Firma doradcza Savills opublikowała raport podsumowujący sytuację na polskim rynku logistyczno-przemysłowym w I kwartale 2026 r. Wynika z niego, że sektor zachowuje solidne fundamenty, a jego rozwojowi sprzyja równowaga między aktywnością najemców, ostrożniejszą polityką deweloperów i stopniowym kurczeniem się dostępnej powierzchni.
Na koniec marca całkowite zasoby nowoczesnych magazynów i obiektów przemysłowych w Polsce sięgnęły 37,44 mln mkw., co potwierdza skalę krajowego rynku oraz jego znaczenie dla logistyki, produkcji i dystrybucji w Europie Środkowo-Wschodniej.
Największym ośrodkiem pozostaje aglomeracja warszawska, w której funkcjonuje 7,33 mln m kw. powierzchni. Jest to około jednej piątej krajowej podaży. Kluczową rolę odgrywają również Górny Śląsk, Polska Centralna, Wrocław i Poznań, skupiające łącznie 53% zasobów. Mniejsze rynki regionalne, oferujące w sumie ponad 10 mln m kw. nowoczesnych zasobów magazynowych, coraz silniej przyciągają uwagę najemców poszukujących lokalizacji dopasowanych do specyfiki swojej działalności. Tak rozbudowana mapa lokalizacji umacnia pozycję Polski jako rynku obsługującego zarówno dystrybucję krajową, jak i międzynarodowe łańcuchy dostaw.
Nowa podaż z wysokim poziomem najmu
W pierwszych trzech miesiącach 2026 r. deweloperzy oddali do użytku ok. 653,3 tys. m kw. nowej powierzchni, o ok. 4% mniej niż rok wcześniej. Ukończone projekty wyróżniały się wysokim poziomem komercjalizacji: średni wskaźnik przednajmu w nowych obiektach wyniósł 73%, co oznacza poprawę o 24 pkt proc. r/r. Najwięcej metrów trafiło na rynek w Trójmieście, strefie Warszawa II oraz na Górnym Śląsku. Wśród największych zakończonych inwestycji znalazły się 7R Park Gdańsk III, Panattoni Park Rzeszów West i Prologis Park Ujazd.
Mniej nowych budów, więcej projektów zabezpieczonych umową najmu
Na koniec marca w budowie pozostawało ok. 1,46 mln m kw. nowoczesnej powierzchni logistyczno-przemysłowej i jest to o 6% więcej r/r, ale o 19% mniej k/k. Świadczy to o bardziej zdyscyplinowanym podejściu do nowych inwestycji. Średni poziom przednajmu w realizowanych projektach wyniósł 63%, co potwierdza, że deweloperzy koncentrują się na przedsięwzięciach zabezpieczonych wysokim poziomem popytu. Najwięcej nowych magazynów powstaje w strefach Warszawa I i II, na Górnym Śląsku i w Polsce Centralnej. Zgodnie z bieżącym harmonogramem nowa podaż w całym 2026 r. może być niższa niż w 2025 r. i wynieść ok. 1,2-1,3 mln m kw. powierzchni.
Najemcy rozpoczęli rok bardzo aktywnie
Po stronie popytu pierwszy kwartał przyniósł bardzo dobre rezultaty. Łączny wolumen transakcji najmu sięgnął 1,58 mln mkw., co oznacza wzrost o 47% r/r. Szczególnie istotny był udział nowych umów i ekspansji, które odpowiadały za 54% wynajętej powierzchni i objęły łącznie 850 tys. mkw., czyli o 78% więcej niż przed rokiem. Najwyższą aktywność najemców odnotowano we Wrocławiu, na Górnym Śląsku oraz w strefach Warszawa I i II. Wśród rynków regionalnych wyróżniła się Polska Zachodnia, potwierdzając swoje znaczenie jako lokalizacja dla operacji nearshoringowych. Absorpcja netto wyniosła ok. 648,3 tys. mkw.
Dane za I kwartał 2026 r. pokazują, że polski rynek magazynowy wszedł w okres większej równowagi. Wzrost popytu, wysoki udział przednajmu oraz spadek pustostanów potwierdzają odporność sektora i jego znaczenie dla firm rozwijających operacje logistyczne, produkcyjne i dystrybucyjne w Europie Środkowo-Wschodniej. Przy bardziej zdyscyplinowanej aktywności deweloperskiej i stabilnych czynszach rynek pozostaje atrakcyjny dla najemców poszukujących elastyczności, skali i dostępu do kluczowej infrastruktury. Szczególnie dobrze pozycjonowane są najlepiej skomunikowane parki logistyczno-przemysłowe oraz obiekty dopasowane do potrzeb produkcji, logistyki miejskiej i nearshoringu.
– mówi Michał Chodecki, Head of Industrial, Savills.
Pustostany spadają, czynsze pozostają stabilne
Na koniec marca dostępne do natychmiastowego wynajęcia pozostawało ok. 2,6 mln mkw., tyle samo co kwartał wcześniej i o 10% mniej w porównaniu r/r. Wskaźnik pustostanów wyniósł 7,0%, obniżając się o 20 pkt baz. k/k i 1,3 pkt proc. r/ r. Najwięcej dostępnej powierzchni przypadało na Górny Śląsk, Polskę Zachodnią, Polskę Centralną oraz strefę Warszawa II. Czynsze wywoławcze dla standardowych modułów big-box utrzymały się na relatywnie niezmienionym poziomie: od 3,60 do 6,75 euro/mkw./miesiąc, a efektywne w przedziale od 2,90 do 5,70 euro/mkw./miesiąc. Stabilizacja stawek, w połączeniu z silniejszą aktywnością najemców i ograniczoną nową podażą, sprzyja przewidywalności warunków najmu w kolejnych kwartałach.
Raport dostępny pod linkiem.
Źródło: Savills