Pierwsza połowa 2023 r. na rynku magazynowym okiem ekspertów JLL
- Oprac. M.T.
- Kategoria: Raporty i analizy
Wyniki dotyczącego sektora magazynowego obserwowane w I połowie roku w Polsce odzwierciedlały kondycję rynku europejskiego. Całkowity popyt osiągnął łącznie 1,95 miliona m², z czego 73% stanowiły nowe umowy i ekspansje. Na koniec II kwartału 2023 r. w budowie pozostawało 2,5 miliona m², podzielone niemal po połowie na powierzchnię zabezpieczoną i spekulacyjną. Pierwszą połowę 2023 roku na rynku magazynowym podsumowują eksperci JLL, lidera doradztwa na rynku nieruchomości.
Powrót do dynamiki sprzed pandemii
– Mimo, iż popyt brutto na poziomie 970 000 m² był zbliżony do pierwszego kwartału, suma nowych umów i ekspansji wzrosła o około 11% kw/kw. Wynik ten pozostaje około 24% poniżej pięcioletniej średniej dla I połowy roku, jednak jest bliski rezultatom z lat 2018-2020, które wówczas uważane były za wysokie i pozytywne dla rynku. – mówi Maciej Kotowski, Director Research & Consultancy
Umacniający się sektor produkcyjny odpowiadał za około 31% popytu netto w I połowie roku, plasując się zaraz za sieciami handlowymi (32%) i logistyką (36%). Mimo znaczącego spowolnienia rozwoju sektora e-commerce, czego odzwierciedleniem był m.in. spadek udziału handlu online w całkowitej sprzedaży detalicznej do zaledwie 7,7% w czerwcu 2023 r., branża e-commerce kontynuuje swój stabilny rozwój w Polsce, odpowiadając za prawie 200 000 m² wynajętych w I półroczu 2023 r.
- Na koniec czerwca 2023 r. średni współczynnik pustostanów w Polsce osiągnął 6.9%, co odpowiadało około 2,2 miliona m² dostępnej powierzchni.
- Pomimo chwilowego wstrzymania budowy nowych dużych kompleksów i projektów BTS, rynek napędzają małe i średnie inwestycje typu multi-tenant.
- Na koniec czerwca 2023 r. całkowite istniejące zasoby wynosiły 31,5 miliona m². W drugim kwartale 2023 r. oddano do użytku milion m², jednak spodziewane jest dalsze zmniejszania się tego wskaźnika w nadchodzących miesiącach.
- Wartości czynszów dla tzw. Wielkiej Piątki urosły średnio o 5,3% w porównaniu z grudniem 2022 r. W czerwcu 2023 r. mieściły się one w przedziale 3,50 – 5,75 euro/ m²/ miesiąc (typowe podmiejskie parki logistyczne). Lokalizacje miejskie wykazują większą dynamikę – czynsze w analogicznym okresie wzrosły o 7,1%. Wartości osiągają nawet do 8,5 euro/ m²/ miesiąc w przypadku miejskich magazynów w Warszawie.
Najemcy najbardziej aktywni na Górnym Śląsku
Górny Śląsk, gdzie w I połowie roku wynajęto 366 000 m² (netto), pozostaje zdecydowanym liderem wśród rynków magazynowych w Polsce. Chociaż całkowity popyt nadal był zdominowany przez rynki Wielkiej Piątki, które łącznie odpowiadały za 70% wynajętej powierzchni, aktywność obserwowana była w wielu lokalizacjach w całej Polsce.
Pozytywne wyniki dotyczyły też największych rynków regionalnych – Szczecina, Krakowa, Trójmiasta i województwa Lubuskiego. Łącznie wynajęto tam 300 000 m², z czego za największą transakcję odpowiadał Szczecin (56 000 m², sektor produkcyjny). Znaczący udział w nowym popycie przypadał również na grupę małych rynków wschodzących. W sumie w Lublinie, Rzeszowie, Opolu, Białymstoku i Kielcach wynajęto 116 500 m².
Nowa podaż na stabilnym poziomie
Na koniec II kwartału 2023 r. w budowie pozostawało 2,5 miliona m², podzielone niemal po połowie na powierzchnię zabezpieczoną i spekulacyjną. Większość projektów zasili największe rynki, co w szczególności dotyczy powierzchni spekulacyjnej. Za prawie 85% budowanej niezabezpieczonej powierzchni odpowiadają rynki Wielkiej Piątki i województwo Lubuskie, co dodatkowo podkreśla zachowawcze podejście deweloperów.
– Fakt, że wielkość powstającej nowej podaży jest niemal na tym samym poziomie co trzy miesiące temu oznacza, że deweloperzy w drugim kwartale uruchomili w ramach nowych projektów niemal tyle samo powierzchni, ile ukończyli. Potwierdza to więc stabilizację aktywności deweloperów, zbliżoną do dynamiki obserwowanej w latach 2018-2019. – mówi Tomasz Mika, Head of Industrial Agency
Stopy kapitalizacji kontynuują dekompresję
W I połowie 2023 r. całkowity wolumen inwestycji osiągnął wartość 438 milionów euro w ramach 14 transakcji. Największą było przejęcie parku Campus 39 przez P3 za prawie 140 milionów euro. Kolejną znaczącą transakcją była sprzedaż City Logistics Wrocław II do czeskiego inwestora Trigea, co dowodzi zwiększonej aktywności kapitału z Europy Środkowo-Wschodniej. W przypadku nieruchomości o długoterminowych umowach najmu, warto wymienić projekt w Swarzędzu, kupiony przez Palmira Capital Partners od Akron Group.
– Na koniec czerwca 2023 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multi-let, z pięcioletnią średnią długością najmu, szacowane były na poziomie ok. 6,40% w przypadku głównych rynków regionalnych oraz na poziomie ok. 6,00% w przypadku projektów miejskich w Warszawie.– mówi Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment CEE