Aktywność najemców wyraźnie rośnie, podczas gdy deweloperzy pozostają ostrożni z uruchamianiem nowych inwestycji. Wolumen powierzchni w budowie jest najniższy od prawie siedmiu lat. Nie mówimy o luce podażowej, ale coraz wyraźniej widać, że problemem może stać się dostępność konkretnych produktów: dużych, nowoczesnych powierzchni w odpowiedniej lokalizacji, z parametrami pozwalającymi na automatyzację i dalszy rozwój operacji – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.
W pierwszym półroczu br. popyt przekroczył 3,5 mln mkw., rosnąc o ponad 21 proc. rok do roku. Jednocześnie powierzchnia pozostająca w budowie skurczyła się o ponad 11 proc., a wskaźnik pustostanów pierwszy raz od 2023 roku spadł poniżej 7 proc. – Rynek magazynowy wyraźnie hamuje po stronie nowych inwestycji. Na koniec drugiego kwartału br. w budowie było zaledwie 1,3 mln mkw. powierzchni. To najniższy wynik od trzeciego kwartału 2019 r. i wyraźny sygnał, że w perspektywie kolejnych kwartałów dostępna będzie mniejsza pula nowych magazynów wchodzących na rynek – twierdzi Jakub Kurek.
Nowe projekty tylko z najemcą
Coraz większa część aktywności deweloperskiej koncentruje się na sześciu największych rynkach regionalnych. Warszawa, Górny i Dolny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Trójmiasto odpowiadają już za niemal 85 proc. powierzchni pozostającej w budowie. – Deweloperzy nie przestali budować, ale praktycznie wycofali się z projektów spekulacyjnych. Rynek jest dziś na tyle duży i dojrzały, że inwestorzy znacznie dokładniej kalkulują ryzyko, szczególnie przy wysokich kosztach budowy i finansowania inwestycji. Dlatego nowe projekty ruszają dopiero po podpisaniu umowy przednajmu z kluczowym najemcą – mówi dyrektor w Newmark Polska. Nie wyklucza, że w 2027 roku na którymś z głównych rynków ponownie pojawią się projekty spekulacyjne, ale nie spodziewa się powrotu do sytuacji, w której byłyby one standardem w skali całego kraju.
Zaczyna brakować powierzchni spełniających wymagania
Pod koniec pierwszego półrocza w istniejących obiektach w całym kraju znajdowało się ponad 2,5 mln mkw. wolnych magazynów, a wskaźnik pustostanów wynosił 6,6 proc. To najniższy poziom od drugiego kwartału 2023 r. Sama liczba wolnych metrów kwadratowych nie w pełni opisuje jednak sytuację, z którą mierzą się najemcy.
Polsce nie grozi obecnie ogólnokrajowy brak magazynów. Jeśli najemca szuka standardowego obiektu, rynek nadal oferuje odpowiednią powierzchnię. Większym wyzwaniem jest znalezienie konkretnego metrażu, w określonej lokalizacji i z odpowiednimi parametrami technicznymi. Szczególnie dotyczy to dużych modułów, rzędu 15–20 tys. mkw. i więcej, w najlepszych lokalizacjach – podkreśla ekspert Newmark Polska.
Zwraca uwagę, że dostępność powierzchni różni się też między regionami. Poznań i Trójmiasto oferują najmniej wolnej powierzchni wśród sześciu największych rynków magazynowych w Polsce, podczas gdy w Łodzi, na Górnym Śląsku czy we Wrocławiu oferta wolnej powierzchni jest zdecydowanie większa.
Najemcy w regionach z wysokimi wakatami nie zawsze są jednak w lepszej sytuacji. Porównanie województw mazowieckiego i pomorskiego wyraźnie pokazuje, że same wskaźniki pustostanów nie odzwierciedlają możliwości wyboru na poszczególnych rynkach. W pierwszym półroczu wskaźnik pustostanów na Mazowszu wynosił 7,6 proc., a najemcy mieli do wyboru 19 dużych modułów o powierzchni przekraczającej 10 tys. mkw., w tym sześć powyżej 20 tys. mkw. W Pomorskiem pustostany zajmowały 6,5 proc. (tylko niewiele ponad 1 procent mniej) zasobów, a oferta dużych modułów była tam znacznie skromniejsza – trzy obiekty z powierzchnią powyżej 10 tys. mkw., z czego żaden nie przekroczył 20 tys. mkw.
Hale mają być gotowe na przyszłość
Coraz ważniejszym elementem konkurencyjności staje się jakość produktu. Lokalizacja przy głównej trasie nadal ma kluczowe znaczenie, ale sama już nie wystarczy. Dla części przedsiębiorców równie istotne będą dostępna moc energetyczna, możliwość wdrożenia automatyzacji czy dostosowania powierzchni do konkretnych procesów.
