E-sklepy głównym motorem rozwoju rynku magazynowego w Europie Środkowej

   Według najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, która monitoruje sytuację na rynku nieruchomości magazynowych Czech, Polski, Węgier, Rumunii i Słowacji, łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Europie Środkowej wynoszą obecnie prawie 20 mln mkw. Zainteresowanie najemców jest tak duże, że wskaźnik pustostanów spadł do najniższego poziomu w historii - 5,7%. Dla porównania udział niewynajętej powierzchni biurowej w jej łącznych zasobach jest dwukrotnie wyższy (12%). Po ubiegłorocznych problemach sektora motoryzacyjnego e-commerce odgrywa coraz ważniejszą rolę na rynku.

- W Europie Środkowej obserwujemy ekspansję zarówno lokalnych, jak i zagranicznych sklepów internetowych. Niektóre decydują się na budowę oddziałów na lokalnym rynku, a inne stawiają na rozwój poza granicami kraju, przy czym pierwszym ich celem często bywają rynki państw sąsiadujących. Wejściem do regionu Europy Środkowej zainteresowane są platformy handlu internetowego z całego świata, a do realizacji tych planów potrzebują pomieszczeń magazynowych i logistycznych - powiedziałFerdinand Hlobil, partner i dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych na Europę Środkową firmy Cushman & Wakefield.

- Sieci handlowe i sklepy rozbudowują swoją ofertę otwierając kanały dystrybucji online, czemu towarzyszy dalszy rozwój rynku powierzchni magazynowej. Duże zagraniczne e-sklepy wynajmują powierzchnie w celu obsługi klientów z Europy Zachodniej i ekspansji na Wschód. Warto tu zaznaczyć, że atutami Europy Środkowej są znacznie niższe koszty pozyskania wykwalifikowanych pracowników. Ze względu na duże zmiany sezonowe na rynku pracy, ważną rolę odgrywa dostępność pracowników, a przede wszystkim możliwość ich zatrudnienia na elastycznych warunkach. Właśnie ten czynnik zachęca zagraniczne firmy do przenoszenia funkcji dystrybucyjnych do Polski, gdzie obowiązują łagodniejsze przepisy prawa pracy niż w Europie Zachodniej. Ponadto w Polsce mogą także często wynegocjować niższy czynsz najmu niż w lokalizacjach na zachód od naszych granic - stwierdził Tom Listowski, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Polsce oraz Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.

   W sektorze e-commerce największe transakcje najmu w minionych dwóch latach zostały zawarte między innymi przez następujące firmy: TIM (30.000 mkw.), Mall.pl (ponad 9.500 mkw.), Home24 (26.400 mkw.) i Oponeo (12.000 mkw.) w Polsce, Amazon (133.000 mkw.), Mall.cz (29.000 mkw.), Exiteria (11.000 mkw.) w Czechach, Alza.sk (12.000 mkw.) na Słowacji oraz EMAG (7.700 mkw.) i Mall.hu (6.300 mkw.) na Węgrzech.

- Kolejnym zauważalnym trendem na rynku jest rosnący popyt. Obecnie nie zaskakują już zapytania o możliwość wynajęcia 100 tys. mkw., a niekiedy nawet 150 tys. mkw. powierzchni, co było raczej nie do pomyślenia jeszcze kilka lat temu - dodał Ferdinand Hlobil.

   Wolumen transakcji
W ubiegłym roku wolumen transakcji najmu powierzchni magazynowej w Europie Środkowej wyniósł 4,5 mln mkw. Z kolei w 2013 r. wynajęto 4,4 mln mkw. Pod względem aktywności najemców były to wyjątkowe lata, w których wolumen transakcji przekroczył granicę 4 mln mkw. Ze względu na bardzo duży popyt nowa powierzchnia magazynowa dostarczana na rynek zostaje wynajęta niemal w całości w ciągu kilku miesięcy. W minionych pięciu latach na rynku magazynowym nie realizowano praktycznie żadnych inwestycji o charakterze wyłącznie spekulacyjnym, ponieważ deweloperzy starali się zaspokoić bieżący popyt na nowe obiekty. Z 4,5 mln mkw. powierzchni wynajętej w 2015 r. na Polskę i Czechy przypadło 3,7 mln mkw. zawartych transakcji najmu.

   Nowe inwestycje
W 2015 r. deweloperzy dostarczyli na rynek ponad 1,5 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej i logistycznej w porównaniu z 1,4 mln mkw. rok wcześniej. Jednak największą aktywność deweloperską odnotowano w latach 2007 i 2008, gdy co roku oddawano do użytku 2,5 mln mkw. powierzchni.

- W ubiegłym roku najwięcej nowych obiektów magazynowych powstało w Polsce i Czechach, gdzie ukończono budowę łącznie 1,4 mln mkw. Z kolei na Słowacji odnotowano wzrost aktywności deweloperów, którzy wybudowali 80 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, w porównaniu z roczną podażą w poprzednich dwóch latach na poziomie 20-30 tys. mkw. Natomiast na Węgrzech i w Rumunii buduje się niewiele w ostatnich latach, ponieważ w obu krajach właściciele obiektów magazynowych koncentrują się przede wszystkim na wynajęciu istniejącej już powierzchni, co robią bardzo sprawnie - powiedziałFerdinand Hlobil.

   Powierzchnia niewynajęta
Wskaźnik pustostanów w Europie Środkowej obniżył się do najniższego poziomu w historii i wyniósł 5,7%.

- Stopa pustostanów na Węgrzech obniżyła się o 5 punktów procentowych do obecnych 11%, mimo iż w ostatnich ośmiu latach utrzymywała się na poziomie ok. 20%. Jeżeli Węgrzy nie rozpoczną inwestycji na dużą skalę, wskaźnik ten może spaść poniżej tzw. zdrowego progu wynoszącego 10% - dodał Ferdinand Hlobil.

   Wskaźniki powierzchni niewynajętej maleją także w Rumunii, co wynika ze stabilności na scenie politycznej, wzrostu gospodarczego, taniej siły roboczej i dużej dostępności gruntów inwestycyjnych. Kraj ten ma bardzo duży potencjał, rośnie zainteresowanie nim wśród przedsiębiorców, a pracownicy firmy Cushman & Wakefield otrzymują wiele zapytań dotyczących tego rynku.

  
   Prognoza
- Obecnie deweloperzy mają bardzo silną pozycję w Europie Środkowej. Z kolei najemcy mają ograniczone możliwości wyboru interesującej ich powierzchni, ale w kilku lokalizacjach firmy deweloperskie, które dysponują gotowymi gruntami i projektami, mogą przystąpić do realizacji inwestycji pod klucz. Z tego względu najemcy mogą zlecić realizację obiektów typu BTS, czyli ściśle według indywidualnych wymagań, i nie muszą z konieczności adaptować istniejącej powierzchni do swoich potrzeb - stwierdził Ferdinand Hlobil.

   Coraz więcej firm niemieckich otwiera zakłady produkcyjne w Europie Środkowej. Przyciągają je przede wszystkim niższe koszty wykwalifikowanej siły roboczej, a także zakupu nieruchomości. Autorzy raportu przewidują, że trend ten utrzyma się w najbliższym czasie.