Stabilny popyt przy spadku aktywności deweloperskiej - raport AXI IMMO

Sektor inwestycyjny na rynku magazynowym: spadek wartości transakcji i ożywienie w III kwartale 2024

W okresie I-III kw. 2024 r. na rynku inwestycyjnym łączna wartość transakcji w sektorze magazynowym wyniosła 738 mln EUR (-12%r/r), co stanowi 27% całkowitego wolumenu inwestycji nieruchomościowych w Polsce. Trzeci kwartał przyniósł jednak znaczną poprawę – wartość transakcji wyniosła 445 mln EUR, co przełożyło się na 46% udziału w całym wolumenie. Rynek odżył m.in. dzięki powrotowi transakcji portfelowych, takich jak nabycie trzech Diamond Parków przez amerykańskiego inwestora Greykite od AIG/White Star oraz przejęcia udziałów w DL Invest przez Emira Property Fund. Emira uzyskała w obrębie nowej emisji 25 proc. udziałów w ramach pref equity z opcją wykupu DL Invest Group w części struktur operacyjnych grupy DL Invest Group.

– Na przestrzeni ostatnich miesięcy polski sektor inwestycyjny w nieruchomościach komercyjnych wykazuje oznaki stabilizacji i ożywienia. Szczególnie pozytywnie wyróżnia się sektor magazynowy, który po trudnym początku roku odzyskał dynamikę. Widoczne jest rosnące zainteresowanie inwestorów portfelami nieruchomości przemysłowo-logistycznych, co przejawia się w zwiększonej liczbie otwartych procesów transakcyjnych. Tradycyjnie najgorętsze pozostają w pełni skomercjalizowane aktywa magazynowe zlokalizowane na największych rynkach o ugruntowanej pozycji. – komentuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.

Zasoby magazynowe i aktywność deweloperska

Na koniec września 2024 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły poziom 34 mln mkw. (+9% r/r). Aktywność deweloperów w pierwszych trzech kwartałach wyniosła 2,1 mln mkw. (-33% r/r), z czego w samym III kw. dostarczono 454 tys. mkw. Najwięcej nowej powierzchni w okresie od stycznia do końca września br. oddano w woj. dolnośląskim, mazowieckim i łódzkim. Obecnie w budowie znajduje się 1,9 mln mkw. (-22% r/r) powierzchni – to drugi najniższy poziom od 2018 roku. Zauważalny jest także spadek wolumenu rozpoczynanych nowych projektów, który w okresie od I kw. do III kw. 2024 r. wyniósł 1,2 mln mkw. (-49% r/r). W podziale na województwa najwięcej buduje się kolejno w woj. dolnośląskim (571 tys. mkw.), woj. mazowieckim (331 tys. mkw.) i śląskim (295 tys. mkw.). Na mniejszych rynkach aktywność deweloperów spadła.

Poziom pustostanów: stabilizacja na rynku wynajmu

Na koniec września 2024 r. wskaźnik pustostanów na rynku magazynowym utrzymywał się na stabilnym poziomie 8,0% (-0,3 p.p. kw./kw. i +0,2 p.p. r/r). Najwyższa dostępność powierzchni występowała w województwach lubuskim, świętokrzyskim i lubelskim, odpowiednio na poziomie 20%, 16,1% i 12,9%. Wśród rynków wielkiej piątki najwyższy wskaźnik pustostanów zanotowano w woj. łódzkim (11,2%), gdzie dostępnych było 539 tys. mkw. powierzchni. Średni współczynnik pustostanów dla pięciu największych rynków wyniósł 7,9%, zbliżając się do krajowej średniej.

– Polski rynek magazynowy wchodzi w fazę stabilizacji, z mniejszą aktywnością deweloperską i większym naciskiem na projekty dostosowane do potrzeb najemców. Podaż dostosowuje się do rzeczywistej aktywności najemców, co prowadzi do bardziej zrównoważonego rozwoju. Wolumen transakcji najmu pozostaje wysoki, ale znaczącą jego część stanowią renegocjacje. – wskazuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

Wzrost zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe

Popyt brutto na powierzchnie produkcyjne i logistyczne w Polsce w okresie I-III kw. 2024 r. wyniósł 3,8 mln mkw. (+ 2,5% r/r). W strukturze najmu dominowały nowe umowy i ekspansje, które odpowiadały za 61% wolumenu wszystkich transakcji. Największe zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową w okresie
I-III kw. 2024 r. odnotowano w województwach mazowieckim, dolnośląskim i łódzkim. Z kolei wśród największych transakcji najmu zawartych w samym III kw. br. należy wymienić:

• CTPark Warsaw West (Wiskitki), 63 000 mkw., najemca z sektora handlowego (nowa umowa)
• Prologis Park Łódź, 41 500 mkw., najemca z sektora RTV/AGD (nowa umowa)
• GLP Poznań Airport Logistics Centre, 28 800 mkw., najemca z sektora FMCG (przedłużenie)

Stawki czynszów: stabilne ceny z tendencją wzrostową

Stawki czynszów bazowych utrzymywały się na stabilnym poziomie, z tendencją delikatnie wzrostową w inwestycjach nowych i planowanych. Obecnie wahają się w przedziale od 3,7 do 5,5 EUR/mkw. (big-box), z najniższymi stawkami dostępnymi w lokalizacjach z obiektami kilkukrotnie rekomercjalizowanymi. Efektywne stawki czynszów pozostają niższe o około 20% od bazowych, co wynika m.in. z poziomu pustostanów oraz warunków negocjowanych w umowach długoterminowych.

Perspektywy dla polskiego rynku magazynowego

– Polski rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych w 2024 r. wykazuje oznaki stabilności, mimo spadku aktywności deweloperskiej oraz bardziej wymagającej sytuacji makroekonomicznej. Inwestorzy oraz najemcy wciąż dostrzegają potencjał w kluczowych regionach kraju takich jak Warszawa, Łódź, Górny Śląsk czy Dolny Śląsk, co przyczynia się do utrzymania stawek czynszów na stabilnym poziomie i perspektyw dalszego rozwoju rynku. Natomiast w kontekście popytu, spodziewamy się dużej aktywności firm w IV kw., który zazwyczaj jest najlepszym na przestrzeni całego roku. – podsumowuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Raport dostępny pod linkiem.

Źródło: AXI IMMO

Czytaj także:
- Sztuczna inteligencja, nowe trendy i rozwiązania w raporcie DHL Logistics Trend Radar 7.0
- Ożywienie rynku magazynowego w Polsce – raport AXI IMMO
- Polska wśród liderów na rynku magazynowym w Unii Europejskiej