Polska magazynowa 2016

dr inż. Ireneusz Fechner, prof. Instytutu Logistyki i Magazynowania, kanclerz Wyższej Szkoły Logistyki: Podsumowując sytuację na krajowym rynku magazynowym w 2015 roku analitycy zastanawiali się, czy ten dobry dla inwestycji magazynowych rok powtórzy się. Okazało się, że 2016 rok był jeszcze lepszy, a właściwie najlepszy w ostatnim dziesięcioleciu. I nie tylko w Polsce, ale w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Tyle tylko, że Polska z 11 mln. m kw. komercyjnej powierzchni magazynowej jest największym rynkiem magazynowym w tej części Europy. W stosunku do 2015 roku, w którym na rynek trafiło około 950 tys. m kw. nowej powierzchni magazynowej, jej przyrost w 2016 roku był większy o ponad 30%. Więcej też było nowej powierzchni spekulacyjnej, co świadczy o dużym optymizmie deweloperów. Obserwowano także duży ruch wśród najemców. Nowe umowy najmu dotyczyły ponad 60% wszystkich umów, przy czym na mniejszych rynkach ta proporcja była większa niż na rynkach dojrzałych. Umocniły się pewne obserwowane w poprzednich latach trendy. Jednym z nich jest wzrost inwestycji typu BTS (built-to-suit). Dotyczyły one przede wszystkim powierzchni magazynowych dla branży e-commerce, która staje się nie tylko siłą napędową nowych inwestycji, ale również mimowolnym sprawcą szybszego starzenia się dotychczas wykorzystywanych obiektów magazynowych. Obsługa handlu internetowego wymaga zarówno dużych jak i małych magazynów SBU (small business unit), przy czym te duże potrzebują jeszcze więcej bram załadunkowych, dużej powierzchni antresol, większego zaplecza socjalnego, większej liczby miejsc dla samochodów ciężarowych i dostawczych, a także osobowych, ponieważ liczba pracowników liczona jest w setkach na jednej zmianie roboczej. Stąd najemcy, po zakończeniu umów najmu, opuszczają dotychczas zajmowane lokalizacje i przenoszą się do nowych, lepiej dostosowanych do aktualnych potrzeb - z reguły do obiektów typu BTS. Podobnie czynią usługodawcy logistyczni, funkcjonujący w kanałach dystrybucji obsługujących sprzedaż za pośrednictwem internetu. Dlatego właścicielom obiektów magazynowych coraz trudniej jest znaleźć kolejnych najemców dla starszych obiektów. Innym trendem, który się utrwala, są przejęcia drogą kupna obiektów magazynowych i całych centrów magazynowych. Pojedyncze transakcje kupna-sprzedaży realizują między sobą głównie deweloperzy, ale największe zakupy poczyniły fundusze inwestycyjne, które w minionym roku stały się właścicielami ponad miliona m kw. powierzchni magazynowych. Świadczy to o dobrym postrzeganiu polskiego rynku magazynowego przez inwestorów poszukujących atrakcyjnych możliwości inwestowania kapitału. Wśród nowych inwestycji magazynowych pojawiły się też obiekty typu BTO (built to order) - to jest budowane przez deweloperów na zamówienie przyszłych właścicieli. Wśród najemców największą grupę stanowili usługodawcy logistyczni, a wśród branż w czołówce najemców znalazły się usługi logistyczne, handel i dystrybucja oraz przemysł motoryzacyjny. Wzrost liczby inwestycji o charakterze spekulacyjnym spowodował niewielki wzrost wskaźnika pustostanów, który średnio dla całej Polski wyniósł około 6%, ale był zróżnicowany w zależności od rynku regionalnego. Na rynkach dojrzałych, takich jak: mazowiecki, wielkopolski, śląski i dolnośląski wskaźnik ten był zbliżony do wartości średniej, ale na mniejszych rynkach dochodził nawet do 10%. Od początku 2017 roku tempo inwestycji magazynowych nie słabnie. Należy oczekiwać, że bieżący rok będzie co najmniej tak dobry jak poprzedni.