Polski rynek magazynowy w 2020 r. - raport AXI IMMO
- Anna Głowacz, Monika Rykowska, Monika Sujkowska
- Kategoria: Raporty i analizy
Źródło: AXI IMMO
Rekordowa aktywność najemców na poziomie 5,2 mln m kw. wynajętej powierzchni magazynowej, a także zmiany w zachowaniach konsumenckich były kluczowymi czynnikami, które wpłynęły na doskonałe wyniki rynku powierzchni magazynowych w 2020 roku w Polsce. Ponadto sektor logistyczno-produkcyjny najszybciej dostosował się do nowych wymogów związanych z pandemią COVID-19 zapewniając przetrwanie w bardziej wymagających czasach i szeroko rozumiane bezpieczeństwo. 2020 rok to również czas wyraźnej dominacji wszystkich segmentów związanych z sektorem e-commerce, które w kolejnych latach będą stanowić o kierunkach rozwoju rynku magazynowego w Polsce. Firma AXI IMMO zaprezentowała wyniki raportu: Polski Rynek Magazynowy w 2020 r.
Sektor magazynowy z 50% udziałem w wolumenie inwestycyjnym
W ostatnim kwartale ubiegłego roku wartość aktywów magazynowych na rynku inwestycyjnym osiągnęła ok. 700 mln EUR, co spowodowało, że po 12 miesiącach całkowity wolumen transakcji wyniósł rekordowe 2,6 mld EUR (+65% r/r) i był to wynik o 41% lepszy niż w rekordowym 2018 r. (1,8 mld EUR). Rezultat ten jest szczególnie istotny, ponieważ stanowi ok. 50% kapitału zainwestowanego nad Wisłą i udało się go osiągnąć pomimo pandemii COVID-19 oraz niekorzystnych warunków związanych z wizytacjami obiektów. Zwiększone zainteresowanie sektorem magazynowym wpłynęło na obniżenie stóp kapitalizacji, które obecnie kształtują się na poziomie 6-6,25% (brutto) dla obiektów big-box, 5,5%-6% dla miejskich projektów logistycznych i 4,25-4,5% dla nieruchomości typu single-tenant z długimi umowami najmu i wysokiej jakości najemcami.
Wśród najciekawszych transakcji zanotowanych w 2020 r. znalazły się przejęcie środkowoeuropejskiego portfela Goodmana przez notowane na singapurskiej giełdzie papierów wartościowych GLP (ok. 880 000 m kw., 66% obiektów znajduje się w Polsce), sprzedaż przez Panattoni portfela 5 nieruchomości magazynowych o powierzchni ok. 280 000 m kw. firmie Savills IM, nabycie przez Elite Partners Capital - 7 budynków parku magazynowego P3 Park Mszczonów od P3 (ok. 229 000 m kw.) oraz kupno przez CGL ogólnopolskiego portfela Hines (170 000 m kw.). Jak co roku na polskim rynku inwestycyjnym pojawili się również nowi gracze i jedną z takich transakcji jest zakup przez REINO, Grosvenor oraz IO AM centrum logistycznego Logistic City Piotrków (135 000 m kw.).
- Dość niespodziewanie pandemia COVID-19 okazała się kluczowym czynnikiem dla rozwoju sektora nieruchomości magazynowych w Polsce, przy czym znacząco wpłynęła na pozytywne nastroje inwestorów. Imponujący, a zarazem rekordowy wynik 2,6 mld EUR to głównie zasługa dużych transakcji portfelowych, w których jak w ubiegłych latach to gracze z Azji byli głównymi kupującymi. Obecnie najbardziej pożądanymi aktywami na rynku magazynowym pozostają obiekty BTS oraz jakościowe inwestycje multitenant z jakościowym zestawem najemców i długimi umowami najmu - mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.
5,2 mln m kw. wynajęte w 2020 r. dzięki e-commerce i logistyce
Całkowity wolumen najmu w 2020 r. w sektorze magazynowym wyniósł rekordowe 5,2 mln m kw. (+29% r/r), przy czym w samym IV kw. osiągnięto najlepszy kwartalny wynik w historii (1,5 mln m kw.). Co więcej, w całym 2020 r. przedmiotem krótkoterminowych umów najmu było aż 594 tys. m kw. powierzchni, czyli o 95% więcej niż rok wcześniej. Wśród TOP 5 transakcji w 2020 r. na rynku magazynowym znalazły się Amazon Świebodzin (203 500 m kw.), Prologis Janki - Euronet (73 400 m kw.), Hillwood Łódź I (Górna) - Amazon BTS (73 000 m kw.), 7R BTS Żabka - Radzymin (67 500 m kw.) i Panattoni - BTS 4F Czeladź (67 000 m kw.). Natomiast w strukturze popytu tradycyjnie to logistycy (36,1%) przed handlem (24,2%) i e-commerce (15,5%) stanowili o największej aktywności najemców. Z kolei przedsiębiorstwa z sektora produkcyjnego odpowiadały za 8,4% A-klasowej powierzchni wynajętej w 2020 r.
