Magazyny w cieniu inflacji, zmian klimatycznych i wojny – podsumowanie 2023 r. I perspektywy na 2024 r.

Złożona sytuacja w branży

Polski sektor logistyczny można określić jako stabilny, co nie oznacza jednak, że ostatni rok minął bez większych wyzwań. Przedsiębiorstwa wciąż zmagają się bowiem ze skutkami wojny w Ukrainie. W raporcie Confidence Index 2023¹, firmy wskazały konsekwencje wydarzeń geopolitycznych, które na co dzień odczuwają w swojej działalności. Wśród nich znalazły się wyższe koszty operacyjne, niedobór pracowników, zakłócenia międzynarodowych łańcuchów dostaw i zwiększone koszty kredytowania działalności. Ponadto w ujęciu ogólnym na łańcuchy dostaw, produkcję oraz sprzedaż detaliczną najbardziej negatywny wpływ miały rosnące koszty pracy. Trudności związane z wydatkami na pracowników odczuło aż 79 proc. przedsiębiorstw. Ten czynnik okazał się być jeszcze większym wyzwaniem niż inflacja. Przedsiębiorcom doskwierały także wzrosty cen paliw i energii, niepewna sytuacja gospodarcza oraz niedobór materiałów.

Na drodze ku stabilizacji

Stan polskiego rynku magazynowego w ostatnim roku również miał zauważalne wahania. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy br. deweloperzy dostarczyli 3,12 mln mkw. powierzchni – 13 proc. mniej niż w trzech kwartałach roku ubiegłego. W efekcie całkowite zasoby sektora przekroczyły próg 31 mln mkw., co czyni Polskę jednym z najszybciej rozwijających się krajów w Europie pod względem powierzchni logistycznej i przemysłowej. Warto odnotować, że po pierwszych trzech miesiącach, kiedy rynek uzupełniło prawie 2 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, podaż wyhamowała. Drugi kwartał przyniósł już tylko 692,6 tys. mkw., a trzeci – 527 tys. mkw². To najniższy wyniki od II kw. 2021 r. i skutek mniejszej liczby nowo rozpoczętych budów w ubiegłym roku. Przewiduje się jednak, że do końca 2023 roku podaż osiągnie 4 mln mkw³.

Z kolei popyt brutto wyniósł 1,5 mln mkw., co sprawia, że pod tym względem III kw. 2023 r. był najlepszy od czerwca 2022 r. Największy udział w popycie miały umowy brutto (56 proc.). Renegocjacje stanowiły natomiast 30 proc., a ekspansje – 14 proc⁴.

Współczynnik pustostanów od początku 2022 r. wykazuje tendencję wzrostową – na koniec III kw. br. wyniósł on 7,7 proc. Wartość ta wynika z faktu, że duża część nowej podaży wprowadzonej na rynek nie była wynajęta w pełni. Swoich najemców nie znalazła prawie połowa powierzchni dostarczonej w III kw. 2023. Ponadto prawie 70 proc. stanowiły obiekty powstałe po 2021 r⁵.

Nadzieją napawa fakt, że w kwestii powierzchni w budowie nastąpiło przełamanie. Jej wolumen na koniec września 2023 r. wyniósł ok. 2,5 mln mkw., co oznacza pierwszy kwartalny wzrost tej wartości od początku 2022 r. Tylko od sierpnia do września br. rozpoczęto budowę prawie 900 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Jednocześnie na rynku miał miejsce mniejszy udział inwestycji realizowanych spekulacyjnie – na koniec września 2023 r. wyniósł on 40 proc⁶.

Aktualnie obserwujemy także stabilizację czynszów, które intensywnie rosły w ostatnich miesiącach. W najpopularniejszych lokalizacjach miesięczne stawki za wynajem najnowocześniejszych powierzchni kształtują się na poziomie 3,9-5,4 EUR/mkw., a w Warszawie sięgają nawet 7,5 EUR/mkw⁷. Spadki odnotujemy prawdopodobnie w regionach, w których aktywność najemców jest najniższa.

Co czeka rynek w 2024 roku?

Wspólnym mianownikiem zmian, jakich możemy spodziewać się w 2024 r., będą kwestie ESG, a w szczególności aspekty środowiskowe. W perspektywie krótkoterminowej mogą pojawić się nowe regulacje prawne, mające na celu minimalizację negatywnego wpływu nieruchomości w całym cyklu ich życia na środowisko. Inwestorzy będą musieli dostosować się do nowych standardów, firmy już przygotowują się do spodziewanych wymagań i uwzględniają kwestie ESG w swoich strategiach.
W ślad za przepisami prawnymi przyjdą zapewne nowe lub zaktualizowane zasady certyfikacji budynków. Już teraz trwają prace nad systemem BREEAM V7, który ma wprowadzić wskaźniki zapewniające większą zgodność m.in. z Taksonomią UE oraz rozporządzeniem SFDR.
Transformacja energetyczna nie obejdzie się bez rosnącego udziału odnawialnych źródeł energii. Inwestorzy, mimo m.in. ograniczeń prawnych i infrastrukturalnych, będą walczyć z wysokimi kosztami cen energii i zmianami klimatu, instalując technologie OZE w swoich nieruchomościach.

2024 rok postawi przed rynkiem i inwestorami nowe wyzwania, związane z wyceną nieruchomości, uwzględniającą kwestie ESG. Rzeczoznawcy, ze względu na brak danych i standardów, nie są w stanie w pełni uwzględnić ryzyk i szans związanych z ESG w swojej pracy. To może prowadzić do powstania tzw. carbon bubble, czyli sytuacji, w której wartości nieruchomości są zawyżone w wyniku błędnej oceny wspomnianych ryzyk. Rynek staje więc przed zadaniem wypracowania wytycznych i dostarczenia danych, które ułatwią pracę rzeczoznawcom.

Na tym oczywiście trendy się nie kończą. W dalszym ciągu obserwujemy bowiem zmiany w organizacji globalnych łańcuchów dostaw, a także intensywny rozwój friendshoringu, nearshoringu i reshoringu. W 2024 r. możemy się więc spodziewać większego udziału transakcji związanych z tymi procesami. Mam też nadzieję, że zarówno ogólna sytuacja gospodarcza, jak i kondycja rynku magazynowego oraz branży logistycznej, będą w dalszym ciągu dążyć ku pełnej stabilizacji.

Źródła:
1. CBRE, Panattoni, raport „Confidence Index 2023. Barometr nastrojów najemców w sektorze magazynowym”: https://mktgdocs.cbre.com/2299/c4efbcf1-1c6f-4932-bef3-df3965931396-654112733.pdf
2. AXI IMMO, raport „Rynek Magazynowy w Polsce w okresie I-III kw. 2023 r.”: https://www.axiimmo.com/raporty-i-publikacje/raport-rynek-magazynowy-w-polsce-w-okresie-1-3-kw-2023-r/
3. Cushman & Wakefield, raport „TRENDS RADAR 2024”: https://www.cushmanwakefield.com/pl-pl/poland/insights/trends-radar
4,5,6. Colliers, raport „Market Insights. Polska Q3 2023”: https://www.colliers.com/pl-pl/research/market-insights-q3-2023
7. CBRE, „Polski rynek przemysłowo-logistyczny 3 kw. 2023r.”: https://www.cbre.pl/insights/figures/polski-rynek-przemys%C5%82owo-logistyczny-3-kw-2023r-