Raport AXI IMMO - 10 faktów o rynku magazynowym w Polsce - podsumowanie 2019 r.

- Wysoki, stabilny popyt na poziomie 4 mln m kw., rekordowa liczba nowych inwestycji na głównych rynkach, ale też w nowych lokalizacjach, duży blisko 50% udział projektów spekulacyjnych w budowie, to obraz sektora magazynowego na koniec 2019 roku - komentuje Anna Głowacz, dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO. - Polski rynek magazynowy rośnie średnio w tempie 15% rocznie, co zawdzięcza wysokiemu zainteresowaniu zarówno najemców, jak też inwestorów. Obie grupy oceniają go jako stabilny i bezpieczny - dodaje Anna Głowacz.

1. Rynek inwestycyjny pod znakiem sprzedaży dużych projektów BTS
W 2019 r. wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym wyniósł 1,48 mld euro. Był to wynik o 17% niższy w porównaniu z rekordowym 2018 r., głównie ze względu na przedłużające się negocjacje i przesunięcie zamknięcia transakcji o wartości pond 1 mld euro na 2020 r. W magazyny inwestują zarówno fundusze z Europy, jak i kapitał z Azji, który jest obecny głównie za pośrednictwem europejskich platform. Stałą bolączką jest niska dostępność produktów, efektem tego jest coraz większa liczba transakcji już na etapie deweloperskim i "share asset". W odróżnieniu od 2018 r., kiedy to sprzedawały się portfele, ubiegły rok należał do dużych transakcji typu "single tenant". Nowych nabywców znalazły m.in. projekty Amazon w Bolesławcu i Polsce Centralnej czy Zalando w Olsztynku. Stopy kapitalizacji wykazują dalszą tendencję do kompresji.

2. Rekordowy popyt trzeci rok z rzędu
Popyt na powierzchnie magazynowe w 2019 r. w Polsce trzeci rok z rzędu utrzymał się na wysokim poziomie. Łącznie wynajęto prawie 4 mln m kw., z czego 67% stanowiły nowe umowy najmu. Pięć głównych rynków odpowiadało za 80% całości popytu. Najwięcej powierzchni wynajęto w regionie Warszawy (1,27 mln m kw.), następnie na Górnym Śląsku (600 tys. m kw.) i Polsce Centralnej (590 tys. m kw.). Najwięcej nowych umów najmu zostało podpisanych w regionie Warszawy.

3. Sektor rośnie, dzięki logistyce i e-commerce
W strukturze najmu przez cały rok 2019 udział firm logistycznych utrzymywał się na wysokim poziomie pomiędzy 35-45%, aby na koniec roku osiągnąć 40,5%. Operatorzy logistyczni wynajmują kolejne powierzchnie magazynowe ze względu na nowe kontrakty, ale też przystosowują łańcuchy dostaw do nowych wymagań klientów z kanału e-commerce. Efektem tego jest zapotrzebowanie na powierzchnie z przeznaczeniem na obsługę zwrotów, magazyny szybko rotujące czy regionalne centra dystrybucyjne.

4. Całkowite zasoby na prostej ścieżce do przekroczenia 20 mln m kw.
W całym 2019 r. do użytku oddano 2,72 mln m kw. nowej powierzchni magazynowej. Jest to wynik o 23% wyższy niż w roku poprzednim. Całkowite zasoby magazynowe na koniec roku to ponad 18,6 mln m kw. Najwięcej powierzchni zostało dostarczone na rynek w regionie Polski Centralnej (656 tys. m kw.), następnie na Górnym Śląsku (573 tys. m kw.) i na Dolnym Śląsku (430 tys. m kw.). Polski rynek magazynowy rok do roku rośnie w tempie powyżej 15%.

5. Blisko 50% nowych inwestycji to projekty spekulacyjne
Na koniec roku w budowie było 1,9 mln m kw., z czego najwięcej na Górnym Śląsku (478 tys. m kw.), następnie w regionie Warszawy (470 tys. m kw.) i na Dolnym Śląsku (270 tys. m kw.). Warto dodać, że ponad 260 tys. m kw. powstaje w regionie Trójmiasta, co stanowi 1/3 dotychczasowych zasobów tego regionu. Deweloperzy nie boją się projektów spekulacyjnych. Udział tego typu inwestycji w strukturze podaży na koniec roku wyniósł 49%.

