Ogromny popyt netto na powierzchnie magazynowe na poziomie 3,5 mln m kw. na koniec III kwartału bieżącego roku to wynik lepszy niż kiedykolwiek odnotowany całoroczny rezultat. Polski rynek jest jedną z sił napędowych rekordowego popytu w Europie.
– Kolejny kwartał z rzędu obserwujemy rekordowe wyniki rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce. Do popytu netto wysokości 3,5 mln m kw. na koniec III kw. należy doliczyć jeszcze ponad 1,1 mln m kw. wynikające z renegocjacji i przedłużania kontraktów. Daje to całkowity popyt na poziomie 4,7 mln m kw. – o 35% więcej w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Oznacza to, że na koniec 2021 r. będziemy cieszyć się kolejnymi rekordami – mówi Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych w Polsce, JLL.
W pierwszych dziewięciu miesiącach 2021 r. niezmiennie dominowały rynki Wielkiej Piątki (Poznań, Górny Śląsk, Wrocław, Warszawa i Polska Centralna) odpowiadając za 73% nowego popytu. Poznań uplasował się na pierwszym miejscu (ponad 600 000 w okresie I-III kw. 2021). Bardzo dobry trzeci kwartał odnotowały także rynki magazynowe na Górnym Śląsku, w okolicach Warszawy i we Wrocławiu, co zmniejszyło ich dystans do lidera. Prawie milion m kw. powierzchni logistycznej netto wynajęto poza rynkami Wielkiej Piątki. Aktywnością wyróżniały się rynki w północnych regionach Polski – Kujawy, Trójmiasto i Szczecin, gdzie łącznie wynajęto ponad 550 000 m kw.
W dalszym ciągu dynamiczny rozwój e-commerce przekłada się na dużą aktywność firm logistycznych i sieci handlowych, które odpowiadały za 70% nowego popytu. To w tych sektorach odnotowano 20 największych tegorocznych umów na łącznie 1,1 mln m kw. Wśród nich znalazły się nowe kontrakty między innymi Action, Amazon, Arvato, Auchan, DHL, ID Logistics, JYSK, Westwing czy Zalando.
Deweloperzy nie zwalniali tempa – od stycznia do końca września na rynek trafiło aż 2 mln m kw. W rezultacie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 22,9 mln m kw., co oznacza wzrost o ok. 12% r/r. Na rynki Wielkiej Piątki przypada aż 80% tych zasobów. Jednocześnie największy przyrost nowej podaży zaobserwowano na Górnym Śląsku – o 400 000 m kw. w ciągu trzech kwartałów. Drugie miejsce zajęło Lubuskie, głównie za sprawą ukończenia inwestycji dla Amazona. Pod koniec września najwięcej, bo łącznie ponad 500 000 m kw. nowej powierzchni magazynowej zasiliło rynki we Wrocławiu i Poznaniu.
– W ciągu trzech pierwszych kwartałów odnotowaliśmy rekordowy poziom aktywności deweloperskiej – na koniec września w budowie było 3,4 mln m kw. Dodatkowo warto zwrócić uwagę, że pozytywne nastroje odzwierciedlone są też w większym udziale powierzchni powstającej spekulacyjnie. Na koniec III kw. było to 43% w porównaniu do 30% na koniec 2020. To prawie 1,5 mln m kw. dostępne na wynajem. Przy czym każdy z czterech największych projektów spekulacyjnych przekracza 50 000 m kw., co z dużym prawdopodobieństwem przyciągnie graczy e-commerce – mówi Maciej Kotowski, Starszy Analityk Rynku, JLL.
Nowe projekty przesunęły stawki w górę. Najdroższe pozostawały lokalizacje miejskie – czynsze bazowe w Warszawie wahały się między 4,2 a 5,50 euro/m kw./miesiąc. Najbardziej atrakcyjne warunki finansowe oferowały obiekty typu big-box w Polsce Centralnej (2,6 do 3,60 euro/m kw./miesiąc). Obecnie tylko 6,2% istniejącej powierzchni magazynowej w Polsce pozostaje niewynajęte. Silny popyt i trochę mniejszy udział powierzchni budowanej spekulacyjnie w 2020 r. doprowadził do kolejnej obniżki współczynnika pustostanów. Sumując istniejące powierzchnie niewynajęte z projektami spekulacyjnymi w budowie, mieliśmy na koniec września około 2,9 mln m kw. dostępnych zasobów. Warto jednak zauważyć, że na rynku jest niewiele dużych powierzchni dostępnych od ręki, a to właśnie na nie jest największe zapotrzebowanie.