Polska warta inwestycji
- Bartłomiej Sutkowski
- Kategoria: Komentarz tygodnia
Coraz częściej jesteśmy świadkami zagranicznych inwestycji w logistyczne nieruchomości w Polsce. Jak postrzegają Polskę zagraniczni inwestorzy?
Bartłomiej Sutkowski, Manager, Investment Management, Hines Polska Sp. z o.o.
Europa Środkowo-Wschodnia przyciąga inwestorów wyższym niż na zachodzie kontynentu tempem wzrostu gospodarek i relatywnie niskim bezrobociem, a także ciągłym rozwojem infrastruktury. Fundusze inwestycyjne mogą tu uzyskać lepsze stopy zwrotu niż na dojrzałych rynkach Europy Zachodniej, nabywając do portfeli budynki o równie wysokiej jakości. Polska jest najbardziej interesująca jako największy rynek w regionie CEE.
Oprócz stałego zainteresowania powierzchniami biurowymi obecnie najgorętszym sektorem rynku nieruchomości są magazyny. W pierwszym kwartale 2020 roku wolumen inwestycji w obiekty logistyczne był najwyższy, co jest sytuacją bez precedensu.
Na rynku działają różni inwestorzy o odmiennej skłonności do ryzyka. Mogę jednak powiedzieć, że najwięksi gracze poszukują nieruchomości, które zapewnią im stabilny i długotrwały strumień pieniężny. Z reguły szukają ich w najbardziej dojrzałych lokalizacjach. Podaż powierzchni magazynowej w Polsce rosła w ostatnich latach w tempie około 15-20% rocznie. Średni wiek magazynu na polskim rynku jest więc niższy niż na zachodzie Europy. Pamiętajmy jednak, że cykl życia takiego obiektu jest przewidziany na około 20 lat intensywnego użytkowania. Już po kilku latach praktycznie każdy magazyn wymaga modernizacji i wprowadzenia niezbędnych usprawnień technologicznych w celu zwiększenia jego efektywności, a niejednokrotnie także ograniczenia jego oddziaływania na środowisko naturalne.
Ze względu na rosnące koszty gruntów i malejącą podaż działek, a także bariery administracyjne, wśród starszych nieruchomości logistycznych największym powodzeniem cieszą się te ulokowane w obrębie największych miast, obsługujące logistykę miejską. Jest duża grupa inwestorów, którzy szukają właśnie takich obiektów do modernizacji. Warunek jest jednak taki, że muszą to być budynki, które można dostosować do standardu klasy A.
W Hines przykładamy bardzo dużą wagę do aspektu środowiskowego. Działalność naszej firmy obejmuje m.in. inwestowanie w nieruchomości w celu podnoszenia ich wartości poprzez modernizację zgodnie z ideą zrównoważonego rozwoju. Tak było w przypadku parków dystrybucyjnych, które sprzedaliśmy pod koniec marca 2020 roku firmie CGL. Dzięki zastosowanym przez nas rozwiązaniom przede wszystkim ograniczyliśmy wpływ budynków na środowisko, m.in. poprzez ograniczenie zużycia energii oraz emisji zanieczyszczeń czy zwiększenie efektywności wykorzystania wody. W rezultacie prawie wszystkie te magazyny uzyskały certyfikat BREEAM "Very Good". Przełożyło się to także na obniżenie kosztów działalności dla najemców.
Epidemia koronawirusa ma wpływ na gospodarkę i zmienia również rynek powierzchni magazynowych. W opinii ekspertów, sektor logistyczny, wspierany przez rozwój e-commerce, w najmniejszym stopniu doświadcza negatywnych skutków pandemii. Od strony inwestycyjnej można się spodziewać, że fundusze będą chciały bardziej dywersyfikować swoje portfele i zwiększać zaangażowanie kapitałowe w magazyny kosztem obiektów handlowych. Pojawiają się liczne zapytania o możliwość najmu krótkoterminowego, ponieważ sieci handlowe muszą gdzieś przechować towar, którego nie mogły sprzedać w tradycyjnych sklepach. Najemcy na swojej powierzchni muszą dostosować się do zwiększonych rygorów higienicznych. Inwestorzy mają ograniczone pole manewru jeśli chodzi o oględziny nieruchomości i podróże międzynarodowe. Jednak w mojej opinii są to problemy tymczasowe, które dość szybko będzie można pokonać w miarę znoszenia obostrzeń wprowadzonych w związku z pandemią. Cały rynek powinien więc wkrótce zacząć funkcjonować bez istotnych zakłóceń.