- Z pewnością można określić, że w całym 2020 roku to sektor e-commerce był głównym motorem zmian zachodzących na rynku magazynowym. Wraz z rosnącą popularnością handlu w Internecie mogliśmy obserwować, jak tzw. branże towarzyszące zwiększają swoje zapotrzebowanie na powierzchnię. W tym gronie znalazły się zarówno firmy kurierskie, jak i branża opakowań. Drugą grupą firm, które skorzystały na wysokim popycie na trwałe dobra konsumenckie, w tym elektronika, meble, produkty wyposażenia wnętrz i sportowe. Podium zamyka silnie rozwijający się sektor motoryzacyjny w segmencie elektromobilności - mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Logistyczno-Przemysłowych, AXI IMMO.
Ostrożniejsza polityka deweloperów w zakresie uruchamiania nowych inwestycji
Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce na zakończenie 2020 r. wyniosły 20,5 mln m kw. (+11% r/r). W ciągu całego roku deweloperzy dostarczyli 2,1 mln m kw. (-23,5% r/r), a najaktywniejszymi graczami były firmy Panattoni (blisko milion m kw.), Hillwood (322 200 m kw.) oraz 7R (165 400 m kw.). Wśród największych projektów dostarczonych w 2020 r. znalazły się m.in. Panattoni A2 Warsaw Park (Grodzisk) - 103 700 m kw., P3 Mszczonów - 75 800 m kw., Hillwood Wrocław Wschód II - 63 900 m kw., MLP Pruszków II - 55 000 m kw., Prologis Ruda Śląska - 51 200 m kw. i 7R Park Gdańsk II - 50 900 m kw. Na koniec 2020 r. w budowie pozostawało 1,9 mln m kw. (-2% r/r), przy czym powierzchnia w ramach projektów spekulacyjnych wynosi 23,6%, osiągając najniższy poziom od III kw. 2017 r. Najwięcej nowej podaży w budowie znajduje się na Górnym Śląsku 359 000 m kw., w Warszawie 357 000 m kw. i w Trójmieście 272 000 m kw.
W wyniku dużej absorpcji na rynku magazynowym współczynnik pustostanów na koniec 2020 r. osiągnął poziom 7,1% (-0,4 pp. r/r). Najwięcej wolnej powierzchni w ujęciu procentowym znajduje się na Górnym Śląsku (10,2%) i w warszawskiej strefie II (10,1%). Z kolei najniższy współczynnik pustostanów znajduje się w Szczecinie i Polsce Wschodniej (poniżej 1%), w warszawskiej strefie III (1,4%), Polsce Zachodniej (2,4%) i Trójmieście (3,4%).
W zakresie czynszów, polityka cenowa większości właścicieli pozostała bez zmian na koniec 2020 r. Pandemiczna sytuacja na rynku powierzchni magazynowych nie wpłynęła znacząco na zmianę wysokości stawek bazowych ani efektywnych, które utrzymały swoje wartości w całym 2020 r. Tradycyjnie, najwyższe stawki odnotowuje się w strefie Warszawa Miasto 4,80 - 5,25 EUR/m kw., a najniższe w Polsce Centralnej, Poznaniu i wybranych lokalizacjach w okolicach Warszawy, gdzie można było wynająć powierzchnię po stawce bazowej już od 3,0 do 3,2 EUR/m kw., przy czy średnia dla większości rynków oscyluje pomiędzy 3,20 a 3,60 EUR/m kw.
Optymistyczne prognozy
W 2021 r. możemy spodziewać się stopniowego wzrostu w aktywności deweloperskiej w odpowiedzi na utrzymujący się silny popyt ze strony najemców. W dalszym ciągu deweloperzy powinni podchodzić nieco ostrożniej do inwestycji spekulacyjnych ze względu na niepewne prognozy dla gospodarki. Sektor udowodnił jednak, że jest oparty na mocnych fundamentach i radzi sobie dobrze w warunkach pandemii, co przekłada się na coraz przychylniejsze nastawienie banków do finansowania nowych projektów. Zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy i instytucje finansowe preferować będą jednak dojrzałe rynki o ugruntowanej pozycji i wysokiej płynności, gwarantujące znalezienie najemcy i możliwość wyjścia z inwestycji.
Źródło: AXI IMMO
Cały Raport jest dostępny poniżej w formacie PDF.
Raport pochodzi ze strony: https://www.axiimmo.com/raporty-i-publikacje/raport-polski-rynek-magazynowy-2020-r-prognozy-2021-r