Aktywność najemców wyraźnie rośnie, podczas gdy deweloperzy pozostają ostrożni z uruchamianiem nowych inwestycji. Wolumen powierzchni w budowie jest najniższy od prawie siedmiu lat. Czy możemy już mówić o luce podażowej? Jak dużym problemem jest teraz dostępność powierzchni magazynowych? Komentarza udziela Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.
W pierwszym półroczu br. popyt przekroczył 3,5 mln mkw., rosnąc o ponad 21 proc. rok do roku. Jednocześnie powierzchnia pozostająca w budowie skurczyła się o ponad 11 proc., a wskaźnik pustostanów pierwszy raz od 2023 roku spadł poniżej 7 proc. Rynek magazynowy wyraźnie hamuje po stronie nowych inwestycji. Na koniec drugiego kwartału br. w budowie było zaledwie 1,3 mln mkw. powierzchni. To najniższy wynik od trzeciego kwartału 2019 r. i wyraźny sygnał, że w perspektywie kolejnych kwartałów dostępna będzie mniejsza pula nowych magazynów wchodzących na rynek.
Polsce nie grozi obecnie ogólnokrajowy brak magazynów. Jeśli najemca szuka standardowego obiektu, rynek nadal oferuje odpowiednią powierzchnię. Większym wyzwaniem jest znalezienie konkretnego metrażu, w określonej lokalizacji i z odpowiednimi parametrami technicznymi. Szczególnie dotyczy to dużych modułów, rzędu 15–20 tys. mkw. i więcej, w najlepszych lokalizacjach – podkreśla ekspert Newmark Polska.
Najemcy w regionach z wysokimi wakatami nie zawsze są jednak w lepszej sytuacji. Porównanie województw mazowieckiego i pomorskiego wyraźnie pokazuje, że same wskaźniki pustostanów nie odzwierciedlają możliwości wyboru na poszczególnych rynkach. W pierwszym półroczu wskaźnik pustostanów na Mazowszu wynosił 7,6 proc., a najemcy mieli do wyboru 19 dużych modułów o powierzchni przekraczającej 10 tys. mkw., w tym sześć powyżej 20 tys. mkw. W Pomorskiem pustostany zajmowały 6,5 proc. (tylko niewiele ponad 1 procent mniej) zasobów, a oferta dużych modułów była tam znacznie skromniejsza – trzy obiekty z powierzchnią powyżej 10 tys. mkw., z czego żaden nie przekroczył 20 tys. mkw.
Dziesięć największych umów zawartych przez chińskie platformy e-commerce w pierwszej połowie roku odpowiadało za około 410 tys. mkw. powierzchni. Wśród nich znalazły się m.in. przedłużenie przez Shein umowy na 67 tys. mkw. w Mountpark Wrocław oraz wynajem 65 tys. mkw. w CTPark Iłowa. Temu wynajęło natomiast 52 tys. mkw. w EQT Park Wrocław South III. Chińskie platformy e-commerce pozostały aktywne na rynku najmu również w trzecim kwartale.
Coraz ważniejszym elementem konkurencyjności staje się jakość produktu. Lokalizacja przy głównej trasie nadal ma kluczowe znaczenie, ale sama już nie wystarczy. Dla części przedsiębiorców równie istotne będą dostępna moc energetyczna, możliwość wdrożenia automatyzacji czy dostosowania powierzchni do konkretnych procesów.
W praktyce oznacza to dalszą polaryzację rynku. Część najemców będzie szukać nowoczesnych obiektów, które pozwalają efektywnie prowadzić coraz bardziej zaawansowane operacje. W tym segmencie dobrze przygotowane magazyny w dobrych lokalizacjach będą cieszyć się rosnącym zainteresowaniem, a coraz większe znaczenie będzie miała współpraca najemcy z deweloperem już na etapie projektowania obiektu. Jednocześnie wielu najemców nadal będzie potrzebować przede wszystkim funkcjonalnej powierzchni w atrakcyjnej cenie. Dla nich starsze magazyny, które spełniają podstawowe wymagania operacyjne, pozostaną konkurencyjną opcją.
– twierdzi Jakub Kurek.
Pełen tekst analizy dostępny jest pod linkiem Popyt wraca na rynek magazynowy, ale deweloperzy nie spieszą się z budową
Źródło: Newmark Polska