Jakie trendy będą kształtowały przyszłość rynku magazynowego?

Polski rynek magazynowy osiągnął etap zdrowej stabilizacji, zbliżając się do 35 mln mkw. zasobów w całym kraju. W całym 2024 roku popyt wzrósł o 4 proc., w porównaniu z rokiem poprzednim. Natomiast deweloperzy wyraźnie spowolnili działania – ilość powierzchni w budowie w grudniu ubiegłego roku spadła do 1,75 mln mkw., w porównaniu z 2,8 mln mkw. w tym samym okresie w 2023 roku, czy z ponad 4,6 mln mkw. w rekordowym 2021 roku.

Przez kilkanaście ostatnich lat Polska była jednym z najszybciej rozwijających się rynków magazynowych w Europie. Pod względem popytu i podaży – rokrocznie biliśmy rekordy. W ostatnim czasie polski rynek magazynowy dojrzał i osiągnął stabilizację, co zbiegło się w czasie ze spowolnieniem gospodarczym na całym świecie. I chociaż nie ścigamy się już na ilość, to wyzwań nie brakuje.
– mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Mniej nowych najemców, więcej renegocjacji

Pomimo trudnej sytuacji gospodarczej, polski rynek magazynowy nie stoi w miejscu. W ciągu ostatnich lat Polska stała się jednym z głównych hubów logistycznych w Europie Środkowej i Wschodniej. Naszym atutem są nie tylko doskonała lokalizacja w samych sercu starego kontynentu i rozwinięta infrastruktura drogowa, ale również duży wewnętrzny rynek konsumencki oraz wysoki PKB, w porównaniu z resztą Europy.

Z drugiej strony cały rynek mierzy się z trudną sytuacją międzynarodową i konfliktem za wschodnią granicą.

Stabilność polityczna w Polsce, jak również w Europie, odgrywa aktualnie znacznie większą rolę w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, niż kiedykolwiek. W ciągu ostatnich kilku lat, po wybuchu wojny w Ukrainie, wiele międzynarodowych firm wstrzymywało decyzje o relokacji i ekspansji w Polsce, czego jednym ze skutków jest zmiana struktury popytu na powierzchnie magazynowe w naszym kraju. Mimo że w całym 2024 roku firmy wynajęły łącznie ponad 5,8 mln mkw., co uważamy za dobry wynik (trzeci w historii rynku magazynowego), to aż 42 proc. tej powierzchni dotyczyło renegocjacji. Dla zobrazowania tego trendu wystarczy wspomnieć, że jeszcze kilka lat temu renegocjacje stanowiły jedynie 20-30 proc. wynajmowanych powierzchni. Chcąc zmienić te proporcje i dać deweloperom impuls do rozpoczynania większej liczby nowych inwestycji, potrzebujemy napływu nowych zagranicznych firm oraz rozwoju tych, które już działają na naszym rynku.
– wyjaśnia Jakub Kurek.

Niskie czynsze i wysokie koszty energii

Procesy decyzyjne trwają o wiele dłużej, niż jeszcze kilka lat temu. Jednak w ostatecznych negocjacjach, Polska nadal ma mocne karty na stole. Jako rynek rozwinięty i dojrzały, pozostaliśmy nie tylko konkurencyjni kosztowo, ale również pod względem jakości oferowanych hal produkcyjnych i magazynowych.

Po podwyżkach czynszu w ostatnich latach, nastąpiła korekta. Opłaty za najem ustabilizowały się na poziomie satysfakcjonującym obydwie strony – tak najemców, jak i wynajmujących. W tym roku również nie przewidujemy znaczących podwyżek. Przewagą polskich magazynów jest również ich wiek. W naszych zasobach znajdują się głównie nowe hale, spełniające aktualne normy technologiczne i środowiskowe. Szacujemy, że ponad 70 proc. z tych budynków ma poniżej 10 lat.
– informuje dyrektor w Newmark Polska.

Zrównoważone koszty najmu przyciągają firmy do Polski. Niestety przedsiębiorcy muszą jednocześnie mierzyć się z rosnącymi opłatami eksploatacyjnymi, jak również wysokimi kosztami energii elektrycznej. – W tym kontekście bardzo ważnym kierunkiem ewolucji rynku magazynowego w najbliższych latach będzie zrównoważony rozwój oraz potrzeba dostosowania się do wymogów związanych z ochroną środowiska. W odpowiedzi na rosnące koszty energii oraz obowiązki związane z emisją CO₂, wiele firm już od kilku lat stawia na alternatywne źródła. Wprowadzenie tych rozwiązań na szerszą skalę jest jednak kapitałochłonne i rozciągnięte w czasie, ale warte wysiłków. W przyszłości odpowiedzią na rosnące potrzeby związane z efektywnością energetyczną oraz coraz bardziej rygorystyczne normy środowiskowe mogą stać się magazyny, które potrafią wytwarzać i magazynować energię z odnawialnych źródeł. Wymaga to jednak wspólnego wysiłku, tak podmiotów komercyjnych, jak i instytucji państwowych, prowadzącego do unowocześnienia sieci elektroenergetycznej, a w efekcie stopniowego odchodzenia od paliw kopalnych – mówi Jakub Kurek.

