O czym powinien pamiętać przyszły najemca nieruchomości logistycznej?

Oczywiście budynek przeznaczony do magazynowania towarów można wybudować samodzielnie, jednak wiąże się to z koniecznością zaangażowania własnych środków, a często także poszerzenia profilu działalności firmy. W takiej sytuacji bowiem konieczne są: zakup odpowiedniej działki pod nieruchomość, uzyskanie pozwolenie na zabudowę, a następnie nadzorowanie prac budowlanych. Dlatego też bardzo często optymalnym rozwiązaniem jest wynajęcie powierzchni magazynowej. Rozwiązanie takie korzystne jest dla korporacji, którym zależy na czasie i na elastycznym dopasowaniu się do potrzeb rynku oraz dla tych, których działalność posiada charakter sezonowy. Na wynajęciu magazynu mogą również skorzystać firmy będące na etapie testowania rynku lokalnego.

Nosząc się z zamiarem najmu magazynu, należy zwrócić uwagę na kilka kwestii. Należy dołożyć wszelkich starań, aby zgromadzić jak najwięcej informacji o interesującej nas hali. Jak zauważa prezes Agencji Nieruchomości JARTOM Tomasz Branecki: „Często koncentrujemy się na najważniejszych sprawach (takich jak: przystępna cena czy dogodna lokalizacja), zapominając o wydawałoby się mniej istotnych szczegółach. Warto jednak pamiętać także o tych z pozoru drugoplanowych kwestiach, aby nie okazały się one pierwszoplanowym problemem w przyszłości. Starannie przeprowadzony rekonesans zaoszczędzi nam nerwów,  nieplanowanych wydatków i niepotrzebnego obciążania budżetu firmy”.

Niezwykle istotną kwestię stanowi umowa pomiędzy najemcą a podmiotem wynajmującym dany magazyn. Wspomniany dokument, wiążący dla obu stron, powinien być nie tylko zgody z przepisanymi obowiązującego prawa, ale również nie powinien zawierać zapisów, które w pewnych okolicznościach mogą zostać wykorzystane przeciwko najemcy. Warto zwrócić uwagę na poszczególne elementy, jak i na ogólny kształt zawieranej przez nas umowy. Konieczne wydaje się zlecenie przygotowania umowy kancelarii prawnej.

Zanim wynajmiemy magazyn składowy, powinniśmy dokładnie zapoznać się z dokumentacją nieruchomości oraz z wszelkimi danymi technicznymi, w szczególności dotyczących wytrzymałości posadzki, systemu ogrzewania, wentylacji i innego osprzętu hali. Nie możemy bazować tylko na materiałach reklamowych deweloperów. Ponadto szczególną uwagę należy zwrócić na to, czy podmiot wynajmujący nam powierzchnię magazynową jest jej właścicielem. Ważną kwestią jest również ustalenie, czy obiekt użytkowy i ruchomości objęte zostały ubezpieczeniem, czy też w sytuacji zaistnienia niekorzystnego dla nas zdarzenia losowego sami będziemy narażeni na koszty. Problemem najemców stają się niekiedy ukryte wady techniczne nieruchomości. Czasem wystarczy dokładne zapoznanie się z dokumentacją techniczną magazynu, aby uniknąć tego rodzaju kłopotów. Niekiedy jednak nawet dokładna lektura danych technicznych nie uchroni najemcy przed niemiłą niespodzianką. Ktoś po prostu może ukrywać przed nami informacje dotyczące np. stopnia zużycia kanalizacji. W takim wypadku korzystne zapisy umowy najmu są niezastąpione.

