Polski rynek magazynowy nadal rośnie, ale zmienia się logika wyboru powierzchni przez najemców. Według danych CBRE na koniec III kwartału 2025 r. nowoczesne magazyny w Polsce osiągnęły 36,4 mln m², notując 6,9% wzrost rok do roku, a w samym III kwartale wynajęto 1,59 mln m², czyli o 44% więcej niż rok wcześniej. Coraz większe znaczenie mają dziś elastyczność przestrzeni i efektywne wykorzystanie każdego metra, a nie tylko metraż czy lokalizacja. Firmy poszukują magazynów, które pozwalają szybko dostosować układ do zmieniających się potrzeb operacyjnych i sezonowych skoków popytu, co kształtuje nowe standardy rynku nieruchomości magazynowych.
Zmiana narracji na rynku magazynowym
Jeszcze kilka lat temu dla wielu firm priorytetem było wynajęcie jak największej hali, która miała pomieścić rosnące potrzeby operacyjne. Dziś coraz częściej mówi się o magazynach typu „space‑efficient” – obiektach, które dzięki lepszemu projektowi wnętrza, elastycznym modułom i nowoczesnej organizacji pracy pozwalają maksymalnie wykorzystać dostępną przestrzeń. Takie rozwiązania są szczególnie atrakcyjne dla firm, które w warunkach rosnącej konkurencji muszą nie tylko przechowywać towary, ale też szybko i efektywnie realizować zamówienia.
Zmieniające się warunki biznesowe – w tym presja na szybkie dostawy i większa zmienność wolumenów – powodują, że duże, jednofunkcyjne hale tracą na atrakcyjności w porównaniu z mniejszymi, łatwiej adaptowanymi przestrzeniami. Coraz większe znaczenie mają także czynniki strukturalne, takie jak rosnące koszty pracy oraz postępujące starzenie się społeczeństwa, które ogranicza dostępność pracowników operacyjnych i zwiększa presję na efektywność procesów. W efekcie skala przestaje być automatyczną przewagą, a firmy coraz częściej poszukują magazynów, które można dynamicznie rekonfigurować w zależności od sezonu, rodzaju operacji czy zmieniającego się zapotrzebowania klientów – bez konieczności zwiększania powierzchni i zatrudnienia.
Ergonomia i automatyzacja w centrum decyzji
Na znaczeniu zyskują również czynniki, które jeszcze niedawno traktowano jako operacyjne dodatki. Ergonomia stanowisk pracy i możliwości automatyzacji procesów wewnętrznych zaczynają wpływać na wybór lokalizacji i typu obiektu. Firmy oceniają, czy dana przestrzeń magazynowa umożliwia im wdrożenie wydajnych procesów pakowania, kompletacji i dystrybucji bez konieczności zwiększania powierzchni najmu.
Z perspektywy firm, z którymi współpracujemy w całej Europie, zmienia się sposób myślenia o powierzchni magazynowej. Coraz częściej kluczowe pytanie brzmi nie „ile metrów?”, lecz „jak efektywnie wykorzystać tę przestrzeń”. Magazyn, który umożliwia elastyczną konfigurację i integrację rozwiązań poprawiających wydajność operacyjną, staje się bardziej atrakcyjny dla najemców, nawet jeśli jego powierzchnia jest mniejsza niż tradycyjnych hal.
– mówi Jarosław Kamiński, prezes Rajapack, partnera ponad 2 mln firm w Europie.
Takie podejście wynika z coraz bardziej świadomej kalkulacji kosztów i ryzyk. Mniejsza, ale lepiej zaprojektowana przestrzeń oznacza nie tylko niższe koszty stałe, lecz także mniejsze uzależnienie od sezonowego zatrudnienia, łatwiejsze zarządzanie personelem oraz większą odporność operacyjną w okresach skokowego wzrostu wolumenów. W praktyce przekłada się to na większą przewidywalność kosztów i stabilność procesów, co dla wielu firm staje się dziś ważniejszym kryterium niż sam metraż obiektu.
Nowe wyzwania dla deweloperów i inwestorów
Przesunięcie preferencji najemców rodzi nowe wyzwania dla deweloperów i inwestorów. Tradycyjne projekty o dużym metrażu nadal znajdują nabywców, ale coraz większe znaczenie mają obiekty zaprojektowane pod kątem adaptowalności wnętrza i możliwości szybkiej rekonfiguracji. Coraz częściej inwestorzy analizują potencjał budynków nie tylko przez pryzmat czynszu za metr, lecz także ich funkcjonalności, elastyczności i zdolności do dostosowania do potrzeb różnych najemców. Taka zmiana podejścia może wpłynąć na strategie developmentu w nowych projektach, w których standardem stają się modułowe strefy, łatwe do przearanżowania i przystosowane do pracy w różnych scenariuszach wolumenowych.
Chociaż ogromne hale nadal będą istotnym elementem rynku logistyki w Polsce i Europie, ich rola ulega ewolucji. W nadchodzącym roku, obok tradycyjnych kryteriów, takich jak lokalizacja czy cena najmu, na pierwszy plan wysuwa się efektywność wykorzystania przestrzeni i możliwość adaptacji operacyjnej. To z kolei może wpływać na decyzje inwestycyjne, projektowanie nowych obiektów i strategie komercjalizacji powierzchni magazynowych.
Źródło: Grupa RAJA