Stabilny i odporny sektor magazynowy
- Oprac. M.T.
- Kategoria: Logistyka
Po czterech pełnych wyzwań latach i spowolnieniu na rynku inwestycyjnym w 2023 r., wyniki z 2024 r. wskazywały na powrót do stabilizacji, a tendencja ta utrzymywała się przez cały 2025 r. Niemniej jednak, całkowity wolumen transakcji w Polsce w 2025 r. pozostał poniżej poziomu z 2024 r., głównie ze względu na ograniczoną liczbę transakcji z udziałem kapitału instytucjonalnego. Sektor magazynowy utrzymał się na wysokim poziomie dzięki kilku transakcjom portfelowym oraz imponującym transakcjom typu „sale and leaseback”.
Płynność rynku pozostała stabilna, a liczba zrealizowanych transakcji wyniosła 151 – czyli porównywalnie z rokiem poprzednim. Łączny wolumen inwestycyjny wyniósł 4,5 mld euro, z czego za ponad 40% odpowiadają transakcje sfinalizowane w IV kwartale. W przeciwieństwie do poprzedniego roku, kiedy 10 największych transakcji stanowiło prawie 50% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, rok 2025 charakteryzował się licznymi, ale mniej spektakularnymi pod względem wartości transakcjami. Niemniej jednak, kilka istotnych transakcji zainicjowanych w 2025 r. zostanie sfinalizowanych na początku tego roku.
Sektor magazynowy, który wyłonił się jako dominujący segment polskiego rynku inwestycyjnego w trudnych warunkach w 2023 roku, w latach 2024 i 2025 zachował stabilność. Miniony rok charakteryzował się utrzymującym się popytem na transakcje typu „sale and leaseback”, a także rosnącym zainteresowaniem inwestorów mniejszymi ośrodkami przemysłowymi, w których w 2025 roku zrealizowano blisko 40% całkowitego wolumenu inwestycyjnego sektora.
W 2025 roku sektor magazynowy odnotował wolumen inwestycji na poziomie około 1,5 mld euro. Aktywność rynkowa cechowała się ograniczoną liczbą transakcji o dużej skali – jedynie dwie z nich przekroczyły wartość 100 mln euro. Wśród nich najbardziej znacząca była przełomowa transakcja „sale and leaseback” obejmująca dwie nieruchomości polskiego producenta Eko-Okna, sprzedane do Realty Income, która była również największą tego typu transakcją w historii całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE).
Sektor w liczbach:
- 1,5 miliarda euro (+10% Y-O-Y) wolumen sektora w 2025 r.
- 8 transakcji portfelowych na 34 transakcje w sektorze
- Największa historycznie transakcja typu „sale and leaseback” zrealizowana w całym regionie CEE
Przy licznych aktualnie toczących się transakcjach, polski rynek inwestycyjny nieruchomości magazynowych jest na dobrej drodze do osiągnięcia rekordowych wyników w 2026 roku. Zmniejszanie różnic cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi powinno dodatkowo przyspieszyć wzrost, napędzany przede wszystkim napływem kapitału zagranicznego. Oczekujemy utrzymującego się zainteresowania transakcjami typu „sale and leaseback”. Dodatkowo, spodziewana rekalkulacja cen starszych obiektów magazynowych, może wpłynąć korzystnie na ożywienie aktywności na rynku wtórnym.
– mówi Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.
Prognozy na 2026
Polska pozostaje atrakcyjnym miejscem dla inwestorów, wspieranym przez solidny wzrost gospodarczy i silne fundamenty rynkowe. Wciąż czekamy na powrót dużych inwestorów instytucjonalnych. Przewidywane obniżki stóp procentowych w EUR i PLN, wraz z potencjalnym złagodzeniem konfliktu na Ukrainie, powinny pobudzić napływ kapitału zagranicznego.
Spodziewany jest dalszy wzrostu aktywności inwestycyjnej skoncentrowanej na małych i średnich aktywach.
Oczekiwane jest, że polscy inwestorzy pozostaną istotnymi graczami w 2026 r., ponieważ dysponują zarówno zasobami, jak i możliwościami inwestycyjnymi. Ich zainteresowanie obejmuje wszystkie sektory rynku, ale przede wszystkim aktywa oferujące wyższe zyski lub mające duży potencjał wzrostu wartości.
Możliwa jest dalsza intensywna aktywność inwestorów z Europy Środkowej i Wschodniej – zwłaszcza z Czech, Węgier i krajów bałtyckich, a także z Europy Zachodniej, w tym z Francji i Belgii, które już teraz poszukują nowych możliwości zakupowych.
Początek 2026 r. zapowiada się dynamicznie, ponieważ wiele transakcji zainicjowanych w 2025 r. ma zostać sfinalizowanych na początku roku. Przewidywane jest utrzymanie się wysokiej aktywności w sektorze biurowym, zarówno w przypadku starszych budynków, jak i potencjalnie najlepszych aktywów biurowych. W segmencie handlowym głównymi motorami wzrostu zapewne pozostaną parki handlowe i mniejsze centra handlowe.
Tymczasem sektor magazynowy, który historycznie osiągał bardzo dobre wyniki, ma szansę znacznie je poprawić w 2026 r.
Źródło: Avison Young
Czytaj także:
- Stopniowe ożywienie popytu na rynku magazynowym
- Pewny grunt nieruchomości magazynowych w Polsce
- Polski rynek inwestycyjny w fazie transformacji – Raport Savills