Wykształceni specjaliści na pokładzie

Stosunkowo nowym wyzwaniem dla przedsiębiorców stały się też rosnące koszty pracy.

Wyższe wynagrodzenia dla pracowników są naturalną konsekwencją dojrzewania gospodarki. Chcąc jednak utrzymać konkurencyjność na kontynencie, firmy muszą poradzić sobie z wysokimi kosztami pracy oraz niedoborem pracowników w niektórych lokalizacjach. Rozwiązaniem mogą być inwestycje w zautomatyzowane procesy magazynowe. Nowe technologie pozwalają na bardziej efektywne zarządzanie powierzchnią, zmniejszenie kosztów operacyjnych i zwiększenie wydajności
– twierdzi dyrektor w Newmark Polska.

Wyjaśnia też, że dzięki zautomatyzowanym systemom, magazyny mogą obsługiwać bardziej zaawansowane operacje, takie jak parcelowanie, etykietowanie czy też rozdzielanie towarów. Wraz z rozwojem nowych technologii, takich jak sztuczna inteligencja, robotyka czy Internet rzeczy (IoT), magazyny w Polsce stają się bardziej innowacyjne i dostosowane do współczesnych potrzeb rynkowych.

Dynamiczny rozwój technologii w magazynach nie byłby możliwy, gdyby nie dostęp do wykształconych specjalistów w naszym kraju, szczególnie w dużych ośrodkach akademickich.

Obecny rynek pracy jest kolejnym elementem magazynowej układanki, gdzie nie konkurujemy już na taniość i ilość, ale jakość. Dzięki dostępnym talentom – wykształconym specjalistom, którzy są w stanie obsłużyć najbardziej skomplikowane procesy i nowoczesne technologie, Polska staje się idealnym miejscem do inwestowania w rozwiązania wymagające wysokich kompetencji i nowoczesnego podejścia.
– podkreśla dyrektor w Newmark Polska.

Poniżej metra na jednego mieszkańca

Ciekawym trendem, który zauważyli analitycy z Newmark Polska jest nierównomierne rozłożenie powierzchni magazynowej w kraju, co pokazuje potencjał rozwoju niektórych regionów. Eksperci policzyli, że średnie nasycenie dla Polski powierzchnią magazynową wynosi 0,92 mkw. na jednego mieszkańca. Wskaźniki dużo powyżej średniej uzyskały: woj. łódzkie (2,08 mkw.), lubuskie (1,72 mkw.), dolnośląskie (1,70 mkw.), śląskie (1,33 mkw.), mazowieckie (1,27 mkw.) i wielkopolskie (1,04 mkw.).

Co ciekawe, nasycenie poniżej średniej krajowej odnotowały województwa pomorskie i zachodniopomorskie, odpowiednio: 0,74 mkw. i 0,76 mkw. na mieszkańca. Tymczasem Jakub Kurek zapewnia, że tereny przybrzeżne mają ogromny potencjał wzrostu i od kilku lat rozwijają się dynamicznie, można powiedzieć – nie zważając na lepszą czy gorszą koniunkturę rynku.

W samym województwie zachodniopomorskim powstaje obecnie prawie 115 tys. mkw. powierzchni magazynowej – najwięcej od początku 2022 roku. Motorem rozwoju tych obszarów są przede wszystkim liczne inwestycje w energetykę wiatrową i ciągła rozbudowa infrastruktury portowej. Polskie porty, przede wszystkim w Gdańsku, Gdyni i Świnoujściu, od lat notują rekordowe przeładunki, konkurując z najlepszymi portami w Europie. Naturalną konsekwencją ożywienia na Pomorzu jest zapotrzebowanie na magazyny zgłaszane przez logistyków działających w obrocie międzynarodowym – mówi ekspert.

Dyrektor Newmark Polska podkreśla też, że będzie to jeden z ważniejszych trendów na rynku magazynowym w najbliższym czasie. Szczególnie, że w budżecie na ten rok przewidziano rekordową kwotę około 2 mld zł na rozwój gospodarki morskiej, czyli o prawie jedną czwartą więcej, niż w roku poprzednim. W ramach inwestycji zostanie przeprowadzona budowa terminala kontenerowego w Świnoujściu oraz rozbudowa portów w Gdańsku i Gdyni, co w znacznym stopniu poprawi ich przepustowość i wpłynie na dalszy rozwój logistyki międzynarodowej.

Ciekawym regionem na magazynowej mapie kraju jest również województwo kujawsko-pomorskie – postrzegane jako potencjalne zaplecze dla portów morskim. Szczególnie ze względu na rosnącą rolę transportu intermodalnego, analitycy dostrzegają duży potencjał tego regionu, tym bardziej, że aktualne nasycenie magazynami w województwie wynosi tylko 0,44 mkw. na mieszkańca.

Polska nadal ma duży potencjał, jeśli chodzi o dostępność terenów inwestycyjnych, w porównaniu z innymi krajami Europy. Deweloperzy cały czas przygotowują się na powrót nowego popytu, zabezpieczając działki w nowych i ciekawych lokalizacjach – podsumowuje Jakub Kurek.

Źródło: Newmark Polska