6. Nowe rynki z rosnącym potencjałem
Poza 5 głównymi rynkami obserwujemy stały rozwój mniejszych i nowych rynków, takich jak: Szczecin, Kielce, Legnica, Gorzów Wielkopolski, Białystok, Lublin czy Olsztyn. Całkowite zasoby łącznie na wszystkich mniejszych rynkach na koniec roku wyniosły 3,3 mln m kw. i wzrosły o 26% względem 2018 r. Największy przyrost powierzchni miał miejsce w woj. warmińsko-mazurskim, ze względu na oddanie do użytku BTS dla firmy Zalando o powierzchni ponad 120 tys. m kw. Popyt wygenerowany na nowych rynkach przekroczył 770 tys. m kw., z czego 95% to nowe umowy najmu.

7. Poziom pustostanów z tendencją wzrostową
Efektem oddania do użytku dużej liczby inwestycji spekulacyjnych oraz relokacji najemców jest wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej, który na koniec 2019 r. wyniósł 6,5%, co stanowi wzrost o 2 p.p. względem końca 2018 r. i jest najwyższym wynikiem od 5 lat. W kolejnych miesiącach trend ten zostanie utrzymany. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w regionie Polski Centralnej: 11,2% oraz na Górnym Śląsku: 8,2%. Na mniejszych rynkach największą dostępność powierzchni odnotowano w regionie Bydgoszczy i Torunia (8,1%), Trójmiasta (8,0%) oraz Krakowa (7,5%).

8. W czynszach było wzrostowo, jest stabilnie
W pierwszej części 2019 r. stawki bazowe wykazywały tendencję wzrostową, jednak pod koniec roku ustabilizowały się. Średnie stawki bazowe w obiektach typu big-box oscylowały w przedziale 2,9 - 3,8 euro/m kw., co przekładało się na stawki efektywne pomiędzy 2,1 do 3,2 euro/m kw. Nadal najniższe możliwe do uzyskania stawki czynszów były w regionie Poznania oraz okolicach Warszawy. Najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa miasto, gdzie stawki bazowe oscylują w przedziale 4,9 - 5,5 euro/m kw. W najbliższych miesiącach stawki bazowe utrzymają się na stabilnym poziomie, natomiast efektywne będą wykazywały delikatną tendencję spadkową w regionach, gdzie rośnie poziom pustostanów.

9. Wzrost sektora zależny od e-commerce
Sektor nieruchomości magazynowych pozostanie na ścieżce stabilnego wzrostu. Trend wzrostu zapotrzebowania ze strony e-commerce i wzrost liczby inwestycji w lokalizacjach miejskich będą kształtowały obraz rynku w najbliższym roku. Aktywność deweloperska utrzyma się na wysokim poziomie, jednak możemy spodziewać się spadku liczby inwestycji typowo spekulacyjnych. Po stronie popytu będziemy odnotowywać więcej mniejszych transakcji związanych z ekspansjami i przebudową łańcuchów dostaw, niż spektakularnymi, pojedynczymi inwestycjami.

10. Wyzwaniem perturbacje w światowej gospodarce
Możliwy spadek popytu będzie związany z czynnikami makroekonomicznymi, takimi jak: przestoje w łańcuchach dostaw związane z rozprzestrzenianiem się koronawirusa, widoczny spadek produkcji wynikający ze spadku konsumpcji, zwłaszcza w Europie Zachodniej, niska dostępność pracowników przy jednoczesnych rosnących kosztach pracy. Światowa gospodarka, w tym sektor magazynowy może spodziewać się tymczasowego osłabienia koniunktury ze względu na koronawirusa.

Źródło: AXI IMMO

Cały Raport jest dostępny poniżej w formacie PDF.

Raport pochodzi ze strony: https://www.axiimmo.com/raporty-i-publikacje/raport-podsumowanie-2019-r-10-faktow-o-rynku-magazynowym-w-polsce-axi-immo