W praktyce oznacza to dalszą polaryzację rynku. Część najemców będzie szukać nowoczesnych obiektów, które pozwalają efektywnie prowadzić coraz bardziej zaawansowane operacje. W tym segmencie dobrze przygotowane magazyny w dobrych lokalizacjach będą cieszyć się rosnącym zainteresowaniem, a coraz większe znaczenie będzie miała współpraca najemcy z deweloperem już na etapie projektowania obiektu. Jednocześnie wielu najemców nadal będzie potrzebować przede wszystkim funkcjonalnej powierzchni w atrakcyjnej cenie. Dla nich starsze magazyny, które spełniają podstawowe wymagania operacyjne, pozostaną konkurencyjną opcją.
– twierdzi Jakub Kurek.
Chińskie e-commerce zakrzywiło statystyki
Wobec ostrożności deweloperów, dane dotyczące popytu na pierwszy rzut oka wyglądają bardzo optymistycznie. Najemcy wracają na rynek, dostępna powierzchnia jest absorbowana, a właściciele magazynów mają więcej powodów do zadowolenia. Za wzrostem popytu stoją jednak zarówno realne potrzeby biznesowe, jak i kilka dużych, jednorazowych transakcji, które mocno podbiły statystyki.
Trzeba rozdzielić dwie rzeczy. Popyt rzeczywiście rośnie i nie jest to wyłącznie efekt statystyczny. Firmy nadal potrzebują powierzchni, rozwijają logistykę, reorganizują sieci dystrybucji, a w części przypadków przenoszą się do większych i bardziej efektywnych obiektów. Jednocześnie tegoroczne wyniki zostały mocno podbite przez kilka bardzo dużych transakcji. Dlatego wzrostu o ponad 20 proc. nie należy traktować jako prostego odzwierciedlenia sytuacji wszystkich najemców.
– wyjaśnia Kurek.
Dziesięć największych umów zawartych przez chińskie platformy e-commerce w pierwszej połowie roku odpowiadało za około 410 tys. mkw. powierzchni. Wśród nich znalazły się m.in. przedłużenie przez Shein umowy na 67 tys. mkw. w Mountpark Wrocław oraz wynajem 65 tys. mkw. w CTPark Iłowa. Temu wynajęło natomiast 52 tys. mkw. w EQT Park Wrocław South III. Chińskie platformy e-commerce pozostały aktywne na rynku najmu również w trzecim kwartale.
Skala tych najmów jest znacząca, ale tutaj znowu – interpretacja liczb wymaga ostrożności. Firmy z tego segmentu musiały szybko zabezpieczać powierzchnię w związku ze zmianami warunków handlu i regulacji celnych w Unii Europejskiej. Dlatego w wielu przypadkach korzystały z istniejących obiektów, które pozwalały im szybko zwiększyć możliwości operacyjne. Jednocześnie tacy najemcy prowadzą rozmowy dotyczące długofalowego rozwoju i większych centrów dystrybucyjnych, co oznacza, że część tego popytu może się nadal utrzymywać.
– komentuje dyrektor Jakub Kurek.
Ekspert podkreśla, że skali tegorocznych transakcji nie należy traktować jako nowej normy. To w dużej mierze reakcja na konkretną zmianę warunków prowadzenia handlu, której efekt będzie mocno widoczny w statystykach za 2026 r., a przy ocenie rynku w kolejnych latach trzeba będzie odseparować ten efekt od bardziej trwałego popytu.
Ekspert Newmark Polska zwraca również uwagę na zmianę struktury popytu częściowo spowodowaną właśnie dużymi transakcjami zrealizowanymi przez chińskie platformy e-commerce – W pierwszym półroczu tego roku nowe najmy odpowiadały za ponad połowę całkowitego wolumenu najmu, podczas gdy udział renegocjacji spadł do 34,4 proc., z 54 proc. w tym samym okresie rok wcześniej. Tymczasem z naszych doświadczeń w pracy z klientami wynika, że renegocjacje nadal są i w najbliższych kwartałach będą ważnym elementem rynku – zapewnia Kurek.
38 mln mkw. i apetyt na więcej
Polski sektor magazynowy dysponuje dziś zasobem przekraczającym 38 mln mkw. i pozostaje największym rynkiem przemysłowo-logistycznym w Europie Środkowo-Wschodniej. Polska odpowiada za ponad połowę zasobów magazynowych w sześciu głównych krajach regionu (Czechy, Słowacja Rumunia, Węgry, Bułgaria), co potwierdza jej silną pozycję w tej części Europy. – Rynek będzie się dalej rozwijał, choć tempo wzrostu pozostanie niższe niż kilka lat temu. Kolejne inwestycje w coraz większym stopniu będą wynikać z konkretnych potrzeb najemców. Jeśli w danej lokalizacji pojawi się zapotrzebowanie na duże, nowoczesne powierzchnie, a dostępna oferta okaże się ograniczona, deweloperzy dostaną wyraźny sygnał do rozpoczęcia nowych projektów. Taki model rozwoju jest bardzo naturalny dla dojrzałych rynków, jakim jest Polska – podsumowuje Jakub Kurek.
Źródło: Newmark Polska