Oglądając nieruchomość, nie koncentrujmy się wyłącznie na niej samej. Przyjrzyjmy się też bacznie miejscu, w którym jest położona. Dane dotyczące nieruchomości dopiero w połączeniu z informacjami o jej lokalizacji umożliwiają nam podjęcie racjonalnej decyzji opartej na rzetelnej ocenie atrakcyjności obiektu. Najemca przed podpisaniem umowy powinien zorientować się, czy interesujący go obiekt użytkowy posiada odpowiednią drogę dojazdową. Trzeba sprawdzić, czy na trasie prowadzącej do nieruchomości lub na drodze dojazdowej nie ma ograniczeń w zakresie wysokości pojazdów (np. niski tunel lub podjazd). Warto również dowiedzieć się czy nawierzchnia drogi dojazdowej jest przystosowana do ruchu samochodów firmy logistycznej.
Bardzo przydatne może okazać się także poznanie cech okolicy, w której znajduje się interesująca nas nieruchomość. Warto odpowiedzieć sobie na takie pytania, jak:
1. W jakim rejonie znajduje się nieruchomość? Czy jest to typowo przemysłowa okolica, usługowo - przemysłowa, mieszkalno - usługowa, lub może tylko mieszkalna?
2. Jak wygląda sąsiedztwo hali lub magazynu, który chcemy wynająć? Należy sprawdzić, czy w bezpośredniej okolicy nie znajduje się obiekt uciążliwy dla sąsiadów, taki jak: spalarnia śmieci, ubojnia lub zakład chemiczny.

Warto zarezerwować trochę czasu i przyjrzeć się obiektowi nieco dłużej niż tylko w trakcie prowadzonej przez agenta prezentacji nieruchomości. Idealnym rozwiązaniem byłoby odwiedzenie miejsca, w którym zlokalizowany jest interesujący nas obiekt, w różnych porach dnia, zwłaszcza w celu sprawdzenia, czy w okolicy hali nie tworzą się zatory komunikacyjne.
 
Problemem, na który czasami skarżą się najemcy, jest także brak kontaktu lub utrudniony kontakt z właścicielem lub administratorem budynku. Przed podpisaniem umowy warto dyskretnie zorientować się, jak wygląda kwestia dostępności osób administrujących nieruchomością oraz samego właściciela. Przewidujący najemca powinien postarać się o numer telefonu i adres e-mailowy osoby, do której będzie się mógł zwrócić z prośbą o pomoc lub o informacje w razie problemów z dostępnością właściciela. Niektórzy najemcy skarżą się na brak kontaktu z właścicielem, inni z kolei mają do czynienia z całkowicie odwrotną, choć nie mniej kłopotliwą sytuacją – częstym nachodzeniem przez właściciela. Na pewno pierwszym krokiem w kierunku rozwiązania tego problemu powinna być otwarta rozmowa z właścicielem i pisemne ustalenie zasad wizytacji obiektu.
Oczywiście zawsze mogą się wydarzyć różne nieprzewidziane sytuacje. Trudno być przygotowanym na każdą ewentualność. Im więcej jednak wiemy o podmiocie,  z którym podpisujemy umowę i im bardziej jest on wiarygodny, tym mniejsza szansa na niemiłe niespodzianki.

 
Pytania, na które warto znać odpowiedź przed wynajęciem nieruchomości:
- Jak wygląda dojazd do nieruchomości?
- Czy lokalizacja obiektu jest dogodna z punktu widzenia naszych planów?
- Czy osoba wynajmująca obiekt użytkowy jest jego właścicielem?
- Czy powierzchnia, którą jesteśmy zainteresowani, nie została już wcześniej wynajęta innemu najemcy?
- Czy nieruchomość jest objęta ubezpieczeniem?
- Jakie są warunki wypowiedzenia umowy?
- Czy z właścicielem/administratorem obiektu można się będzie łatwo skontaktować?
- Czy znamy dobrze stan techniczny nieruchomości? Jakie potencjalne problemy techniczne występują najczęściej w tego typu obiektach?
- Czy w okolicy znajdują się tzw. obiekty uciążliwe, takie jak np. spalarnia śmieci?


Artykuł przygotowany przez Tomasza Braneckiego z Agencji Nieruchomości "Jartom":

Agencja Nieruchomości "Jartom" powstała w 1992 r. i jest jedną z wiodących firm na rynku nieruchomości w Polsce. Eksperci „Jartom” mają duże doświadczenie w zakresie doradztwa i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami logistycznymi. Specjalizują się w pośrednictwie najmu oraz sprzedaży budynków magazynowych. Ze względu na nastawienie na ścisłą specjalizację pracownicy Agencji „Jartom” posiadają bogatą i wszechstronną wiedzę na temat problemów, z jakimi stykają się firmy wynajmujące powierzchnie magazynowe.

www.jartom.pl