruktury drogowej), które jednocześnie cieszą się dużym zainteresowaniem wśród najemców.

Firmy chcą budynków na własność
Coraz bardziej widocznym trendem jest chęć firm do budowania powierzchni magazynowo-produkcyjnych na własność. Mówimy wtedy o tzw. modelu BTO, czyli build-to-own. Dzieje się tak głównie w sytuacjach, gdy najemca planuje bardzo dużo zainwestować w zaawansowane technologicznie wyposażenie magazynu lub fabryki, gdzie jest to budynek strategiczny dla jego działalności. Co więcej, ten trend może nasilić się w 2019 roku, ze względu na wprowadzenie nowych przepisów podatkowo-księgowych - IFRS 16. Według nowego prawa, dla niektórych firm budowa obiektu na własność może być bardziej opłacalna niż zawarcie długoterminowej umowy najmu (15 lat +).  

E-commerce wynajmuje i wymaga
Największe potrzeby magazynowe w 2018 roku zgłaszały firmy zajmujące się handlem tradycyjnym i elektronicznym, logistyką oraz lekką produkcją. Jednak motorem rynku zdecydowanie była rozwijająca się w gigantycznym tempie branża e-commerce. Oprócz głównych centrów dystrybucyjnych zajmujących się typową dla nich realizacją zamówień (fulfillment centres) sieci sprzedające za pośrednictwem internetu szukają sposobów na zoptymalizowanie i skrócenie czasu dostaw, dlatego coraz większym powodzeniem cieszą się mniejsze powierzchnie magazynowe zlokalizowane w pobliżu centrów dużych miast, tzw. Small Business Units. W ramach miejskich parków magazynowych powstają również komfortowe powierzchnie biurowe oraz tzw. show roomy, w których można obejrzeć ekspozycję albo odebrać towar zamówiony przez internet. Dlatego wynajmowaniem tam powierzchni zainteresowane są również start-upy, firmy kurierskie, potrzebujące wsparcia w postaci małych, nowoczesnych modułów zlokalizowanych w miastach.

Stare i nowe lokalizacje
Najbardziej pożądaną przez najemców lokalizacją w 2018 roku była Polska Centralna. W trzecim kwartale podaż w tym regionie przekroczyła 253 tys. m kw., a pustostany spadły do zaledwie 1,5 proc. Deweloperzy zabezpieczają coraz więcej działek w okolicach Warszawy, co oznacza, że w najbliższych latach możemy spodziewać się większej podaży w tym rejonie. Uważam, że ze względu na planowany Centralny Port Lotniczy, dużym zainteresowaniem będą cieszyły się również tereny w okolicach Grodziska Mazowieckiego w pobliżu autostrady A2. Już w 2019 roku ma być znany plan zagospodarowania terenu pod CPL.
Ze względu na lepszy dostęp do pracowników, równolegle rozwijają się nowe lokalizacje. W 2018 r. biznes bardziej otworzył się na kierunki wschodnie - przykładem takiej inwestycji jest duże centrum dystrybucyjne budowane w Olsztynku dla Zalando. Rozwija się również Białystok, a po stronie zachodniej: Zielona Góra, Gorzów, Świecko, Słubice, Rzepin i Bolesławiec. Widzimy też większą aktywność deweloperów w okolicach portów morskich, szczególnie w Gdyni i Gdańsku. Z powodu rosnącego wolumenu towarów transportowanych drogą morską, spodziewamy się wzmożonego zainteresowania najemców magazynowych w tej okolicy.

Inwestorzy z Azji
Polska nadal ma bardzo mocną, konkurencyjną pozycję na logistycznej mapie Europy. Naszym krajem interesują się nowi gracze, m.in. inwestorzy z Azji. W 2018 roku singapurski fundusz Mapletree Investment odkupił od Prologis ponad 1,5 mln m kw. powierzchni magazynowej - w USA, we Francji, w Niemczech i Polsce. Mamy zapytania również od najemców z tamtego rejonu.
Zainteresowanie Polską wykazują również firmy do tej pory lokujące się w Wielkiej Brytanii. W związku z planowanym Brexitem już teraz reorganizowane są łańcuchy dostaw, a firmy przenoszą produkcję do innych krajów. Można więc przypuszczać, że dzięki strategicznemu położeniu w Europie Polska będzie jednym z beneficjentów tych zmian.

Co nas czeka?
Obowiązujące czynsze nominalne za wynajem powierzchni magazynowych przez dłuższy czas utrzymywały się na stałym poziomie. Jednak w 2018 roku widoczny już był wzrost czynszów. Maleje również różnica pomiędzy czynszem bazowym a efektywnym, ponieważ deweloperzy są coraz mniej skłonni do udzielania dużych zachęt, co jest efektem dużego popytu najemców na ograniczoną ilość wolnej powierzchni. Spowodowane jest to również znaczną, nawet 20-procentową, podwyżką cen generalnego wykonawstwa, która miała miejsce w ostatnim roku. Z tego powodu również w 2019 r. możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen najmu. Mimo to, Polska nadal będzie konkurencyjna dla takich państw jak: Niemcy, Holandia czy Francja, które również odnotowują podwyżki w sektorze budowlanym. Polska pozostanie też liderem magazynowego rynku Europy Środkowo-Wschodniej.
Olbrzymie zainteresowanie najemców, gdzie od wielu miesięcy popyt przewyższa podaż, oraz rozpędzona gospodarka pozwalają przypuszczać, że rynek powierzchni magazynowych w naszym kraju, jeszcze przynajmniej przez kilka najbliższych lat, będzie notował wzrosty.