Rynki wschodzące na celowniku deweloperów magazynowych

Rynek magazynowy niezmiennie należy do najszybciej rozwijających się sektorów nieruchomości. Tylko w pierwszym kwartale 2023 roku całkowite zasoby magazynowe powiększyły się o 19,6%, przekraczając na koniec marca 29,9 mln m kw.

– Potwierdzeniem dobrej kondycji sektora magazynowego jest wielkość oddanej do użytku powierzchni w pierwszym kwartale tego roku. W ujęciu kwartalnym rynek zanotował rekordową nową podaż, której wolumen wyniósł ponad 1,85 mln m kw. Dla podkreślenia tej wartości warto dodać, że oddana w I kwartale powierzchnia stanowiła aż 42% podaży zrealizowanej w rekordowym 2022 roku (4,4 mln m kw.) – komentuje Szymon Sobiecki, konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Na wysoki wynik nowej podaży wpływ miało ukończenie kilku dużych projektów, m.in. Panattoni BTS Zalando Bydgoszcz (146 000 m kw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (125 000 m kw.), Panattoni BTS Best Secret w Sulechowie (88 500 m kw.).

Kluczowe dla rynku projekty magazynowe realizowane są w ramach 8 głównych obszarów koncentracji, ale w ostatnim czasie wyraźnie swój udział zaznaczają również tzw. rynki wschodzące, które odnoszą się do Rzeszowa, Kielc, Lublina, terenu Kujaw, czy zachodnich regionów Polski w pobliżu granicy z Niemcami. W tych obszarach zrealizowano najwięcej nowej powierzchni magazynowej – 25% całkowitego wolumenu.

– Ukończenie kilku wielkopowierzchniowych obiektów przełożyło się na zmniejszenie wolumenu w budowie, który na koniec marca 2023 roku wyniósł 2,1 mln m kw. W porównaniu do analogicznego kwartału w roku poprzednim wynik zanotował spadek o połowę, a w odniesieniu do poprzedniego kwartału o blisko 40%. Interesujący jest fakt, że najwięcej obiektów magazynowych na etapie realizacji znajduje się na rynkach wschodzących. Za takimi wyborami deweloperów przemawia stale rozwijająca się infrastruktura drogowa oraz lepsza dostępność siły roboczej w porównaniu do głównych ośrodków,”– dodaje Szymon Sobiecki.

Utrzymująca się w ostatnich latach wysoka aktywność najemców wyhamowała w I kwartale 2023 roku, a popyt na powierzchnię magazynową wyniósł ponad 1,2 mln m kw. Osiągnięty wynik zanotował spadek o 20% zarówno w odniesieniu do IV kwartału 2022 roku, jak i analogicznego okresu w roku ubiegłym.

Do największych transakcji zanotowanych w I kwartale roku należały: umowa najmu 56 000 m kw. w Panattoni Park Szczecin I podpisana przez firmę z branży produkcyjnej, nieznacznie mniejsza transakcja dotycząca najemcy z sektora e-commerce w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (55 000 m kw.) oraz dwie mniejsze umowy w MDC2 Park Kraków South (najemca z sektora farmaceutycznego, 36 000 m kw.) i w GLP Kraków Logistics Centre III (najemca z sektora logistycznego, 36 500 m kw.).

– Rekordowo wysoka nowa podaż nowej powierzchni w I kwartale roku w połączeniu z mniejszym popytem ze strony najemców nie mogły nie wpłynąć na wzrost współczynnika pustostanów. Na koniec marca 2023 roku średnia dla badanych obszarów koncentracji wyniosła 6,4%, co w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym było wzrostem o 3 pp. Z naszych analiz wynika, że najwyższy współczynnik pustostanów na poziomie 10,4% odnotowany został w zachodniopomorskim obszarze koncentracji magazynowej, – dodaje Szymon Sobiecki.

Czynsze wywoławcze w pierwszym kwartale roku odnotowały niewielki wzrost. Podobnie jak w  przypadku pozostałych sektorów nieruchomości, łączy się to z wysokimi kosztami finansowania oraz rosnącymi kosztami budowy. Czynsze w zależności od obszaru koncentracji wahały się w granicach 3,50-7,00 EUR/m kw./miesiąc.