Eksperci JLL podsumowują I kwartał na rynku magazynowym
- Oprac. M.T.
- Kategoria: Raporty i analizy
Całkowity popyt brutto w pierwszym kwartale na rynku magazynowym w Polsce wyniósł 923 000 m² a ogólna aktywność pozostała umiarkowana. W przeciwieństwie do wyników z poprzedniego roku, pierwsze miesiące 2024 r. były silnie napędzane przez nowe umowy i ekspansje. Na koniec marca 2024 r. wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostał stosunkowo stabilny i wyniósł w Polsce średnio 7,8%. Wzrost wskaźnika pustostanów wywierał wpływ na sytuację związaną z czynszami, jednak w nadchodzących miesiącach presja na obniżenie stawek prawdopodobnie osłabnie ze względu na ograniczoną aktywność budowlaną. Eksperci JLL podsumowują I kwartał 2024 roku na rynku magazynowym.
Rynki europejskie zmierzają ku stabilności
Stopniowe ożywienie wzrostu gospodarczego przyczyni się do poprawy nastrojów na rynku.
– Choć prognozy na 2024 rok są pozytywne dla większości europejskich rynków, w wielu przypadkach nie przewiduje się rocznego wzrostu wyższego niż 1%. Jednak bez wyjątku, znacznie lepsze prognozy dotyczą roku 2025. Consensus Forecast przewiduje, że Polska wyprzedzi wyniki innych gospodarek europejskich osiągając tempo wzrostu PKB na poziomie 2,9% w 2024 r. i 3,7% w 2025 r. Inflacja utrzymuje tendencję spadkową, choć nadal obecne jest ryzyko jej wzrostu. Wciąż istnieje podwyższona niepewność dotycząca przyszłości, co może mieć wpływ na procesy decyzyjne – Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy
Na polskim rynku dominowały firmy z sektora handlowego
– Ogólna aktywność najemców obserwowana w Polsce pozostała umiarkowana. W I kw. 2024 r. popyt osiągnął 923 000 m² i był zbliżony do wyników z analogicznych okresów lat 2023, 2020 i 2019. Biorąc jednak pod uwagę wyjątkowe lata 2021 i 2022, rezultat ten był nadal 18% poniżej 5-letniej średniej dla pierwszych trzech miesięcy roku. W przeciwieństwie do wyników z poprzedniego kwartału i całego 2023 roku, I kwartał 2024 r. był napędzany nowym popytem, a odnowienia stanowiły zaledwie 26% – mówi Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy
– Pierwszy kwartał 2024 r. został zdominowany przez firmy sektora handlowego, które odpowiadały za 46% nowego popytu (w tym jedna znacząca umowa dla e-commerce). Aktywny pozostał również sektor produkcyjny, z udziałem na poziomie 32%, natomiast operatorzy logistyczni odpowiadali za 22% całkowitego popytu netto. Zarówno w Polsce, jak i w Europie obserwujemy pewne ożywienie branży e-commerce. W kolejnych kwartałach należy się spodziewać większej liczby transakcji zawieranych przez operatorów logistycznych – mówi Tomasz Mika, Head of Industrial Agency
Deweloperzy widocznie zwolnili w pierwszym kwartale
Wyniki z pierwszych trzech miesięcy 2024 r. nadal napędzane były aktywnością deweloperską z poprzednich kwartałów – rynek magazynowy w Polsce powiększył się o 993 000 m². Mimo dostarczonej nowej podaży, widoczne jest pewne ochłodzenie. Nowa powierzchnia, w porównaniu z analogicznym okresem 2023 r., spadła o 35%. W marcu 2024 r. całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły 33,9 miliona m².
W analizowanym okresie wielkość wolumenu w budowie została ograniczona do 2,2 miliona m², przy czym aktywność spekulacyjna spadła do około 1,1 miliona m². Najwięcej powierzchni pozostaje w budowie we Wrocławiu (518 000 m²), Warszawie (498 100 m² ) i Polsce Centralnej (342 700 m²). Wysoki wskaźnik niewynajętej powierzchni na poziomie 7,8% powstrzymuje deweloperów od rozpoczynania nowych inwestycji. W kolejnych kwartałach należy się spodziewać dalszego spadku aktywności budowlanej.
Inwestorzy poświęcają więcej uwagi jakości
W I kwartale 2024 r. zawarto sześć transakcji, dzięki którym wolumen inwestycyjny na rynku magazynowym osiągnął około 138 milionów euro. Znaczącą część tego wolumenu stanowił zakup przez Hillwood dwóch parków o łącznej powierzchni 82 000 m², zlokalizowanych około 15 km od centrum Warszawy (Warsaw West Parks). Drugą największą transakcją było przeniesienie własności MDC2 Park Kraków South. Generali Real Estate nabyło kompleks o powierzchni najmu ponad 90 000 m² do otwartego funduszu inwestycyjnego Generali Real Estate Logistics Fund. Równie istotny był także zakup Panattoni Park Wrocław West Gate, zlokalizowanego w pobliżu przyszłej fabryki półprzewodników Intela zaledwie 20 km od centrum Wrocławia.
– Rynek w dalszym ciągu odczuwa wpływ podwyższonego kosztu kapitału, co skutkuje ograniczeniem aktywności najbardziej agresywnych graczy. Na rynku dominują strategie „core+” oraz „value-add” a inwestorzy ograniczają ryzyko transakcyjne nadal skupiając się na małych i średnich projektach. W rezultacie, średnia wielkość transakcji, zarówno zamkniętych jak i oczekujących, jest obecnie zdecydowanie mniejsza w porównaniu ze średnią długoterminową. Inwestorzy zwracają również większą uwagę na jakość aktywów, co utrudnia sprzedaż produktu starszego lub niezgodnego z wymogami ESG. – podsumowuje Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment
Źródło: JLL