Niepewna sytuacja ekonomiczna osłabiła popyt na magazyny - Jones Lang LaSalle podsumowuje rok 2012

- W całym 2012 roku wynajęto 1,35 mln mkw. powierzchni magazynowej, przy czym popyt netto wyniósł 755 tys. mkw. W porównaniu z 2011 rokiem popyt brutto był niższy o 305 tys. mkw. Słabsze zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wynikało przede wszystkim z faktu, że najemcy stali się bardzo ostrożni i niechętnie podejmowali decyzje o transakcjach - mówi Tomasz Olszewski, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, Jones Lang LaSalle.

Największe zainteresowanie najemców wzbudzały w 2012 roku obiekty zlokalizowane w okolicach Warszawy (395 tys. mkw. wynajętej powierzchni), w Polsce Centralnej (270 tys. mkw.), we Wrocławiu (211 tys. mkw.) oraz na Górnym Śląsku (200 tys. mkw.).
   Wśród największych transakcji magazynowych ubiegłego roku należy wymienić umowy podpisane między: Leroy Merlin Polska a Panattoni (56 tys. mkw. w Panattoni Park Stryków; odnowienie najmu), DHL a Prologisem (33,8 tys. mkw. w Prologis Park Dąbrowa; nowa umowa) oraz firmą Lear a Panattoni (obiekt typu built-to-suit w Legnicy o powierzchni 32 tys. mkw.). Co ciekawe, sytuacja ekonomiczna miała wpływ nie tylko na wielkość, ale i na strukturę popytu pod względem branżowym.

- W 2012 roku największy udział w popycie na powierzchnie magazynowe po raz kolejny mieli operatorzy logistyczni. Ich pozycja z roku na rok rośnie, co jest bezpośrednią konsekwencją spowolnienia gospodarczego. Zmusza przedsiębiorców do poszukiwania oszczędności i optymalizacji kosztów, dlatego częściej decydują się oni m.in. na outsourcing logistyki i dystrybucji - wyjaśnia Tomasz Olszewski.

Oprócz operatorów logistycznych, którzy w 2012 roku wynajęli aż 653 tys. mkw., sporo powierzchni wynajmowały też firmy z branży motoryzacyjnej (129 tys. mkw.) i spożywczej (120 tys. mkw.). Podpisane w 2012 roku nowe umowy (popyt netto) dotyczyły 755 tys. mkw., natomiast w ramach przedłużeń umów wynajęto 599 tys. mkw. Udział renegocjacji w popycie brutto wyniósł tym samym 44%. Rok wcześniej było to 40%.
   Stabilny pozostawał poziom dostępnej powierzchni. Na koniec 2012 roku w całej Polsce niewynajęte pozostawało 713 tys. mkw. magazynów, a wskaźnik pustostanów wyniósł 10,1% (dla porównania, na koniec 2011 roku było to 11,2%). Z uwagi na obecną sytuację ekonomiczną oraz wygasające w 2013 roku umowy najmu, które mogą nie ulec przedłużeniu, wskaźnik ten może wzrosnąć.

- Mimo odczuwalnego spadku popytu, najemcy nie powinni liczyć na to, że wzrośnie oferta powierzchni dostępnych od zaraz. Deweloperzy ograniczyli do minimum aktywność spekulacyjną, zwłaszcza że niewynajęte pozostaje sporo istniejących obiektów. Jeśli już powstają nowe budynki, to tylko na podstawie podpisanych wcześniej umów najmu - tłumaczy Tomasz Olszewski.

Różnice w dostępności powierzchni, w zależności od regionu, są znaczące. Biorąc pod uwagę największe rynki, najkorzystniejsze z punktu widzenia najemców są okolice Warszawy. Bez najemcy pozostawało tutaj 278 tys. mkw., czyli 14,1% powierzchni w tym regionie. Sporo niewykorzystanej powierzchni było także w Polsce Centralnej – 123 tys. mkw. (wskaźnik pustostanów 12,3%). Natomiast bardzo niskie wskaźniki pustostanów zaobserwowano na Górnym Śląsku (wskaźnik dostępnej powierzchni 5%) i w Poznaniu (5,2%).

- Ze względu na ograniczoną dostępność istniejących powierzchni, a także jej rozdrobnienie, firmy powinny odpowiednio wcześniej rozpocząć poszukiwania odpowiedniego obiektu i wziąć poważnie pod uwagę możliwość zlecenia deweloperowi budowy magazynu - dodaje Tomasz Olszewski.

Na koniec 2012 roku w budowie było 222 tys. mkw. Najwięcej powierzchni powstawało we Wrocławiu (91 tys. mkw.), w okolicach Warszawy (43 tys. mkw.) oraz na Górnym Śląsku (36 tys. mkw.). Projekty spekulacyjne stanowiły w dalszym ciągu niewielką część nowych inwestycji – zaledwie 11,3% budowanej powierzchni nie było zabezpieczone umową najmu (na koniec 2011 roku wskaźnik ten wyniósł 18%).
Czynsze za powierzchnie magazynowe pozostały na niezmienionym poziomie. Różnice w stawkach potrafiły być jednak znaczące nie tylko między regionami, ale nawet lokalizacjami w ramach tego samego regionu. Zależało to w głównej mierze od wskaźnika pustostanów.

- Najwyższe czynsze były oferowane w granicach dużych miast. Wynika to zarówno z braku odpowiednich działek, jak i ich cen. Poza tym, w dużych miastach mamy do czynienia z tzw. small business units, czyli parkami oferującymi niewielkie moduły magazynowe połączone z reprezentacyjną powierzchnią biurową. Takie obiekty są droższe niż typowe duże budynki magazynowe - mówi Tomasz Olszewski.

Stawki efektywne za magazyny zlokalizowane w granicach Warszawy wynosiły od 3,60 do 5,30 EUR/mkw./miesiąc). Stosunkowo drogie były też powierzchnie w Krakowie (3,30 - 4,00 EUR/mkw./miesiąc ) i Łodzi (2,80 - 3,85 EUR/mkw./miesiąc). Na niższe stawki mogą liczyć najemcy w parkach zlokalizowanych w okolicach dużych miast. Stawki dla okolic Warszawy wahały się między 2,20 a 2,80 EUR/mkw./miesiąc. Podobnie atrakcyjne czynsze były oferowane w Polsce Centralnej (bez Łodzi): 2,10 - 2,60 EUR/mkw./miesiąc. W innych regionach czynsze zaczynały się od 2,30 a kończyły na 3,40 EUR/mkw./miesiąc.

Najbliższa przyszłość rynku stoi na razie pod znakiem zapytania.

- Tempo rozwoju polskiego rynku magazynowego uwarunkowane jest aktualną kondycją gospodarczą kraju, która w 2012 roku uległa znacznemu osłabieniu. Zgodnie z prognozami ekonomistów oznaki poprawy powinny pojawić się w drugiej połowie 2013 roku. Jeśli przewidywania okażą się prawdą, to rynek magazynowy od razu skonsumuje efekty powrotu koniunktury - podsumowuje Tomasz Olszewski.