Rynek magazynowy na fali sukcesów

Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO: Drugi rok z rzędu mamy rekordowe otwarcie na rynku powierzchni magazynowych. W okresie od stycznia do końca marca br. wynajętych zostało łącznie 970 000 m kw., o 42% więcej niż w I kw. 2016 r. Deweloperzy oddali do użytku 475 000 m kw., a ponad 1,4 mln m kw. pozostaje w budowie.
Wysoki wolumen wynajętej powierzchni w pierwszych miesiącach roku jest efektem finalizacji kilku dużych transakcji, które znacząco wpłynęły na ostateczny rezultat po stronie popytu. Wskaźniki produkcji i eksportu są dobre, co pozytywnie nastraja najemców do inwestycji w nowe fabryki i centra logistyczne. Najwięcej powierzchni magazynowo-produkcyjnych zostało wynajętych w regionie Górnego Śląska, gdzie o wyniku zadecydowała transakcja na 135 000 m kw. firmy Amazon w Sosnowcu. Łącznie w regionie popyt brutto wyniósł 330 000 m kw. Wysoka aktywność najemców miała miejsce również w regionie Warszawy (198 000 m kw.) i Wrocławia (140 000 m kw.). Po wyłączeniu dużych transakcji powyżej 40 000 m kw., średnia wielkość wynajmowanego modułu w Polsce w I kw. 2017 roku wyniosła ok. 4500 m kw.  W strukturze popytu niezmiennie dominują operatorzy logistyczni i sieci handlowe, których udział w całości popytu wyniósł 63%.
Intensywna druga połowa ubiegłego roku zaowocowała wysokim wynikiem po stronie podaży w 2017. Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce na koniec marca br. wyniosły 11,7 mln. Blisko 500 000 m kw. zostało oddanych do użytku, o 65 000 m kw. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. W pierwszym kwartale br. największy przyrost nowej podaży miał miejsce w regionie Poznania, Górnego Śląska i Bydgoszczy. W każdej z wymienionych lokalizacji oddanych zostało po ok. 100 000 m kw. Wśród deweloperów najwięcej nowej powierzchni dostarczyła firma Panattoni w ramach 14 projektów o łącznej powierzchni ponad 300 000 m kw. Wysoki, przekraczający 50% udział w nowej podaży, miały inwestycje typu BTS.
Konsekwencją dobrej koniunktury i wysokiej aktywności najemców jest 1,4 mln m kw. w budowie na koniec marca br. Najwięcej nowej powierzchni powstaje w okolicach Warszawy (350 000 m kw.) i Szczecinie (291 000 m kw.).
Na pięciu głównych rynkach w budowie jest prawie 1 mln m kw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Poza Szczecinem, aktywność deweloperska w mniejszych regionach została ograniczona. Udział projektów spekulacyjnych utrzymuje się na stabilnym poziome 30%. Pod względem liczby realizacji inwestycji bez zabezpieczonych umów najmu wyróżniają się deweloperzy Panattoni i Hillwood.
W porównaniu do ostatniego kwartału współczynnik powierzchni niewynajętej wzrósł minimalnie z 6% do 6,1%. Poziom pustostanów jest stabilny, pomimo intensywnych działań deweloperskich, gdyż towarzyszy im wysoki wolumen transakcji. Najniższy poziom pustostanów występuje w Polsce Centralnej i wynosi 1,5%, przy czym w samej Łodzi brak wolnych modułów do wynajęcia. Najwyższy wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej odnotowany został w Szczecinie - z 2,9% do 8,8% i Wrocławiu - z 6,5% d 8,5%.
Czynsze bazowe w większości regionów w pierwszych miesiącach roku pozostały na stabilnym poziomie, z tendencją wzrostową w regionie Wrocławia i wybranych lokalizacjach Górnego Śląska. Najniższe czynsze efektywne oferują deweloperzy w okolicach Warszawy, w Poznaniu oraz na Śląsku. Przy dużych powierzchniach możliwe są do uzyskania stawki poniżej 2,0 euro za m kw. W odróżnieniu do poprzedniego roku, przy transakcjach średniej wielkości deweloperzy nie są skłonni do dużych ustępstw.
Pierwsze miesiące roku pozwalają stawiać optymistyczne prognozy dla 2017 r. na rynku magazynowym. Wielkość nowego popytu budują przede wszystkim duże transakcje firm, które rozpatrują oferty w skali całego kraju, biorąc pod uwagę nie tylko lokalizację, ale też dostępność pracowników, odległość od głównych producentów czy otoczenie biznesowe. Ponadto, pomimo dużej aktywności deweloperów, projekty w rozwijających się lokalizacjach magazynowych to przede wszystkich inwestycje typu BTS lub pre-let. Relatywnie niski potencjał lokalnych firm sprawia, że deweloperzy nie uruchamiają projektów typowo spekulacyjnych. Zaangażowanie deweloperów w budowę nowych obiektów na głównych rynkach utrzyma się na stabilnym, wysokim poziomie. Jednak w wybranych lokalizacjach, jak okolice: Warszawy, Poznania czy Wrocławia, liczba nowych inwestycji będzie wykazywała tendencję spadkową, ze względu na perspektywę uwolnienia dużych modułów związaną z relokacją klientów.