Rozwój magazynów typu BTS

Krzysztof Czekalski, dyrektor ds. technicznych w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie Cresa: Tak, ale pod pewnymi warunkami. Sieci handlowe mają coraz większe wymagania co do standardów technicznych, które powinny spełniać budynki magazynowe. Jeśli nie znajdują odpowiedniej powierzchni na rynku, zaczynają zastanawiać się nad budową obiektu dostosowanego do ich potrzeb - począwszy od lokalizacji, przez specyfikację techniczną, po termin, gdy budynek ma zostać dostarczony. Przykładem są chociażby sieci spożywcze, dla których kluczowe są procesy głębokiego mrożenia albo chłodzenia produktów, czyli utrzymanie stałych temperatur na określonych poziomach. Dostosowanie istniejącego już budynku do takich wymagań byłoby kosztowne, a efekt końcowy nie do końca mógłby odpowiadać założeniom. Dlatego operatorzy spożywczy decydują się na to, żeby, już w trakcie budowy, magazyn był technologicznie dostosowywany do ich potrzeb. Zrobiły to m.in. Kaufland i Carrefour, dla których deweloper Panattoni wybudował obiekty w Bydgoszczy.
Powodem do wybudowania magazynu w systemie BTS może być również nietypowa lokalizacja. W wielu przypadkach jest to główne kryterium. Zdarza się, że sieć handlowa potrzebuje magazynu obsługującego dostawy do sklepów na konkretnym terenie (centre of gravity), na którym nie ma żadnej nowoczesnej powierzchni magazynowej, a deweloperzy nie posiadają gruntów. Taka sytuacja miała miejsce w Bolesławcu, gdzie deweloper kupił grunt, zdobył stosowne decyzje administracyjne i wybudował magazyn na zamówienie sieci H&M pod działalność e-commerce. Obiekty w systemie BTS w mniej typowych lokalizacjach powstają również z powodu trudnego rynku pracy - ograniczonego dostępu do wykwalifikowanych pracowników oraz wysokich kosztów pracy. Dlatego firmy planujące duże zatrudnienie szukają lokalizacji, gdzie taka rekrutacja będzie możliwa, a koszty pracy relatywnie niskie.
Kolejna sprawa to specyficzne potrzeby handlu elektronicznego. Zdecydowana większość tradycyjnych sieci handlowych już prowadzi, albo właśnie zamierza prowadzić, sprzedaż w internecie. Dystrybuowanie produktów bezpośrednio do klienta detalicznego wymaga innego, niż w przypadku dostaw do dużych sklepów, podejścia i zastosowania bardziej zaawansowanych technologii logistycznych. Dzisiaj prekursorami w tym temacie są u nas Amazon i Zalando. Sektor e-commerce w Polsce rozwija się niezwykle dynamicznie, co ma ogromny wpływ na rynek przemysłowo-magazynowy, szczególnie w zakresie rodzaju budowanych obiektów, takich jak: centrum dystrybucji, cross-doki, czy małe moduły magazynowe w miastach związane z realizacją zamówień tzw. ostatniej mili. Na przykład Amazon potrzebuje przede wszystkim wyższych budynków niż standardowo realizowane 10 m netto. Wnętrza są bardzo zaawansowane technicznie - składowanie i kompletacja produktów z regałów odbywa się przy pomocy pełnej lub częściowej automatyzacji regałów z równoczesnym użyciem robotów. W największych obiektach Amazon zatrudnia około tysiąca osób, dlatego przy magazynie powstają duże powierzchnie socjalne (szatnie, prysznice itd.) oraz biurowe. Kolejny nietypowy wymóg to olbrzymi parking o powierzchni około 100 tys. m kw. - dla samochodów osobowych i autobusów. Obecnie Amazon wynajmuje pięć bardzo zaawansowanych technologicznie centrów logistycznych w Polsce: jeden w Poznaniu, dwa we Wrocławiu, w Szczecinie i Sosnowcu. Podobne wymagania stawia sobie Zalando, którego nowy magazyn w Gryfinie, wybudowany przez firmę Goodman, ma różne wysokości, w niektórych punktach dochodzące do 16 m. Dodatkowo firma Zalando jest obecnie w trakcie budowy dużego centrum dystrybucji pod Łodzią oraz kolejnego obiektu - dedykowanego działalności Zalando Lounge - w Olsztynku.
Wynajem magazynu BTS rządzi się swoimi prawami. Na różnicę w czynszu wpływa wiele czynników, których nie da się w żaden sposób uśrednić. Im więcej jest niestandardowych elementów w budynku, trudnych do przerobienia, tym większe jest ryzyko, że nie będzie łatwo wynająć go powtórnie. Podobnie z lokalizacją - magazyn w kluczowych dla rynku lokalizacjach wynajmie się szybciej niż ten usytuowany w mniej dogodnych rejonach. Dlatego też budując magazyn „szyty na miarę” w mniej popularnych lokalizacjach, klient musi się zadeklarować na co najmniej 10 - 15-letni okres najmu, chociaż zdarzały się i umowy 20-letnie. W kluczowych lokalizacjach umowa może być już trochę krótsza (7 - 10 lat), przy założeniu, że obiekt spełnia pewne standardowe parametry techniczne, jak np. wysokość czy rozstaw słupów. Jeśli najemca planuje pozostać w magazynie od 3 do 5 lat, wtedy na pewno będzie musiał rozważyć dostosowanie do swoich potrzeb budynków już istniejących.
Czasem opłaca się wybudowanie takiego magazynu na własność. Szczególnie w przypadku, gdy firmy bardzo dużo inwestują w rozwiązania zaawansowane technologicznie, jak również wtedy, gdy jest to strategiczny budynek dla ich działalności. Mówimy wtedy o tzw. modelu BTO, czyli build-to-own. Co więcej, ten trend może nasilić się po zmianie przepisów podatkowo-księgowych - IFRS 16, których wdrożenie planowane jest na styczeń przyszłego roku.
Coraz więcej najemców decyduje się na budowę obiektów w systemie BTS lub BTO, aby zwiększyć efektywność operacyjną. Poziom zaawansowania technologicznego ciągle rośnie i najemcy zainteresowani budową nowoczesnych obiektów magazynowych wymagają obecnie szczegółowych informacji w zakresie wszystkich aspektów projektu. Kluczową kwestią w tym procesie jest specjalista ds. technicznych, który przeprowadzi studium wykonalności, wskaże dobre i słabe strony planowanego projektu, będzie nadzorował proces uzyskania decyzji administracyjnych, dokona analizy kosztów pośrednich i bezpośrednich budowy i na koniec wybierze odpowiedniego generalnego wykonawcę / dewelopera. Przedstawienie pełnego spektrum ryzyk technicznych w powiązaniu z komercyjnymi warunkami proponowanych opcji oraz zarządzanie całym procesem gwarantuje sukces projektu.